楼市拐点迷离

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据点论依据

A　奥运会

国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广日前发表最新研究报告指出，估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持增长态势，处于中期繁荣的顶部区域；但奥运会后，受多重因素影响，房地产可能步入中期调整。之所以作出这样的判断，是基于如下因素：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应，以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。根据常理，这个判断或许是理性的。

奥运会能够影响房价吗?最近几届奥运会的主办国在奥运会申办成功之后，都经历了一波大牛市。言外之意，倘若这是一种规律，中国自然也不能例外，房价的上涨就变得顺理成章。但是，他们掩盖了奥运会之后的景象。以上届雅典奥运会为例，在取得举办资格后，雅典房价在1995―2002年7年间上涨了65％。但奥运会之后雅典就迎来了房价的暴跌，许多商品房的价格下跌了一半。

既得利益集团的代言人只提奥运会导致的房价上涨，而对奥运会后房价的下跌闭口不谈，他们对信息传播方向的把握总是恰到好处。

中国房价涨到哪里，能否在奥运会之后继续演绎辉煌，完全取决于实际需求与供应的博弈。有一点是肯定的，即使以目前的房价来看，它也已经与民众的实际购买力拉开相当一段距离，也就是说，如果不是炒房者吸纳并囤积了一部分房源，住房的供应可能已经过剩。许多人看住房供应只比较当年的新增供应，而忽略了比新增供应量大得多的存量住房。这些存量早晚会被释放出来，对房价产生重大影响。

B　经适房重新定位

总理在新加坡访问时提出：“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。这意味着我国保障性住房面向的人群正在发生巨大变化。由于国务院希望经适房与“双限商品房”(又称“双限房”)实现“无缝对接”，几易其稿的《经济适用房管理办法》再次面临修正。

在我国目前的商品房成本构成中，建筑成本其实很小，绝大部分成本由三块组成：一是土地出让金，二是名目繁多的税费，三是由权钱交易导致的腐败成本。而根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金……也就是说，只要政府根据规定划拨土地、免征相关税费，购买经济适用房的老百姓只需承担房屋的建筑成本即可。

虽然只是有限产权，但经济适用房对商品房仍然有不小的替代作用，也因此能对房价走势构成直接影响。研究表明，经济适用房的供应每增加5％，就会迫使房价下降3％－4％。

C　地区性降价

在广州，冷淡的市场已迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20％：深圳，类似于“四房送10万，三房送8万”等促销广告也开始大量出现。

这股“房流感”，从深圳、广州蔓延到珠三角，扩散到北京、上海等大城市，又传染到武汉、重庆、成都等长三角地区。而福州的房价也在不断的震荡起伏，不过，这股“房流感”对挤出目前房价中的泡沫、使价格回归理性十分有利。从对供求双方进行风险教育来说，也是件好事。

不少业内人士认为，明年楼市将平走，出现全年的“修正”期，挤出某些拉高的部分，不会再现“你涨、我涨、全都涨”的局面。明年，经济适用房及廉租房会大量增加，一些手头不宽裕的人可能会放弃买房，这会大大降低商品房的成交量。随着二套房按户认定的落实到位，那些以投资为定位的楼盘，将门可罗雀。有些人想将一套房变成两套房的梦想将破灭。

08年楼市，或向下调整，或盘整平走，但始终没有找到上走的支撑理由。

各主声音

王石(万科企业股份有限公司董事长)

内地房价走势正处在一个拐点上。但他同时表示，自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。今年房价快速上涨是阶段性事件，并且不可能长期持续，市场必然需要一个调整阶段。中国幅员辽阔，各地区所处的楼市周期不同，房价调整的幅度也不同，不能一概而论。

近期万科在广州等城市部分楼盘的价格，与开盘前周边同类楼盘的标价相比，确实低出10％左右，但考虑到之前市场存在一定过热因素，万科认为这个定价是合理的，也符合万科快速开发、快速销售的高周转策略。而从市场的反应来看，这些楼盘基本上在开盘当天全部销售完毕，甚至出现了较大规模的排队现象，说明只要价格合理，购买力支撑还是坚实的，因此万科相信房价不会出现大起大落。

从长期来看，未来我国城市人口密度继续上升、家庭规模继续缩小、居民财富水平提高、土地供应趋紧都是必然趋势。万科的一个基本判断就是，未来十年内中国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。万科将在2009年形成住宅产业化的规模制造能力，届时市场还在盘整的话，万科的竞争优势将更加彰显。

任志强(华远集团总裁)

第二套房信贷政策的变化与中央工作会议提出的从紧政策，确实让个别城市与地区的房市出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。房价指数在继续上涨并环比增加，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。起码从整体数据上看不出有任何的异样，更不用说是全国下跌了。此轮调控重点在于控制投资，而控制投资需求虽可让部分城市或地区的商品房销量下降、缓解供求矛盾，但总体的数据并不表明扣除投资需求之后就解决了供求矛盾。同时，随着经济适用房、两限房在总销售量中比重增加，明年各地的平均住房价格会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。梦想让楼市进入拐点、看楼市大跌的确实大有人在，但他们会失望的。大跌对市场与民众并不能带来财富与好处，也不会给国家经济的发展带来好处，而政府政策性的加息想告诉市场的信号是：政府仍然想让更多的人借助于个贷合理地解决住房需求问题。

其它：拐点只是一个真实的谎言

如果把房地产行业进入下降周期作为拐点的话，那么，中国的房地产市场还远未出现拐点，只是贬值、通胀与投资品种过少这几个因素共同作用，一起扭曲着房地产市场。

通常探讨房地产拐点，最有力的证据就是房价的下挫。而国家统计局公布的近两个月高涨的房价指数已经了这一结论，而一些地方的统计部门甚至不再公布清晰的房价指数了。从金融角度来说，如果房价下挫，必须具备三个条件，一是人民币真实汇率大幅升值，二是通胀风险大有缓解，三是投资品种极大丰富。

牵涉到各种复杂因素，人民币真实汇率暂时无法大幅升值，通胀风险将长期存在，那么，要降低房价最好的办法就是扩大投资品种，使消费者拥有更多的选择。金融市场中的证券市场、债权市场、房地产市场、期货市场和外汇市场，除了政策与垄断色彩浓重的证券与房地产市场之外，其他三个市场均不发达，预计明年政府将极大地拓展债券市场，但这是未来的预期，收入如何尚难确定，不能作为当下房地产市场拐点的立论。

这三大金融领域的因素加上信贷的紧缩一起扭曲了房地产市场，证明房价出现拐点是个真实的谎言。

也许；楼市需要拐点

“拐点”是一个点，从几何上说既无长度又无面积更无体积，从时间上说它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引

伸为“时期”。因此，用“拐点”一词着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。

如同当初对房价下跌过分夸张的报道最终弱化了“国八条”的效果一样，目前对楼市拐点的过分夸张和渲染可能延迟拐点的出现甚至葬送拐点的出现。楼市是否出现了拐点需要继续耐心观察。目前的房价下跌到底是暂时的调整还是真实的拐点，尚且需要进一步观察才能确认。过分夸大房价短时间的调整反而容易误导决策层。事实上，2005年的房价调控之所以没有达到预期效果，跟舆论对当时房价的短暂下跌过分夸大有着直接关系。任何调控政策都源于对现实信息的掌握，失实的信息给调控决策和调控政策的执行所带来的误导作用是显而易见的。价格拐点绝非一个具体而清晰的点，它代表着一个转折过程，需要一定时间才能形成，也需要一定时间才能确认。尽管，无论从民生的角度考虑，还是从经济可持续发展的角度考虑，远远高出人民实际购买力的房价在持续上涨多年后出现稳步调整都是一件好事，但在炒房热持续高烧的情况下，调整必须在相关调控政策的外力作用下才能展开并持续下去，而很难在政府不作为的情况下自行展开。

2007年12月18日，央行公布了副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话，首次公开承认“目前投资与炒房的行为较普遍”，央行之前出台的对第二套房信贷门槛的提高和“坚决取消按揭和加按揭”的举措，与央行的判断遥相呼应。如果能够以严厉的措施抑制投资与炒房行为，房价的拐点就可能出现。假若现在房价小幅下跌的现象被夸大，可能会影响到有关部门对楼市政策走向的判断，进而，使得相关严厉措施不能严格执行下去。

现在，争论楼市现在是否处于拐点已不重要，也许，中国楼市需要拐点，需要一次像样的下跌，否则，无论对于民生还是房地产业本身，都将意味着风险的进一步累积。中国楼市需要一次像样的下跌来促使房屋质量的全面提升。建立在房屋交易量下降基础上的拐点，将能一改开发商由于供不应求局面养成的忽略质量的惰性，迫使其通过提高房屋质量获得消费者的青睐。当然，这也需要同时对房屋质量的监督、检验制度进行变革。另外，房价与民众收入水平严重脱节的状况需要一次像样的下跌来调整。房屋的本质是用来居住的，是消费品，而作为消费品的价格是由民众的实际购买力来决定的，当某种商品的价格远远超出民众实际购买力时，这个行业要通过调整适应人们的购买力。还有调控政策本身也需要房价有一次像样的下跌来配合。　阴霾的天气里人们向往明媚的阳光，不管怎样，值此开春之际，我们还是要敞开心扉，把所有的美好都带进鼠年。我们相信，阳光一直在，无论还有多少“拐点”，都值得期待。