探求我国房地产行业融资方式
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中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）09-000-02
摘 要 近年来，我国房地产行业蓬勃发展，传统的融资方式已无法满足我国房地产行业的发展要求，我国房地产行业出现了瓶颈。本文主要结合我国房地产业融资方式的特点，分析房地产行业存在的问题，探求适合我国房地产业发展的融资方式。
关键词 房地产企业 融资方式 研究 对策
房地产业属于资金密集型行业，其典型特点为：高风险、高投入及高回报。房地产企业的正常运作需要富余的筹备资金作为保障，因此采用何种融资方式对房地产企业而言至关重要。本文通过分析当前我国房地产业的主要融资方式及存在的问题，提出解决我国房地产业瓶颈的有效措施。
一、主要融资方式
目前我国房地产行业的主要融资方式包括：1.上市融资；上市是快速获取巨额资金的重要渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。然而当前我国上市的房地公司并不多，在全国房地产企业中所占比例甚小。其主要原因是上市需要经过复杂的审查过程，并且初期成本较高。对于中小房地产开发企业（或新开发商）而言上市融资这一方式的壁垒较高[1]，大多不愿意采用该方法。2.债券融资；债券融资可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。按融资期限分为短期融资券和中长期债券，债券融资具有成本低，透明度高的优势，但也存在融资风险大，融资弹性小和对企业要求高的局限性，该方式是目前国内企业较为常用的融资方式之一。然而真正可以使用该融资方式的企业多为资质好、规模较大的企业。从承销商的角度看，向大企业发放债券所获得的利益要高于发放给中小房地产开发商。3.银行信贷；从银行贷款是目前我国开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷，主要分为土地整理贷款和开发建筑贷款。4.信托融资；投资者将购买信托作为投资手段，收益于房地产的升值。一来可以增加房地产的资金来源，减缓银行风险，二来可以缓和房地产供求关系。因税收政策及某些政治因素，这种融资方式在我国并没有得到真正的发展。5.资产证券化；它包括两种方式：项目融资证券化及房地产抵押贷款证券化。资产证券化有助于增加资金来源，降低银行贷款压力。6.夹层融资；该融资方式是当前新兴的融资模式，它是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。房地产领域中通常把不同的债权与股权进行组合，灵活性高和门槛低是其最大的优势。该融资方式在发达国家已有先例并取得成功，但在我国较为罕见。7.其他融资方式；还有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资等其他融资方式。
二、存在的问题
1．单一的融资方式
当前我国房地产的融资方式以银行贷款为主，上市融资、信托融资、债券融资等其他融资方式所占的比重很小。从企业统计视觉看，企业原有资金、银行贷款、预售款以及建筑企业垫资是房地产企业开发资金的主要来源[2]。银行贷款与预售款都源自商业银行，房地产开发对于银行贷款具有很高的依赖性。银行贷款的缺点在于贷款有时间和条件限制，企业融资过度依赖银行贷款容易出现资金断链等系列问题。
2．融资体系不健全
我国房地产业经过近10年的高速发展，已成为我过市场经济不可缺少的组成部分。尽管一段时间以来出现了房地产泡沫争论以及央行出台收紧信贷的政策，但房地产开发资金规模仍保持着持续上升的趋势。目前我国房地产行业的融资体系还不够完善，市场化程度不高，融资渠道狭窄、单一的融资结构致使资金富裕者的大量资金没有有效的通道直接进入房地产业，只能为储蓄进入银行体系。当房地产企业需要资金的时候，只能选择银行贷款，这不仅制约了房地产的发展，也给银行体系带来了巨大的风险隐患。
3．金融环境基础薄弱
信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。目前我国市场缺乏完善的信用制度，特别是缺乏对不良信用行为的惩戒机制和相关的立法保障。信用制度的不健全，已经成为制约我国房地产投资信托、私募股权基金等融资模式发展的重要因素。
4．相关法律、法规不完善
我国出台的关于房地产业的法律法规主要包括：产业基金法、税法和物权法[3]等。这些法律法规的颁布执行为房地产业创造了一个良好的制度环境。但因国家的宏观调控，房地产业相关的法律法规还不够完善。如房产的投资基金和债券融资方面的法律就没有得到完善。这都会限制房地产企业的融资渠道，影响房地产业的发展。因此要拓宽房地产的融资渠道和改变单一的融资结构，建立健全完善的法律法规亟待施行。
三、改变房地产业融资方式的有效措施
1．拓展融资渠道，融资方式多样化
要想改变我国房地产业的现状，首先就要拓展房地产业的融资渠道，实现融资方式的多样化。以下重点介绍几种有效拓宽融资渠道的方法：1发行股票，上市融资。当前这种融资方式在我国房地产业中较为少见，只有少数企业能够采用该方式进行融资。随着我国股市规模的不断扩大，证券市场也有了很大发展。房产业进入股市是未来发展的趋势。股票发行和上市对企业的资质有一定的要求，因而房地产企业应当着力改造自身的形象，扩大规模，朝着大型企业的方向发展。2发行企业债券。发行企业债券是一种有效的融资方式。企业债券的优点在于其发行的程序较为简捷，融资期限也较长，利率较低等。房地产企业可在利率市场化之后提高债券利率，吸引更多机构和个人投资者的加盟，为自身发展融到更多的筹备资金。3吸收保险基金。随着我国人们生活水平的提高，我国保险行业快速发展，保险公司的流动资金不断增加。然而保险公司的投资余地受限，如若能吸引保险基金投入到房地产行业中来，不仅能充分发挥保险基金的作用，还能够为房地产业筹备发展资金，不失为一种良好的融资手段。
2．建立多层次资本市场体系
一直以来我国房地产行业就很少采用直接融资这一渠道，因此房地产业直接融资所占的比重极少，且融资渠道狭窄。目前房地产业中很多融资方式只适用于大型房地产企业，某些融资方式的要求过高，中小型企业无法选取很多的融资方式筹备资金。因此，需要建立一个多层次资本市场体系，为各种类型房产企业提供相应的融资场所，通过该体系，减少房地产行业对银行贷款的过度依赖，增加直接融资的比例，分散金融风险，保证房地产行业的正常发展。建立资本市场体系不能仅凭房地产业的努力，还需要政府的扶持。政府应当发挥其职能，建立健全房地产行业的相关法律制度，制定相关规范。对房地产业新型的融资手段以及收益的来源和分配实行宏观调控，不断完善金融机构对房地产行业投资的法律政策[4]，为我国房地产行业的发展营造一个良好的市场环境，为其提供政策支持。
发行债券及股票上市等融资方式在我国有了一定的发展，其对国民经济有一定的影响。债券市场具备有了比较完善的市场体系，其中国债和金融债券的信誉及回报率较高，对完善债券的交易市场有很大的帮助。资本市场发展扩大了房地产证券市场的规模，资本市场有着丰富的证券品种，促进了房地产融资方式的多样化。目前我国证券市场小有规模，较具有代表性的有上海和深圳两地证券交易所、STAQ系统及NET系统证券交易市场[5]。我国的证券市场的硬件及软件设施均位于国际先进行列，资本和证券交易市场的完善为我国房地产业的发展创造了条件。
总之，房地产企业在选择融资方式时，要充分考虑企业自身的条件、对资金的需要以及融资难度等方面的因素，选择一种适合企业发展的融资方式。好的融资方案有助于优化企业的资金结构。适合企业发展需要的融资方式能够为房地产企业提供雄厚的资金储备，可增强企业的发展后劲。针对我国房地产行业所出现的问题，各房地产企业应当不断拓展融资渠道，实现融资方式多样化，为企业的发展积累足够资金；政府发挥其宏观调控作用，建立完善房地产行业相关的法律法规，为我国房地产业的正常有序发展提供保障。
参考文献：
[1]张蒙,李雅妹.我国房地产企业融资方式研究.商业文化.2011(4):137.
[2]孙美松,姜效.我国房地产企业融资方式研究.合作经济与科技.2008(2):82-83.
[3]李则潮.浅议我国房地产行业融资策略.时代经贸.2008(10):89.
[4]徐虹.我国房地产融资方式探析.今日湖北理论.2007(3):30-31.
[5]苏文君.我国房地产融资方式选择与结构分析.现代经济信息.2011(9):118-119.