个人住房信贷风险的防范机制研究
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近来，由美国次贷危机所引发的金融风暴几乎席卷了整个世界，这使得个人住房信贷问题再次成为人们关注的焦点。因此，如何防范此种危机的发生也成为一个迫切需要解决的问题。
从已有的经验来看，加强对个人住房贷款风险的研究，保持清醒的头脑，正视存在的问题，建立完善的制度，严格操作程序等至关重要，只要商业银行在此项业务上做到人员到位、管理到位、结算手续到位，个人住房贷款风险便能得到有效的防范，真正使其成为优良资产。
一、个人住房信贷风险的表现形式
1.选择项目的风险。一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵。如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给银行带来极大的风险；二是该房地产开发项目事先未做好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途； 三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等，出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为坏账的可能。还有一种情况是个人住房贷款针对的商品房类型不同面临的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自我居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。
2.开发商引发的风险。一是开发商的欺诈行为。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。二是开发商将购房款入账后，由于经营不善，导致楼盘烂尾，或因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。三是由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。四是开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
3.借款人引发的风险。一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，对楼市的预测也相当困难，较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险。二是购房人死亡或者被宣告死亡、失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。三是购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。
4.假按揭造成的风险。一是开发商通过个人虚假购房套取贷款。开发商以其亲属、内部员工、关联企业员工甚至民工的名义按揭购房，套取银行贷款用于自身资金周转，并负责按月偿还贷款。二是开发商虚构购房行为或伪造相关手续套取贷款。通过伪造借款人身份证或购房合同向银行申请按揭贷款，或以伪造的产权证明作抵押进行虚假按揭。三是开发商与购房人或银行员工串通套取贷款。(1)开发商为解决部分购房人首付款不足问题，尽快达成交易，在售房合同中将房屋实际价格提高一定比例，再向购房人出具首付款收据，在没有真实首付款的情况下套取按揭贷款。(2)开发商与购房者相互串通，以高于同地段的房价进行购房交易，通过购房者套取银行信贷资金，并分期向购房者归还超出真实房价的贷款本息。(3)开发商与银行员工勾结，向虚拟借款人或没有真实购房行为的借款人发放按揭贷款。
二、个人住房贷款风险变化的原因分析
1.银行管理不善，形成不良贷款。一是银行内控制度不完善，贷款管理力度不够。由于个人住房贷款业务近几年才开办，开展时间不长，加之部分贷款到期，一些银行规章制度尚不建全，相应的配套管理措施跟不上，形成贷款不良。二是信贷人员重贷轻管的现象普遍存在。有些信贷人员对于逾期期数较短的贷款认为既没有必要也没有精力催收，向借款人发出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，不利于贷款的按期回收。三是个人资信评估制度不健全，还款能力难以控制。在涉及个人还款能力评估时，虽然银行要求借款人出具本人及配偶的工资、收入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观被动地去评定，缺乏统一的标准格式和制约措施，过分依赖第二还款来源，忽视了第一还款来源的合规性。
2.购房人违约，形成不良贷款。一是购房者由于投资方式的失败拖欠银行贷款。近年来，由于房价的上涨，购房者对市场的估计不够，采取以租养贷等方式进行投资，受各种因素的影响造成无力偿还贷款，这种情况多在“第二套住房”借款人中出现。二是购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，由于个人支付能力的下降导致信用缺失的情况很容易发生，使银行的贷款形成不良。
3.潜在风险。商业银行一向把个人住房贷款当作一种低风险业务来发展，只看重利润，而忽视了潜在风险。潜在风险主要体现在两方面：一是个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。二是个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着不确定的风险。
三、防范个人住房信贷风险的对策
1.加强项目前期评估工作。通过项目的前期评估工作，严格客户的准入标准，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。
2.加大力度严防假按揭。拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。对期房价格的正确市场评估，以避免开发商高价销售策略给银行带来的风险。同时，通过评估还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品――住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。
3.建立完善的个人信用评级制度。建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一旦发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。建立个人银行账户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行账户转账收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转账和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。
4.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。
强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。
在创新催收手段方面，一是掌握好诉讼时效的中断。对于一般债务,诉讼时效为主债务期满两年。但个人住房贷款有一个明显区别于其他债务的特征即分期还款。对于分期还款债务的诉讼时效中断,从谨慎性原则出发，银行应按照分期分别计算诉讼时效,按照第一期还款日期中断个贷时效,则在诉讼中应按照债务人未按协议约定的时间和数额按期全部履行,则银行在每期期限届满后可以分别,也可以不分别,积极向法院主张，尽最大可能维护银行利益。二是积极应用诉前最后通牒，即通过发送律师函或者直接以银行的名义发送书面文书，限期要求借款人归还贷款本金和利息。三是灵活运用支付令。四是充分利用借款合同公证。