未雨绸缪 科学规划 多彩人生

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李小姐现在拥有价值一套60平方米、市值40万元的住房，由于不适合李小姐家庭未来生活所需，需要购置新房产，那么李小姐将面临这样一个选择：是将这套住房卖出后用该笔资金支付新房首付款呢？还是用出租这个房子的租金抵减新房月供还款呢？下面就这个问题进行分析：

首先李小姐需要偿还8万元现有住房贷款，李小姐的家庭可变现总资产为98000元、家庭月收入为17500元(由于李小姐自己名下没有房产，因此住房公积金不能支取，故未列其中)，建议李小姐可以把活期存款20000元和30000元定期存款(到期后)用于提前归还贷款，剩余3万元住房贷款可以在半年后偿还，到期归还本息30783元。

1、出租后购买新宅

李小姐和其先生工作都已5年有余，李小姐的现金资产为380000元(其中：公积金账户余额为200000元，基金赎回款140000元、半年收入节余40000元)，可以考虑购买一套均价7500元的110平方米左右的住房，房屋总价约为825000元。李小姐可以首付30．50万元，办理10年期贷款52万元，采用等额本金法还款，第一个月偿还6720．13元，以后每月减少19．73元。

办好人住手续后，李小姐还需要着手装修新住宅，由于住房贷款还款初期压力较大，我们建议李小姐利用银行信用卡分期还款方式，减少当期支出，缓解短暂的现金收支不平衡现状。同时在入住新房后，考虑把原有住房出租，按现行市场行情，每月租金收入可达到1500―2500元，用于缓解新房的还款压力，当李小姐还清贷款后，即可实现每月1500―2500元房租净收入。

2、出售后购买新宅

如果预期原有住宅无升值潜力，可以考虑还清原有住宅贷款后卖出，可获得现金400000元左右，根据上述分析，李小姐可以考虑尽量“一步到位”，选择购买一套均价7500元的130平方米住房，首付房款70．50万元，办理5年期贷款270000万元，仍可采用等额本金法还款，第一个月偿还5666．40元，以后每月减少约为1 9．44元。(完)

(交通银行北京分行供稿)

等额本金还款法

借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。同样期限和金额的贷款，由于这种方法本金偿还速度快，因此总利息要小于等额本息法，但采用该方法，对借款人来说，初始一段时间的还款压力较大。

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