“小产权房”的另类生路

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如果绕开“小产权房”合法化的问题，是否能够找寻到另外一种较为理想的解决方法，将庞大的购买群体进行分流疏导呢？

早在2005年8月，当时备受关注的北京合作建房者就已经开始竞标北京市土地整理储备中心挂牌的朝阳区芍药居甲2号。虽然从运动发起至今，全国各地的合作建房运动都不理想，但正如北京合作建房发起人于凌罡所言：“在我国，合作建房作为新生事物，不可避免的存在有不足之处，但合作建房的操作模式能够有效降低房价，满足广大群众居者有其屋的基本愿望，在当前国民经济建设发展环境下，是非常必要和具有积极意义的一种房地产建设补充手段。”

两年后的今天，当“小产权房”代替渐行渐远的“合作建房”成为关注焦点的时候，记者再次采访了于凌罡。他所提出的大力发展“合作建房”与“廉租房”的建议，也许不失为疏导“小产权房”购买群体的方法，扬汤止沸不如釜底抽薪。

中国市场：对于当前的高房价，“小产权房”能发挥什么作用？

于凌罡：近几年房地产市场在快速发展的同时，也造成国内房价的居高不下，在个别大城市，房价已经接近甚至超过人均年收入是当地十几倍的国际大都市。对房地产的过热，政府相关部门虽然先后出台多项措施，进行了宏观调控，但对房地产市场的调控效果仍不理想。

从其他国家的经验来看，政策调控和市场手段不是遏制房地产发展过热的唯一措施，有其他方式可以有效帮助抑止高房价，经验证实，像合作建房一样“小产权房”也是房地产开发的一种有益模式，能有效的避免土地囤积和房屋空置，提高土地资源利用效率，在政府、金融机构、企业、消费者之间建立良好的循环互动。

中国市场：您呼吁政府大力发展廉租房的原因又在哪里呢？

于凌罡：这是政府以补贴形式帮助社会最贫穷的10%-20%家庭实现居者有其屋的一种福利补贴政策，是政府不可推卸的责任和义务。根据纺锤型社会原理，10%的富人住豪宅，80%的中等收入和中低收入人群购买商品房或限价商品房。剩余的10%家庭，则需要通过廉租房或目前出现的“小产权房”解决居住问题。以北京为例，经过测算，家庭月收入不到2500元就无力购买经济适用房(2650元x 80平米=21.2万，需首付4.24万，月供1064.75元，超过40%理性线)，他们构成了廉租房和“小产权房”共同的消费群体。

中国市场：对于发展以廉租房为代表的此类住房，具体操作您是如何考虑的？

于凌罡：以廉租房为代表的此类住房用地应作为市政配套的代征用地，对于城中村或涉及旧城改造的项目，应准许被拆迁居民申请自建廉租房，政府和居民各出50%建设成本。自建廉租房同样属于国家，但建设人可优先居住，且租金减半。

此外，廉租房类住房不能销售，也不可以办理产权，是政府的固定资产。对需要廉租房类住房的低收入家庭出租，或供破产家庭居住。政府应根据土地供应计划每年审批廉租房专项预算，用于廉租楼建设、养护和租金借贷。

根据国外经验，廉租房是疏导中低收入购买群体的有效途径，但在国内廉租房发展尚不充分的情况下，“小产权房”应运而生。可否设想，“小产权房”的合法化路径能否与“廉租房”的发展路径相融合，例如以“小产权房变为长期廉租房”等类似方式，探索出“小产权房”的另类生路。这样可能会兼顾与平衡地方政府、镇政府、村民委员会、房产商与购房者等多方的利益。