酒店式公寓叫停后会吃香吗?

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇酒店式公寓叫停后会吃香吗?范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

北京“商改住”酒店式公寓被叫停，在上海、广州等城市是否也会遭遇同样的命运呢?那么，原有的酒店式公寓是否会由此而更加具有投资价值呢?

未来北京房地产市场上酒店式公寓必将大量减少，乃至销声匿迹，这缘于北京酒店式公寓“禁售令”的实施。所谓“禁售令”，是指近日由北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(下文中简称《通知》)，其核心内容是叫停酒店式公寓销售。

北京首先出面叫停酒店式公寓销售行为，而同样也有大量类似项目在售的上海、广州等城市会否跟进?北京现有的项目价格会否上涨?酒店式公寓这种业态又将走向何处?……带着诸多问题，记者进行了采访。

北京版“禁售令”出台

在毫无征兆的情况下，北京出台了酒店式公寓“禁售令”。北京中原地产投资顾问部高级经理徐超在接受本刊记者采访时表示，对于北京突然出台“禁售令”，自己感到有些突然。他表示，之前并未收集到任何有关对酒店式公寓“动刀”的信息。

业界人士感到突兀，并不妨碍这项措施的出台。据了解，“禁售令”规定，在2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。与此同时，北京市建委有关人士还表示，近期将出台有关商业、综合用地项目改住宅将被禁售的规定。一时间，对于“商改住”项目的命运，坊间充斥着各种各样的说法。

受“禁售令”影响的不仅仅只有酒店式公寓，由于禁止酒店分割销售，日后可能不会再有小面积的产权酒店出现。

“禁售令”出台后，市场迅速做出了反应。5月24日，北京有4块商业或办公立项土地流拍，这4块土地分别是丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1－7号商业金融用地和房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地。

“禁售令”为何出台

其实，酒店式公寓并非北京独创，在上海、广州、深圳、天津等城市，都能够找到这种物业。但为何只有北京采取“禁售令”呢?

业内人士分析认为，这完全是开发企业咎由自取。记者查询了一个位于北京海淀区的酒店式公寓项目，其文字描述为：项目总建筑面积超过20万平方米，是集酒店式公寓、大型集中商业、写字楼于一体的大型综合体项目。从这样一段描述中，即使是专业人士，也无法确定其中的酒店式公寓项目土地使用性质到底为住宅还是商业，更逵论一般的购房者。记者又接连查阅了北京好几个此类项目的网上文字资料，均找不到任何有关土地使用性质的描述。

徐超告诉记者，此前在北京一些新城开发建设区域或者商务氛围不是很浓厚的区域内，开发商普遍的做法是将40、50年产权的商业公建或多功能地块建设成为平层公寓或者Lon出售，以获得产品形式上的优势，实现快速回款，这已成为一些开发商的获利模式。但在商业用地上盖住宅项目，却导致这种物业留下了致命的硬伤，即这种类型的住宅项目的土地使用年限达不到70年标准。更有甚者，之前有不少“烂尾楼”也趁着火热行情改头换面为酒店式公寓，土地使用年限缩水情况更为严重。

除此之外，还有其他一些因素也使得这种“住宅”成为取缔对象。“这种‘住宅’无法保障购房人合法权益，无法按照住宅的标准缴纳契税、物业费和水电费。购房者买了这种‘住宅’后，无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标。”北京市住建委相关负责人给出了这样的解释。

也有业内人士分析认为，商业用地改为住宅用地之后，这对当地政府的税收收入会形成损失，而如果按原规划开发建设为商业用房，会持续带来更多的税收。“为了防止商业用地变为‘一锤子买卖’，政府也会禁止‘商改住’。”有业内人士这样告诉记者。

价格会否再涨

北京率先出手，那么上海、广州等城市会否也跟进呢?记者了解到，在上海、广州等城市，也存在着与北京同样的情形，如部分物业土地使用年限为40年，或者由“烂尾楼”改造而来，这是否也成为当地政府出手整顿的理由呢?

卫民不动产营销智库负责人蔡为民向本刊记者表示，上海出台酒店式公寓“禁售令”的可能性不大。在他看来，上海的商业化程度相当高，租赁市场对酒店式公寓的需求非常旺盛。而且消费者对这类产品的认知程度也比较高，因此对其投资风险也有着清醒的认识。

广州知名房产研究专家韩世同对本刊记者表示，酒店式公寓这种商住两用产品最早出现在广州，之后才传到全国其他地方。“如果国家没有强烈要求取消这种商住两用‘住宅’，我认为广州市政府不会主动叫停的。”他说。

那么，北京现有的酒店式公寓会不会由此而上涨呢?随着“禁售令”的实施，可以预见的是日后这类产品市场供应量会急剧减少，那么此举会不会激起更多投资者的投资兴趣呢?进而促使此类物业价格在短期内出现快速上涨情形。

记者发现，“禁售令”出台之后，并未发现应声涨价的情况，相反，有个别楼盘还小幅让利促销。对此徐超表示，这主要是由于市场行情持续走低，交易活跃程度减弱所致。“如果选择在这个时候涨价，等于是将购房者拒之门外。”他说。

“禁售令”实施之后，不再有可能会出现单套的酒店式公寓，因此对于二手房市场上的酒店式公寓来说，会不会成为投资者眼中的“香饽饽”，专业人士认为有这种可能。据了解，北京有部分“商改住”酒店式公寓完全按照酒店标准打造，而且聘请专业的酒店管理公司来管理，这对投资者来说，能够获得长期稳定的租金收益。

但专家提醒说，并非所有的项目都有投资价值。记者发现有部分项目虽然号称酒店式公寓，但其实是形似神不似，比如没有专业的酒店管理公司来经营，而且水电费用按照商业标准来收取，比民用性质的高。这种物业根本无法吸引到高端客户，更无法获取高额的投资回报。

那么，哪些项目才真正具有投资价值呢?专家给出这样几个标准：首先是要求物业地段要好，最好位于市中心区域，周边交通、商业等配套设施齐备。其次是物业服务水平要高，最好是专业的酒店管理公司来经营，因为专业的公司能够招徕更多的客户。另外，要尽量选择土地使用年限较长的物业。住宅用地最佳，综合用地次之。