CBD房产投资:白领禁入

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1997年我在北京潘家园买了一套房子，大约90平米，自己住了3年后，感觉太小了，就租了出去，然后在郊区买了一处别墅。现在我的第一套房已经连续出租3年多了，客户是cbd内一家跨国公司的主管。对我来说，这是一个非常划算的好买卖，相当于我住这套房子的3年时间里，成本几乎成为零。现在我又面临一个新选择，因为这位主管想买下他一直租住的这套房子。

想要模仿我并不容易

我的上述行为属于――在CBD内进行住宅投资，但我仍固执地认为：在北京，在CBD区域，进行住宅投资，风险远远大于市场上的普遍预测。

首要的风险来自于投资者对于CBD内租房者的分析上，因为你想找的是――能每月付给你8000元房租的人。

CBD范围内的房产投资大部分集中在中档公寓上，两居室，100多平米，租金约为5000～8000元人民币/月，客户多为跨国大公司内的中层经理。这一目标群体中一般老外极少，以中国人为主，而且属于个人租房行为。

你的收入再高，你会舍得每月将至少5000元花在房租上吗？这样的人群数量一定不多。然而能接受这样价位的人，也并非因为拿着天文数字般的高薪，更不是因为他们特别注重生活质量。

那么，为什么这一小群人能够承担这样的价位呢？因为他们中绝大多数为其他城市（多为上海、深圳）的外派人员，临时在北京工作一两年，通常情况会有很多住房补贴（公司出大头）。但租期你千万别指望太长，平均一年左右，因为跨国公司提供的这种补贴周期最长不超过两年。

当然还有另外一个群体是你的租房客户――小型公司的老板。既要重视公司外在形象，又没有太多的资金，于是他会把你的房子当成办公室，像小的咨询、广告、IT公司。但租期同样不会太长，因为他们都处于成长期，要么做大、要么倒闭，结果却一样：都是离开。

从这个角度分析，你要想和我有一样的好运气，并非易事。

白领不可能完成的任务

还有一种投资的方式――炒房，也就是说靠卖二手房获取升值差价。

如果有人跟你说5年以后的房产市场预测趋势，我觉得你一定不要信，但预测两三年内的状况是有可能的。我感觉，在北京，CBD范围内，两三年内，房产价格一定会有小幅攀升。所以，如果你炒房，在短时间里，我认为有可能取得一些良好的回报。

原因很多：一是大环境――北京的奥运商机；二是北京现在正在大力炒作CBD概念；三是北京电视台、中央电视台都将迁至CBD，会带来新的购房需求；四是北京地区的土地供应，尤其是CBD周边几乎已没有空置的土地；五是人民币升值概念，外来热钱将会大量进入。有数字为证，北京富力城的房子，一年之内就涨了约1000元/平米。这样算下来，投资回报率已经可以达到8%左右，相当高了。

但这种“炒房”投资方式，并不适合于公司白领。原因其实很简单：

炒房者必须对CBD范围内的各式楼盘、交通等等非常熟悉，但上班族几乎没有时间和精力去了解众多楼盘的信息和价格，而且CBD内各大公司的白领组成中，超过50%的人并非土生土长的北京人，他们对北京传统的“商圈”以及生活习惯等等与置业有关的信息并不熟悉。还有，二手房买卖中的操作技巧和细节、足够多的流动资金以及这一行所必须具备的胆量等等，都不是白领们的特长。另外，公司白领们相对稳定丰厚的收入，使他们失去了一个职业“炒家”所必须特有的灵感、嗅觉和冒险精神。

6000元/平米买进，你想在6600元/平米时顺利卖出，这里面就必须包含如下操作细节：

1. 你要经常去售楼处“蹲点”，寻找买家；

2. 要跟售楼小姐成为“哥们”，还要将至少10%的利润提给她们；

3. 频繁出入各种中介场所，制定自己房子售出时的最合理价位；

4. 几乎全天候的网上作业，信息。

5. 有精力去处理复杂和费时的“转按揭”。

回避成本的计算陷阱

为了吸引更多的客户，开发商销售策略早已从最初单一强调房屋品质而转向突出房屋的投资价值，这一点在CBD区域内的房产市场尤为显著。很多楼盘的销售人员连篇累牍地向购房者吹嘘其项目“具有极高的投资回报率”，甚至为购房者模拟演练了推算过程以证明其言不虚。以下是我从CBD内某一甲级公寓售楼书上摘录的一段话：

如果你购买本楼盘的一套价格为7000元每平方米的公寓，以100平方米的两居室为例，总价款70万元。对外出租，月租金大约6000元。

则你的投资回报率 ＝（ 6000 x 12 ）÷（100 x 7000 ）= 10.3 %

回报率竟然高达10.3% 。这是真的吗？如果是，这个投资确实是太值了！

现在让我们来仔细算一算购楼成本。还以上面的广告为例，你的投入难道只有70万元吗？ 当然不是，仅前期一次性投入成本，还至少应该有：

1. 购房契税：以总房价的1.5% 计, 大约 10500元；

2. 购房保险：以总房价的0.4% 计, 10年期保费大约 2800元；

3. 律师费： 大约1600元；

4. 公共维修基金：以总房价的2% 计, 大约 14000元；

5. 装修费至少10万元 ( 别忘了北京CBD内每平方米7000元的公寓一般没有精装修)；

6. 为出租房屋而在前期购置的电器和家具：至少 20000元。

也就是说，开发商已经为你少算了属于你的148900元成本支出。同时，在计算租金收入时，你还应扣除房屋空置期的租金损失、支付的中介费等等。

现在你还敢相信开发商如此“简单”的计算数字吗？这绝非危言耸听――如果某一个楼盘吹嘘它可以给投资人带来8% 甚至10%以上的回报率, 那你就要千万小心了。