购房者,当心因房贷引发纠纷

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拥有“蜗居”，是绝大多数购房者的梦想。为实现这一梦想，基于经济实力等原因，许多购房者又只得选择包括按揭在内的房贷。不料，一些购房者却因此招惹了纠纷，甚至引发诉讼。从某法院受理的案件上看，2009年共有房贷纠纷133起，2010年竟上升到298起。2011年伊始，国家连续加息造成房贷负担加重，如此势头不能不让人警醒：当心，因房贷引发的纠纷。

资金紧张，也得按期还贷

【案 例】 2008年8月，李静与银行签订了一份《个人住房贷款借款合同》。按协议，李静必须每月支付3100元本息。至2011年2月，李静因丈夫生病需要治疗而导致资金紧张，已累计5个月没有还款。银行遂诉请判令解除合同，由李静支付此前欠款并提前偿还剩余借款本息。法院最终支持了银行的诉讼请求。

【点 评】 法院的判决是正确的。一方面，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”即除非遭遇不可抗力或国家政策变更等，当事人均必须履行合同，而李静因丈夫生病导致资金紧张并不在宽展的法定事由之列；另一方面，《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。正是由于李静在银行催收后，一再未能履行还款义务，决定了银行有权提前解除合同。

维权提示：购房时，应充分考虑自己的实力和可能出现的影响还贷的意外情况，切勿盲目而行。在确实出现意外时，应当多同银行协商，并量力而行还贷，以取得银行的理解和自愿宽展。

已经退房，也得依约还贷

【案 例】 2010年9月，杨琳因购房而与银行签订了按揭贷款合同。3个月后，杨琳因工作变动需赴外地，遂与开发商达成了《退房协议》，约定房屋退还给开发商，由开发商偿还银行按揭贷款。由于事后开发商并未还款，银行遂提讼要求杨琳担责。出乎杨琳意料的是，法院支持了银行的诉讼请求。

【点 评】 法院的判决并无不妥。《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，杨琳与银行签订按揭贷款合同后，即成为银行的债务人，当杨琳出于退房而将该贷款本息的偿还义务转移给开发商时，也就必须征得银行的同意并办理相关债务转移手续，才能免除还款责任。正是由于银行未曾许可，决定杨琳尽管持有《退房协议》，但如此转让对银行并不发生法律效力，也就必须继续对房贷担责。

维权提示：鉴于权属的变更并不意味着房屋贷款合同的变更或解除，故凡是改变商品房权属而产生房贷变化的，应事先征求银行的意见。万一被银行拒绝而又非如此不可，可令对方提供担保，才能以绝后患。

夫妻离婚，也得共同还贷

【案 例】 2007年1月，郭坚、聂婷夫妇以按揭方式从银行贷款28万元，借期15年，按月分期偿还本息。2009年2月，郭坚、聂婷被判决离婚，房屋归郭坚所有，房贷由郭坚偿还。因自2010年5月起，郭坚一直拖欠房贷本息，银行遂提讼。令聂婷没想到的是，本以为该款与自己无关，却被判决和郭坚共同担责。

【点 评】 聂婷确应担责。一方面，该贷款形成于夫妻关系存续期间，因为双方共同利益，属于夫妻共同债务；另一方面，《婚姻法》规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第24条也指出：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”即郭坚、聂婷离婚时，虽对房贷做了划分，但聂婷仍须担责，不过是担责后可依据离婚判决向郭坚追偿。

维权提示：在离婚判决生效后，如果情况允许，聂婷应当持判决书到相关部门办理房产、房贷变更手续。或者在房贷诉讼中请求法院拍卖、变卖按揭房产偿还房贷，以避免为郭坚垫资。

结语：高涨的房价使很多人无奈成了“奴”一族，在为还贷打拼时也千万不要忽视在还贷过程中涉及的法律问题，在购买房屋、签订购房合同、制定还贷计划时也要充分考虑是否触犯法律法规，还要充分估计还贷过程中的加息、婚变、工作变动等外在因素，以免给自己带来不必要的烦恼和麻烦。