以租代售 卖家反悔玩赖账

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（内文提要）在商品房市场中，以租代售是一种常见的交易方式。然而这种介乎于租赁和购买之间的交易方式，很容易随着房价急涨卖家反悔而产生许多预想不到的问题，给自己“曲线买房”的道路造成大麻烦。

现年53岁的张剑（化名）是一名美籍华人，在美国时就认识了一对同为美籍华人的夫妻黄日新（化名）和柳彦梅（化名）。上世纪90年代初，黄日新夫妇从美国来到上海经营公司。1993年，由于看好中国尤其是上海未来的发展前景，夫妻俩就以18.6万美元的价格在在上海购置了一处高档房产。1995年，张剑也受美国母公司的公司委托来到了上海工作。

以租代售 买下朋友住房

正当张剑为在上海工作期间的居住问题而发愁时，黄日新夫妇表示可以将这套正闲置着的房产租给张剑使用，而张剑也非常喜欢这套房子，于是当即提出愿以35万美元的价格，用以租代售、分期付款的方式买下这套房屋，才买了两年多的房子就能获得将近90%的投资回报，黄日新夫妇俩欣然同意。

1995年7月，张剑所在公司与柳彦梅签订房屋租赁合同，约定柳彦梅将名下的房屋出租给公司供张剑居住使用，每月租金6490美元，押金为3个月租金19470美元。同年9月，两人另行签订了一份以租代售协议，约定转让价为35万美元，首付5万美元，其余30万美元分42个月支付。因签约时产权转让存在困难，双方约定42个月之后再办理。

协议期满 未能办理产证

签约后，黄日新夫妇将房屋交付张剑居住使用。张剑则按约履行付款义务，首付5万美元中，3万美元由张剑以支票形式支付，另2万美元双方口头约定以租赁合同约定的3个月押金冲抵；其余30万美元，计年利率10%，分42期支付，每月8492美元，扣除当月租金，不足部分由张剑以支票形式支付。就这样，双方的以租代售协议一直持续到了1999年5月，此时张剑实际支付45个月的分期购房款，合计付款总额为41万余美元。合同款项支付完毕后，双方曾一同去办理产权转让手续，但因大产证未能及时办成等原因没有如愿转让。到了2004年，张剑却意外得知了黄日新夫妇已经协议离婚的消息，而这套房产最终归柳彦梅所有，仅仅过了一年，柳彦梅就取得了房屋产权证。张剑得知后，立即要求柳彦梅办理产权转让手续，然而柳彦梅却一直躲着他，一直寻找借口不愿办理手续。

限制出境 被告被迫应诉

虽然柳彦梅经常来回于中美两地，但行踪不定，张剑无法约其办理产权转让手续。可看着上海房价越来越高，一直没有名正言顺拿到房屋所有权的张剑还是坐不住了，在多次沟通无果的情况下，张剑最终不得不在2009年5月向法院，要求柳彦梅履行房屋买卖合同，将房屋产权过户给自己。此时张剑才意外知道，原来早在2006年，柳彦梅就已将房屋产权过户给了别人。

眼看着自己无法成为房屋的主人，无奈之下，张剑只能申请变更诉讼请求为要求被告柳彦梅就返还购房款41万美元及相应利息，同时为避免不必要的冲突，张剑也不得不从该处房屋内搬出，在别处租房居住。然而此时柳彦梅又和法院玩起了“躲猫猫”。根据张剑提供的地址，法院迟迟无法将状副本送达给柳彦梅。

“实在没有办法，最后我只能申请限制她出境，这样她回不了美国，自然只能来应诉了。”张剑说道。果不其然，当法院接受张剑的申请，通过公告及外交途径对柳彦梅实施边控措施后，在机场出行受阻的柳彦梅只能前来应诉。

鉴定笔迹 原告打赢官司

在法庭上，柳彦梅辩称，当年她与张剑所在公司签订租赁协议后，张剑提出以租代售购买房屋，考虑到这样做有欺骗公司的嫌疑，自己并未同意。之后的以租代售协议自己并不知情，上面的签字也不是她本人所签。因此不同意原告的诉讼请求。柳彦梅还告诉法官，她已从案外第三人处回购这套房屋，并以该房作抵押办理了银行贷款。

得知房屋重新回到柳彦梅的名下，张剑再次将诉讼请求变更为要求柳彦梅配合将该房产权过户登记至自己名下，并申请对以租代售协议上柳彦梅的签名作笔迹鉴定。2010年9月，司法鉴定机构作出鉴定结论，以租代售协议上柳彦梅的签名系其本人书写。

在经过了第二次开庭审理后，法庭认定，根据张剑自1995年至2009年的居住情况、支付房款的支票以及笔迹鉴定结论等证据，足以确认双方签署的以租代售协议是双方的真实意思，且原告已履行了约定的付款义务，因此协议真实有效。柳彦梅在取得房屋产权证后，未按约定配合张剑办理过户手续，反将房屋出售他人，并通过回购向银行设定抵押，从而为张剑取得该房屋产权设置障碍，其行为有违诚实信用原则。

最终法庭判决柳彦梅应将房屋交付张剑使用，并及时结清银行抵押借款注销抵押登记，配合将房屋产权过户登记至张剑名下。

法官点评：以租代售需谨慎

上海市长宁区人民法院民二庭法官 孙雪梅

所谓的以租带售方式是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商或房东即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为开发商或房东收取的房租。

以租代售这种房屋交易方式的优点很多。

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商或卖家翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。

二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。

三是即使租房人不买房，房子本身也没有闲置。开发商和房东依然可以在这段时间内获得租金收益。

事实上，在若干年前房价还没有连续大幅上涨时，以租代售的交易模式很受房屋买家的青睐。但近些年来，由于房价上涨速度过快，使得以租代售的交易模式逐渐退出了新房和二手房交易市场，而在此前房价平稳时期签订过以租代售协议的房屋卖家，此时容易心态失衡，会以种种手段拒绝转让房产或否认协议有效，本文案例就是如此。面对这种情况，只要买家证据充分，完全可以拿起法律武器维护自己的合法权益不受侵害。

理财金手指：借道规避营业税不可取

面对房价的不断上涨，中央也出台了一系列的楼市调控措施，其中很重要的一条就是对投资性房屋买卖征收高额税费，其中金额最大的无疑是高达房价（或买卖差价）5.55%的营业税。

为了规避这笔营业税，有的中介就会以自己为担保，为买卖双方办理虚假的以租代售协议，即买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等到一段时间后原房主的房屋产权证满五年可不必缴纳（或少缴）营业税后，双方再办理过户手续。此时买家扣除已支付的房租，只需将剩余房款付给房主。

但在房价波动剧烈的大环境下，这种操作方法就需要承担房价波动带来的交易风险，即如果到时房价又上涨了，房东就可能不卖了；反之，如果在中央的强力打压下房价掉头向下了，那买家也可能不买了。因此这种做法对买卖双方都存在很大的风险，极易引起纠纷！这种借道以租代售方式来规避营业税的做法实在不可取。