北京住宅成交量大幅放缓

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年初,中国指数研究院重点抽样监测的118个住宅样本项目中,对外报价环比上涨的占三成以上,但是日均成交套数较2009年平均水平(337套)下降56套。

导语:2010年1月北京住宅成交量环比大幅放缓,但是成交均价依然继续走高,环比上涨了2.76%。

2010年初,京城楼市呈现量跌价升之势。住宅新增供应与2009年12月相比变化不大,成交面积环比降幅显著,其中期房降幅超过2成。住宅价格指数环比涨幅回落1.31个百分点,但仍有三成以上的项目上调报价。写字楼和商铺指数也环比上涨,在三大物业指数的影响下,城市综合指数突破2800点大关,环比涨幅小幅回落,但同比涨幅仍继续扩大。

综合指数突破2800点高位,环比涨幅略有缩小

2010年1月,北京房地产市场呈现价升量跌态势。商品住宅成交量环比大幅回落,但成交均价继续走高,环比上涨2.76%。

从指数走势看,在三大物业指数均上涨的带动下,城市综合指数环比上升44点,涨幅为1.59%,比上月缩小1.31个百分点;同比大幅上升365点,涨幅为14.93%,比上月继续扩大2.16个百分点。写字楼指数环比涨幅仅次于住宅,为1.79%,比上月扩大0.23个百分点;商铺指数环比仅增长0.24%。

住宅指数涨幅小幅回落,但仍有超过三成项目对外报价上涨

2010年1月,北京住宅指数环比上涨1.82%,比上月缩小近2个百分点,同比增长20.37%,涨幅比上月扩大2.63个百分点。在重点抽样监测的118个住宅样本项目中,对外报价环比上涨的占三成以上,且涨幅超过10%的有18个,占比为15%。从项目个案来看,美立方、欧洲公馆、金宝城等多个项目对外报价出现较大幅度上调,涨幅超过15%;仅北京新天地、万象新天家园、橡树湾等少数楼盘对外报价小幅下调,降幅不足10%。

住宅新增供应面积环比变化不大,朝阳成为供应大户

2010年1月,北京住宅新增上市122.22万平方米,环比微涨0.48%;其中,保障性住宅上市32.15万平方米,环比下降21.1%,占新增住宅供应总量的比重为26.31%,比上个月下降6.19个百分点。

从区域分布来看,1月新增供应最多的是朝阳区,新增供应3000套,占全市当月供应总量的比重超过4成,其次为通州区和密云县,新上市套数分别为806套和859套,占全市的比重分别为11.08%和11.81%。

期房成交面积环比大幅回落,降幅超过2成

2010年1月,北京住宅成交面积回落明显。共成交住宅(期房+现房)119.66万平方米,其中保障性住房18.49万平方米,商品住宅101.17万平方米。期房成交面积为90.66万平方米,环比下降24.24%,同比仍大幅增长59%;现房共成交29.01万平方米,其中商品住宅28.71万平方米,保障性住房0.3万平方米。本月保障性住宅占同期住宅的比重为15.45%,较上月下降8.9个百分点。

日均成交套数较2009年平均水平(337套)下降56套,但较2008年全年平均水平超出121套

2010年1月,北京商品住宅(期房+现房)日均成交套数为281套,环比上月减少80套,是2008年全年平均水平(160套)的1.75倍,较2009年全年平均水平(337套)减少56套;户均成交面积约为116平方米,比上月增加3平方米,中小户型仍是市场成交的主力,其中120平方米以下成交占比达69.05%,比上月下降3.63个百分点。

销售面积仍高于上市面积,但供求差距有所缩小

2010年1月,北京商品住宅新增供应环比变化不大,成交面积大幅回落,导致月度新增供应量和成交量的差距缩小。1月新上市面积为90.07万平方米,同期成交面积为101.17万平方米,上市面积与成交面积之比为0.89,比上月增加0.25,单月供不应求的矛盾有所缓解。

可售面积环比变化不明显,出清周期保持不变

由于1月住宅成交量回落,而新增供应量保持不变,因此库存量基本保持不变。截至2010年1月底,北京住宅可售面积为1251.1万平方米,环比下降0.16%。按照前六个月销售的平均水平看,当前北京库存水平仍需7个月的时间消化,出清周期与上月持平,出清周期已连续3个月保持7个月的水平,说明近几个月来北京住宅库存消化速度略有放缓。

住宅累计开发投资额同比降幅缩小

2009年前7月,北京商品住宅累计开发投资额同比持续下降,但降幅逐月缩小。2009年8月住宅累计投资额同比首次出现增长,之后的9月增幅扩大至10.5%,10月又转为下降3.56%,11月同比继续下降。2009年全年商品住宅开发投资额为906.62亿元,同比下降3.61%,降幅比2009年1-11月缩小了3.66个百分点,而同期房地产开发投资额则同比大幅增长22.5%。

住宅施工面积同比止跌反弹,新开工面积降幅持续缩小

2009年全年,北京住宅施工面积为5551.88万平方米,同比止跌反弹0.25%;住宅竣工面积为1613.23万平方米,同比增长15.29%,增幅比1-11月回落8.25个百分点;住宅新开工面积为1380.28万平方米,同比下降11.82%,降幅比1-11月缩小2.32个百分点。

2010年初,北京楼市量跌价升。1月住宅新增供应环比变化不大,成交面积回落显著,期房环比降幅超过2成,同比涨幅仍近六成。本月在新增供应基本不变、成交大幅放缓的影响下,可售量环比变化不明显,可售套数和可售面积分别环比上升0.74%、下降0.16%,可售套数环比是2008年12月以来第二次增长(除2009年8月环比增长2.15%)。出清周期与上月持平(维持7个月不变)。受春节假期影响,开发商推盘意愿将减弱,市场需求也将随之小幅回落,但价格可能仍将延续小幅攀升的态势。

中国指数研究院

中国房地产指数系统

插排:

从项目个案来看,美立方、欧洲公馆、金宝城等多个项目对外报价出现较大幅度上调,涨幅超过15%;仅北京新天地、万象新天家园、橡树湾等少数楼盘对外报价小幅下调,降幅不足10%。