写字楼并非过剩,是滞销

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目前，郑东新区的写字楼开发可谓如火如荼，CBD区、高铁区等各个区域的写字楼均呈现开发热潮。但是业界一直有写字楼过剩的论调，而早在半年前，房管局相关人士根据统计数据就认为，郑东新区的写字楼扎堆现象严重，库存量巨大，最少也需要2～3年的市场消化期。

然而，大道智源总经理高重恒总结出购买写字楼的“三四法则”并认为，郑州市写字楼市场大有可为，目前呈现出两极分化现象，郑东新区写字楼竞争形势较为激烈。

与此同时，高重恒亮出观点：郑州市写字楼至少还需要1000万平方米的供应量；写字楼不是过剩，而是滞销，因为精品太少……

商业2.0豫商：请问您如何分析郑州写字楼市场的发展状况？呈现出怎样的特点和发展趋势？

高重恒：郑州市写字楼的发展经历了三大阶段，第一个阶段在1997年至1998年期间，以未来大厦、裕达国贸的开发为标志，那个时候高端写字楼刚刚出现，数量较少；第二个阶段就是郑东新区CBD的开发，是一个相对集中、大量供应写字楼的阶段；第三个阶段就是后CBD时代的到来，也就是随着CBD的开发后，郑东新区其他区域的开发。

就目前来看，郑州市的写字楼以中州大道为界，划分为两大板块，以西区域为主城区，以东区域为郑东新区，主城区的写字楼价格多在10000元/m2以下，郑东新区的写字楼价格多数在10000元/m2以上。郑州市写字楼市场目前呈现出两极分化现象，高者愈高，低者愈低。随着中原经济区的发展，郑州对写字楼将会有更多更高的要求，这是必然的，郑州将要补上这一课。

可以看到，目前郑东新区的写字楼供应与销售出现了双井喷，竞争形势是较为激烈的。随着郑东新区写字楼后CBD时代的到来，写字楼的发展正在朝着高水平、高标准的方向前进，未来前景相信将会越来越好。

商业2.0豫商：随着越来越多的房产商和投资商进入商业地产市场，郑州写字楼产品越来越多，多数楼盘销售低迷，这是写字楼存量过剩的信号吗？

高重恒：现在商业地产不是过剩，而是滞销。很多地产商在设计、服务、产品定位上不够创新，以至于同质化比较严重，不容易销售。这不是说明没有市场，而是精品太少，产品分为顶级、甲级、乙级、丙级、SOHO型写字楼，大多数写字楼停留在五年前的外观设计、装修上，引发不了客户购买的欲望。

地产商应该弄清楚自己的产品是商贸型、创意型，还是其他。先对产品定位，对客户群体细分，才能有针对性开发客户。

商业2.0豫商：河南写字楼市场将面临怎样的机遇和挑战？

高重恒：中原经济区的建设，离不开三大方面的力量，国际力量如世界500强企业、国内500强企业的力量和本省优秀的企业，均需要有好的办公平台的支撑。从河南省的经济总量以及郑州市在河南省的发展排名来看，郑州目前写字楼的发展还远远不够。根据我多年的经验预测，郑州市写字楼至少还需要1000万平方米的供应量，才能够满足需求。

由此可见，郑州市写字楼的发展应该是大有可为的，但是，写字楼也不能都是孤零零的一两栋写字楼，应该和酒店、公寓、商业等物业形态有机融合在一起，形成一个高效率的城市综合体，这才是未来的发展趋势，才能进一步适应中原经济区建设形势下的城市经济发展需求。

商业2.0豫商：在当前市场形势下，未来一段时间写字楼市场的发展走向怎样？针对写字楼投资者，您有哪些方面的建议？

高重恒：我认为，未来写字楼的发展将朝着“五化”方向前进，一是细分化，二是专业化，三是个性化，四是生态化，五是科技化。

我总结了一个购买写字楼的”三四法则”：“三”指的是形象、效率、价值。购买写字楼的标准要依托四大构成，分别是地段、产品、客户、服务。

写字楼购买者可以分为两类，一类是投资者，一类是自用者，最重要的是要买具有稀缺性的写字楼，买写字楼不怕贵，就怕不稀缺，这样才可以保证投资的收益。还有一点值得强调的是，买写字楼不能够忽视物业管理、设备设施等方面，尤其是电梯、停车、空调、仓储等配套设施，不能图便宜。