专家把脉“中国经济\金融与地产”
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在本刊与“金博会”特别推出的“展望共赢――2009中国房地产与金融高峰论坛”中，来自经济界、金融界、地产界的权威人士对中国经济、金融与房地产的趋势及走势进行了深度把脉。国家行政学院决策咨询部研究员王小广判断此轮经济复苏的走势很可能是“根号”型：瑞银证券首席经济学家汪涛认为，房地产投资的复苏是可以持续的，而且会持续到明年全年，但是有一定的风险：CCIM中国总会执行主席梁蓓进一步表示，目前房地产市场热销的局面难以长久维持，经济运行的基本面不支撑房价暴涨。
诸专家对金融与地产如何共同促进良性发展也发表了精彩观点。华远集团总裁任志强从宏观视角分析，我国的金融体制需要根本变化。建业地产行政总裁兼执行董事王天也则从银行与地产结合的微观视角表示，银行贷款要与房地产行业特性结合；北京德柏金资产管理公司合伙人严清判断，产业基金是解决中小企业融资的根本之道；知名财经评论人叶檀对目前内地房企赴港上市遇冷进行了分析，其表示，内地房地产扎堆在香港上市，本身就说明了房地产企业的潜在风险，如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态，预示着未来现金流可能崩紧。
此轮经济复苏的走势很可能是“根号”型
国家行政学院决策咨询部研究员王小广
我判断明年我国经济总体与今年持平，此轮经济复苏的走势可能会呈现“根号”型。目前政府主要任务不是“急治”而是“疗养”。今年上半年持续过快的货币供应增长会对未来经济的增长产生很大的不稳定因素，必须下决心控制货币供应量增长，核心是收缩信贷。
从今年前三季度经济走势来看，经济增长率逐渐上升，上半年国内生产总值同比增长7.1％，下半年估计将超过9％，全年国内生产总值按不变价计算将增长8.1％(31.6万亿元左右)。预计2010年经济增长8.3％左右，与2009年基本持平，但不会像一些过于乐观者预计的中国经济将很快进入新一轮上升周期，甚至“v”型反转。做此判断主要基于经济增长结构将发生的以下一些新变化。
首先，政府和市场作用之间的交互变化将逐渐产生平德。今年政府以“急症”方式保增长，实行了超强度的信贷扩张和大规模的政府投资计划，现在是政府作用强，市场相对弱，出口仍旧非常低迷；而明年政府主导的效应可能就会递减，市场效应会加强。
其次，三大需求对GDP贡献此消彼涨产生平衡。今年消费、投资表现强劲，出口形势急转直下；但明年随着政策刺激因素减弱，投资、消费会有回落趋势，而出口在明年上半年可能恢复到比较低的正增长。
另外，还有一个重要因素，现在产能过剩会对市场形成很大压力。因产能过剩，而需求不足，竞争非常激烈，实体经济价格就涨不上去，从产能角度来讲，未来经济增长的压力也较大。
综合上述三个方面，明年我国经济“V”型大反转并不现实。我的判断是明年我国经济总体与今年持平，可能会呈现“根号”型走势。而随着经济“保八”基础逐步牢固，政府的主要任务不是“急治”而是“疗养”。今年上半年持续过快的货币供应增长不仅不能刺激实体经济长期回升，相反会对未来经济增长产生很大的不稳定因素，须高度重视。
今年前三季度，我国共新增人民币贷款8.67万亿元，全年预计新增信贷10万亿元。而今年GDP增加约为1.5～1.6万亿元，绝对不会超过2万亿元。过去从2001到2008年，8年间，我国新增信贷累计量为20.1万亿元，而同期GDP增加20.4万亿元，也就是说GDP增长与新增信贷基本是1对1的关系。照此推理，今年我国新增货币供给10万亿元，应该形成10万亿元GDP增量，而10万亿元GDP增量意味着今年GDP增长是35％，而不是8.1％。去年国内生产总值已达30.067亿元，如此大的经济规模一年增加35％，完全是天方夜谭。
这就说明我国实体经济不需要如此多货币，而信贷过度扩张无非形成两种效应，一是通货膨胀，二是资产泡沫。但在实体经济调整远未结束，出口形势不好，产能过剩问题严重，需求不足，竞争激烈，实体经济价格不可能上涨，cPI价格也涨不起来的情况下，怎么会有通货膨胀?货币多就产生通货膨胀是完全不成立的，于是这个结果就只能是变成资产泡沫。
为进一步巩固“企稳向好、信心增强”的保增长成果，有必要继续坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但为了增强下一轮经济增长的后劲，在新的国际竞争环境中保持主动.要通过加快结构调整、提高产业竞争力来保增长。应把“调结构稳增长”作为反危机保增长第二阶段的重点。
房地产行业复苏是可持续的
瑞银证券首席经济学家汪涛
最近的一些关于房地产销售下滑、二套房贷政策收紧的新闻报道，使得投资者开始担心中国房地产行业复苏的强度和可持续性。我们的判断是，房地产投资的复苏是可以持续的，而且会持续到明年全年，但是有一定的风险。
8月份全国范围内的数据显示，房地产行业的复苏势头事实上正变得更加强劲。销售面积和新开工面积较去年同期强劲增长，而土地开发面积一年来也首次出现正增长。我们认为，强劲的同比增长率并不只是受基数效应的影响，事实上经季节调整后，一些数据已创下历史新高。近来关于销售下滑的一些报道可能并没有考虑季节性因素，也不能反映房地产行业整体活动水平。
中国房地产行业的复苏是政策的变化，一年前的这个时候，我们发表了专题报告，详细阐述了为什么我们认为中国房地产行业的下调不会持续很久，以及为什么房地产建设活动反弹是推动国内需求不可或缺的。此后我们一直密切关注着房地产活动和相关政策方面的动向。
从整个宏观经济来看，房地产复苏是宏观政策从去年年底开始全面转向的重要原因。房地产的发展带动了很多国内其他的需求，像钢铁、水泥、白色家电等等。以钢铁行业为例，40％是用在房地产建设，政府建设修铁路，大规模的基础设施的建设，这些东西需要的钢铁比起房地产来说小很多。对于重工业的需求，尤其目前出现产能过剩，出口疲软的情况下，还是要靠房地产为主的国内需求的增长。
房地产行业的复苏预示着中国的整体经济活动、工业生产、建筑材料及大宗商品需求将持续复苏。今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的基础设施为主的一个增长。但是，即使在今年的情况下，如果没有房地产行业的投资复苏，“保八”目标也是很难实现的。
9月份瑞银建设活动指数强劲增长，其中新开工面积直线上升。与此同时，持续强劲的销售推动了房地产价格进一步走高。与房地产建设活动的反弹相一致，9月份房地产开发投资同样强劲增长。在过去的几个月中，中西部省份的房地产投资增速继续超过东部沿海省份。
我们预计，房地产建设活动将在2010年持续繁荣，尽管其增速将会在未
来几个月中企稳并有所回落。房地产行业的复苏是否会继续推高房价目前还不清楚，但建设活动的增加无疑预示着未来几个月和季度中大宗商品需求前景乐观。
展望未来，考虑到目前的销售水平已非常高、价格上涨且政策存在不确定性，我们认为近期房地产销售的强劲势头可能会在未来几个月有所回落。但是，正如我们之前预测的，由于需求前景看好，并且地方政府将努力增加建设活动以实现其GDP增长目标，我们认为房地产建设和投资活动将继续复苏。尽管我们预计政府会陆续出台一些政策以防止房价过快上涨，但考虑到房地产在支撑国内需求复苏方面的重要性，我们认为房地产行业的政策不会全面收紧。
此外，从复苏的持续性看，还是有一定的风险，一方面是流动性泛滥的问题，流动性泛滥最大的风险不是造成通胀，而是会造成资产市场的泡沫。另一方面，房价上涨过快会抑制大众住房市场的需求，同时也会形成对消费者物价通胀的预期。
中国金融体制逻辑错误
华远集团总裁任志强
我国的金融体制需要根本变化。成熟的金融体制是以未来的收入流能力来判断企业的还债能力，而中国金融体制讲究的是有抵押，有担保，是以企业现在的资产够不够抵债来判断是否借贷，这是金融逻辑的错误，也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源。
金融的概念是除了银行信贷以外的各种衍生产品都包含在内的。在我国，金融与地产的关系不能称之为金融地产，我们是以银行信贷为主导，更准确的称呼是房地产信贷，中国尚未进入到同步世界的金融发达阶段。
在很多发达国家，房地产行业已经进入二手房阶段.比如美国近几年大概每年有700～800万套住房销售，而其中只有100多万套是新房，新房与二手房的比例达到了1:7；英国新房比例大概也只占5％，德国基本上没有什么新房。所以这些国家不需要生产型投资，金融服务是为二手房交易服务为主，是以金融业为主。
中国目前房地产金融发展比较落后，我们当前房地产市场是以一手房为主，是以地产为主，金融为辅，所以是房地产金融，而非金融地产。
目前我国房地产与金融的关系，涉及到两个层面，一方面是针对消费者，一方面是针对开发商。针对消费者方面，与国外证券化相比，我们仅限于银行的个贷，证券化几乎处于零发展阶段，非常落后，而且有些消费者还被加上了很多限制性条件，比如二套房贷消费者。
针对开发商层面，房地产与金融的结合也存在着不平等现象。首先，信贷方面，中国信贷向大型国企转移现象非常严重；其次，在国内上市，“国”字头的企业上市经常可以获得特批，比如，中建组合时间比较短，并不符合有三年业绩才能上市的条件；再次发债也是大型国企发债相对比中小企业发债要容易得多得多。
如果我们所有的金融服务都倾向于为大中型企业服务的话，中小企业怎么办?中小企业面临的问题就很多。
在国际上不是这样，能否借贷、能否上市不是看企业规模大小，在美国真正的房地产开发企业上市的很少，上市的大部分都是服务型企业、持有型物业。注册资本金制度是中国计划经济的传统，需要企业有25％至30％的资本金，才可以进行银行贷款。而在美国不存在资本金的问题，百分之百贷款都行，但是其要求有后续保障，要有租约制。要看企业是否具有经营能力，比如，一个企业要运作一个项目，可以没有一分钱，没有自有资金，但是有70％的租约，银行就会贷款给企业。而中国的金融体制讲究抵押、担保。
这是我国金融体制需要根本变化的问题。我国与国际的重要差别就在于国外的金融体制是以未来的收入流能否还债来衡量，而中国是以企业现在资产够不够抵债来决定是否借贷，这是金融的逻辑差别。中国的金融监管机构与管理机构并没有从金融的逻辑去研究抵押品而放贷，仍在像当铺一样试图用抵押品来交换风险，信誉与未来收入流在他们的眼中仍然不过是一种附属品，抵押物才是他们的命根，这也是中国无法开展对中小企业信贷业务的根源。
这种现象在短期内不可能改变。这是我国计划经济传统的遗留问题，我们现在只是表面上进入了市场经济，在一般商品上进入了市场经济，但不是完全市场经济化。市场经济的实质是金融市场的开放。我们现在对于WTO的最后一条线就是金融，我们还在死守，什么时候这条线守不住了或者不守了，被打破了，应该说我国就进入了完全的市场经济。
银行贷款要与房地产行业特性结合
建业地产行政总裁兼执行董事王天也
目前房地产商最主要的外部资金来源首先是银行。所以解决房地产与金融对接最主要的问题是银行要根据房地产行业和企业的基本特性和基本需求来放贷。比如，生产型企业建厂房、买设备都可以有固定资产相应贷款，为什么房地产企业持有投资型的物业就没有固定资产相应贷款?这实际就是金融与地产不匹配的一种表现。
我国在继续向市场经济健康发展的同时，行政干预、非市场化的手段在逐渐减少，但是仍旧存在限制不当。当然，作为有中国特色的社会主义，尤其是全球金融危机带来的启示，市场化过程中，该干预的必须干预，该控制的必须控制。不过目前在房地产与金融对接中，我认为监管层对于企业资金用途做出一定限制是可以的，而如果对于房地产行业的一些基本特性决定的企业资金需求限制过多，金融与地产就出现了不匹配。
现在信托、债券等融资渠道在不断开拓，但是房地产企业对银行依赖性非常强这是一个客观事实。以REITs为例，通俗地来讲，是投资人将资金投资在由专家管理的房地产投资组合里，主要用来购买有稳定租金收入的成熟物业，以得到的收益来回报投资人。实际上就是将商业物业持有人的资产证券化，说到最根本的核心，REITs针对的最主要市场是收租型物业。但是在中国城市化进程继续进行中，住宅开发长时期内仍是主流，大量的房地产开发商还处在买地――建房子――卖房子的周期循环中，而与REITs融资的关联就很小。因此，在房地产与金融对接中，银行信贷与房地产开发怎样有效结合就更迫切。
我听到过这样一个真实情况，去年一个企业需要银行贷款，银行已经进行了审查，审查结果完全符合贷款条件，但是在顺利进行到最后环节还是无法完成贷款，理由是银行没有指标了。不是银行没有钱，而是行政干预，上层要求银行不放贷款了。
这样的行政干预不一枚举。
实际上，自2003年人民银行121号文颁布以来，房地产开发商在住宅项目开发不同阶段的融资行为均受到一定的影响：各商业银行不再向开发商发放流动资金贷款；各商业银行不再向开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；申请房地产开发贷款的项目必须“四证”齐全，且自有资金应不低于开发项目总投资的30％；各商业银行只对购买主体结构已封顶住
房的个人发放个人住房贷款。
那么，银行给予房地产开发商的贷款就只是房地产建筑的贷款。有很多房地产商特别是持有商业物业的发展商，比如万达、华润等，这些企业都包含有固定资产，然而生产企业型企业建厂房、买设备，银行都可以有固定资产相应的贷款，但是房地产企业持有投资型的物业却没有固定资产的相应贷款。房地产企业在周转经营过程中，也有原材料，也有在建产品、产成品。在这个过程中，需要流动资金，为什么没有相应贷款?当然有人说建筑贷款已经具有这个性质，但是很显然是不够的，单纯的建筑贷款与流动资金还是有区别。
我认为银行界要把房地产开发商作为“正常”的企业来对待，有流动资金需求的时候可以有相应流动资金的贷款种类；有固定资金需求的时候也可以有相应的贷款种类。这是金融与地产对接中首先要解决的问题，因为房地产商最主要的外部资金来源首先是银行，从银行贷款的角度适应房地产企业作为“正常企业”的基本需求，做到金融与地产匹配。
当然，债券、信托等其他融资渠道也一样，也要结合着房地产开发商资金需求的特性来规定资金的用途，否则房地产行业的配套政策就没有市场化。即使监管层进行风险控制，也是要用市场化的手段来管控。
产业基金是解决中小企业融资根本之道
北京德柏金资产管理公司合伙人严清
即便国家鼓励加大对中小企业的信贷力度，银行的监管体制也决定了不可能大力度支持中小企业，所以中小民营企业必须关注产业基金等一些新的融资渠道。
我国为应对全球金融危机冲击，确定了以投资拉动为主，力保经济增长的策略。4万亿元经济刺激计划和上半年7.37万亿元的信贷投入，对于“保增长、扩内需”发挥了较大作用，但是中国经济结构、产业结构不合理现象也表现得非常突出。
在今年大量信贷投入中，民营企业融资同比却是下降的，这就是典型的“国进民退”现象。根据我所掌握的一些融资方面的数据，不少大型央企融资成本为百分之三点多，央行还贴息两个点，融资成本就只有百分之一点多。而民营企业的融资成本却要基准利率上浮，高额得多。
民营企业被挤出现象直接影响到老百姓的财富收入。民营企业对就业的贡献占到了就业率的百分之七八十以上，老百姓的收入主要就是工资收入，老百姓手头无钱，内需就无法拉动，而内需不足，产能过剩，使得获得大量信贷资金的国有企业也不愿意投资于实体经济，自然就会转而投资并推高房地产和股市等资产市场。
尽管监管层表示严禁大量信贷流入房地产和股市，但是今年上半年资产价格的飞速上涨就是因为信贷的流入。一些国有企业的大举进入，不计成本拿地，进一步拉高了房价。
要想改变这种环境，民营企业只能靠自己，因为即便国家鼓励加大对中小企业的信贷力度，银行的监管体制也决定了不可能大力度支持中小企业，所以民营企业必须关注产业基金等一些新的融资渠道。
9月末，金融机构人民币各项存款余额为58.39万亿元，同比增长28.35％。其中居民存款的比例最大，并不能说人们手里没钱。实际上是中国的老百姓和中小民营企业通过低利率补贴了大型国有企业、政府。
缺少产业基金是中国金融体系的一个重大缺陷。在我国，资本市场只有深沪两个股市，上市企业数量只有区区1500多家，即使加上开通的二板市场，规模也不大。我国基本上没有产业基金市场，其他形式的融资渠道也很有限。
所以必须建立另外一套金融体系，活跃民间资本。9月19日，国务院《关于进一步促进中小企业发展的若干意见》的颁布就提到了要支持中小企业建立多层次金融体系。
中小企业贷款难是困扰中国经济发展的一个长期问题。我国近年的储蓄率超过50％。而国内投资率只有42％左右，因此每年有相当于国民生产总值近10％的储蓄没有得到利用。在这种情况下，中小企业仍然面临贷款难的问题，这不是一个正常现象。而在多种融资渠道中，产业基金将是解决中小企业融资难的根本之道。
内地房企赴港上市遇冷说明股市更成熟
知名财经评论人叶檀
内地房地产扎堆在香港上市，本身就说明了房地产企业的潜在风险，如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态，预示着未来现金流可能崩紧，受到破发的挫折也就在所难免。以为香港股市与内地股市一样，傻瓜博弈进行负和游戏，进行打新股无风险套利，就大错特错了。
内地房地产企业在香港市场扎堆上市.但他们没有遭遇热捧。
目前，恒盛地产、华南城、恒大地产、龙湖地产等内地房企先后在港交所上市或排队，按照最低融资额，它们至少可以筹资300亿港元，但赴港上市的内地房产“先头部队”华南城和恒盛地产在上市首日就遭遇“破发”，9月30日挂牌的华南城全日报收1.62港元，较其招股价2.1港元跌22.9％；10月2日挂牌的恒盛地产报收3.76港元，较其招股价4.4港元跌14.5％。即将进行招股的福建明发、厦门禹洲、卓越地产及花样年等公司，在招股价上将有明显折让。
没有遭遇热捧，一是因为内房股扎堆上市，竞争过于激烈；二是因为国际投资者在经历了上一轮疾风暴雨的房地产调整之后，对于内地房地产上市公司的风险了然于心，他们对内地房地产企业打出了货币与政策折价。
内地房地产扎堆在香港上市，本身就说明了房地产企业的潜在风险，如此大规模的融资额度说明房地产企业的扩张进入高峰状态，预示着未来现金流可能崩紧。而今年上半年与下半年房地产市场明显不同：上半年市场销售大幅升温，带动库存下滑和土地消耗加快，而下半年，房企加大新开工力度和土地购置的规模，对资金的需求将膨胀，负债率偏高的房地产业急于寻求融资渠道。
投资者对于房地产企业高价拿地，以土地换取本市场高溢价的做法感到担心。2007年碧桂园在香港上市走的就是以土地取胜之地，现在恒大地产等也在重走碧桂园之路。其未来计划也显示，按照现在的开发进度，公司在未来3～5年将具备充足的土地储备，保持物业开发高速发展，并计划继续以滚动开发方式维持5000万平方米的土地储备。
为了扩大规模，有些房地产企业为了上市已经到了饮鸩止渴的地步，他们忘记了蒙牛与大摩对赌协议的惨剧，而与机构投资者签订对赌协议。据《地产画报》报道，一家房地产开发企业为了融资，向另一家房地产企业火速借入6000万元，借款期限为6个月。条件如下：如果融资方不能按期还本付息，投资方将以6000元／平方米的价格，优先收购融资方旗下正在预售的房产物业，作为现金抵押物。融资方正在预售这个楼盘原价接近2万元／平方米，优惠打折之后的价格也在1.5万元／平方米左右。相比市场价，协议中约定的6000元／平方米是一个“腰斩价”。
近期高调宣布计划登陆A股市场的万达，在其刚刚完成的第二轮私募中，内部文件显示，对赌条件十分苛刻，如果无法完成“2009年净利润达到30亿元的水准”，及“2010年底完成上市”任一条件，万达将按照年化收益率18％的标准返回资金及利息。如果对赌协议要求借款的开发商保证未来数年的利润增长率等，无疑是给借款者戴上紧箍咒。也难怪有些开发商不惜大幅折价、十万火急上市融资。
内地房地产公司竞相赴港上市，受到破发的挫折也就在所难免。以为香港股市与内地股市一样，傻瓜博弈进行负和游戏，进行打新股无风险套利.就大错特错了，首日破发在成熟市场是常态。
房地产市场热销的局面难以长久维持
CCIM中国总会执行主席梁蓓
经济运行的基本面不支撑房价暴涨，加之房地产开发企业信心不足，房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性，以及过度的投机炒房将影响楼市健康调整，目前房地产市场热销的局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累。
在低迷的市场状况下，从2008年下半年开始，房地产宏观调控走向发生变化，以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导，旨在促进房地产市场稳定健康发展。
中央今年的主要任务是保证GDP有8％的增长，希望实体经济有一个根本性的好转。但是，从执行的效果看，与中央的要求发生了一定程度背离。原来的目标是，投入天量的货币信贷，希望刺激实体经济的发展；但是由于房地产的支柱产业地位，特别是现有投资拉动的增长模式对房地产投资的依赖，以及中国居民缺乏投资工具，在通胀预期之下，房地产依旧是最主要的通胀防御性投资的对象，因此大量信贷资金并没有进人实体经济，而是大量进入房地产市场，当然还有股市。导致今年股市和房地产市场大幅度上升，这种状况对中国经济均衡发展显然是不利的。
为此，面对这种不利，中央尽管不断保证，宽松的财政政策和适度宽松的货币政策没有变动，但是，结构性的调整实际上已经开始。对股市，中央货币监管当局严格查处进入股票市场的资金，而且采取的政策都非常有力度，防止大量信贷资金进一步进入股票市场。对房地产市场，也采取了收紧的政策，这一点，从深圳市今年7、8月份房地产成交量急速萎缩便可以看出。未来有四大因素阻碍房地产发展：
首先，经济运行的基本面不支撑房价暴涨。我国经济回升的基础还不稳固，当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。在消费需求提振无力的情况下，放任房价逆势上扬，必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。因此，唯有房价理性回归，才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。
其次。房地产开发企业信心不足。2009年一季度房地产企业家信心指数小幅回升至90，较2008年四季度提升8.1个百分点，但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程，因此，房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。
再次，房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第二季度全国城镇储户问卷调查显示。超过六成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市，威胁房地产市场复苏的可持续性。
最后，过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温，投机性购房的比例也在逐渐增加，一次性买人多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下，流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限，对房价涨幅较为敏感，投资性和投机性需求资金充裕，对高房价具有较强的吸纳能力，因而，投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累，进而导致房地产市场的波动。
因此，目前房地产市场热销的局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累.如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。
政策闸门开启保险资金投资养老地产
秦政(某接近保监会专业人士，应其要求隐去真实身份)
10月1日正式施行的新《保险法》，首次将“可投资不动产”纳入保险投资范围。保监会主席助理兼新闻发言人袁力曾表示，保监会允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等四类不动产。业内人士认为，养老实体这一不动产投资，是保险“国十条”乃至金融“国九条”赋予保险资金的一个全新领域，保险资金将有机会凭借投资养老实体这一“最佳途径”，切入未来中国极具消费力的养老地产。
早在2007年，一些保险公司便以自用为名，大量购买楼宇物产且远远超过了其自身的使用需求，然后将闲置的楼宇物产以租赁形式出租给其他企业，从中赚取了可观的租金收入。这种先以自用为名购入房产，再将闲置房产出租赚取租金的模式，在当时监管层尚未允许保险资金投资房地产的形势下，有业内人士认为有打法规“球”的嫌疑，而这种模式也一度被业界理解为“曲线”投资房地产，成为保险资金投资渠道的“灰色地带”。
据了解，国外保险资金的投资比例一般在5％左右。业内人士指出，若按5％的比例计算，可用于房地产投资的金额在1700亿元左右。2008年商业性地产成交5.5万亿元，1700亿元的保险资金仅占3％，并且全部资金不可能在一年内全部投入，因而对商业性房地产市场的影响有限。
保险资金投资不动产的比例究竟是多少目前暂未规定，市场普遍认为初期比例不会很高，业内比较一致的观点是不超过10％。投资人士认为，目前多家保险公司已经以资产管理公司或自用名义配置房产，险企的投资冲动已被很大程度释放，所以真正新进入不动产市场的资金量不会太多。
在2007年时，已有很多公司以公司自用的名义大量购进房产，保险巨头的高管层在当时也经常在公共场合表露出对房地产市场的极大热情，但当时也引发了专家学者提出置疑，认为保险公司在投资房地产之前，应做好准备应对未来的潜在风险，而2008年底2009年初的楼市行情就很生动地为那些兴冲冲地将钱抛向房地产的保险公司上了一堂风险教育课。
除了让购买物业“阳光化”，股权投资不动产也在为多家保险公司看好的朝阳产业――保险资金投资养老产业――铺路。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》 (即“国三十条”)首次提出，支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。业内人士称：“养老产业需要土地和房屋作为载体，如果不动产投资的路径得以打开，也相当于为保险资金进入养老产业铺路。”
泰康人寿保险公司董事长陈东升曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。陈东升近日还表示，泰康未来也会发展养老产业，目标是做专业化的寿险公司，把寿险的产业链“深耕”。
想投身于养老地产的不仅是泰康人寿，“两会”期间，全国政协委员、中国人寿保险(集团)公司总裁杨超提交了《关于大力支持养老社区建设的提案》，建议重点支持保险机构投资养老社区。知情人士称，中国人寿近日也在武汉等地寻求适合发展养老产业的数千亩土地。