论房地产企业财务内控模式的有效构建

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[摘 要]房地产财务管理是按照中华人民共和国财政部制订,并报主管财政机关备案的一系列财务制度。财务管理制度一般包括财产物资管理制度、成本费用管理制度等。为了不断提高资金的利用效果,促进房地产业的发展,实现经营目标和资金积累,就必须构建完整的财务内控模式。

[关键词]房地产财务 内控模式 资金运作

一、房地产财务相关问题

1、房地产财务概念及运作方式

房地产财务指房地产经营管理部门在其经营中,通过资金的筹集、分配、运用和收回,而与有关方面所发生的经济关系。这种财务关系包括:①房地产开发、经营、管理部门与国家之间发生的财务关系;②房地产各开发、经营、管理部门之间所发生的财务关系;③房地产开发、经营、管理部门内部各职能部门之间发生的财务关系;④房地产开发经营管理部门与职工之间的财务关系。

房地产资金运作方式指房地产资金筹集、运用、回收的整个过程。房地产资金运动以预付一定的货币资金开始,房地产资金的循环和周转是其运动的表现形式,周转速度的快慢是衡量房地产资金运动质量高低的主要指标。只有把房地产与金融业结合起来,并使个人参与住房建设,才能充分调动公民建房的积极性,使房地产建设资金转入轨道。

2、房地产财务统计的内容

房地产财务统计就是对房地产财务活动的经济特征进行数量方面的分析,以提高资金使用效果提供依据。

财务统计的内容有以下几方面:

(1)固定资金统计,为制订固定资产投资计划提供依据。

(2)流动资金统计,为合理地使用流动资金,提高流动资金周转速度提供分析数据。

(3)成本统计,反映一定时期内成本的升降情况,可为降低成本提供分析资料。

3、房地产财务统计的意义

城市房地产经营单位随着房屋出租与出售业务的开展,要以价值形式来实现房屋的生产、分配、交换和消费。要按一定的方式筹集房地产经营单位的资金,用来进行周转和购置设备、物资,组织房地产经营活动。为充分有效地利用资金,节约生产费用,降低成本,必须实行严格的经济核算。因此可以说,房地产经营单位财务统计是适应房地产经营管理的需要而产生和发展起来的,它是对房地产经营单位实行统计监督的重要工具之一。

房地产财务统计的主要意义在于以下几方面:

(1)为编制房地产经营财务计划和检查计划执行情况提供依据。房地产经营单位要依据财务统计资料来保证各项计划指标的科学性,运用统计指标来反映房地产经营过程中资金运行的实际状况。

(2)核算房地产经营单位的资金数量,对于管好、用好资金,保证房地产经营需要,加速资金周转有着重要的现实意义。

二、房地产财务内部控制制度内容

任何形式的管理都离不开系统、全面的经济信息,而这些经济信息中绝大部分属于财务信息,来源于财务信息系统。因此,为保证财务信息的真实性、可信性,有必要建立一整套财务内部控制系统。财务内部制度控制是根据信用社的各项业务、财务活动,以国家的政策法规法令为依据,建立财务业务处理的各项程序,以保证财务信息的可信性、合法性、真实性和准确性。具体控制系统包括以下几个方面。

1、执行各项制度办法控制

各级财务职能部门应严格遵守上级制定的各项制度、办法等,根据自身的业务情况也可制定有关的业务核算制度、办法、操作程序以及为执行上级制度而制定的补充规定等,并及时上报上级社(行)核查备案,并严格贯彻执行。

2、财务内部管理控制

财务部门根据业务实际需要,组织人力和合理地进行分工。劳动组织和人员分工应有利于执行规章制度和提高工作效率,建立健全各项业务操作规程和岗位责任制,建立质量考核制度及经常性的检查评比制度。

3、建立财务凭证的审核制度

对财务凭证的内容和连续编号进行审查,对各部门或个人领用的空白重要凭证要进行登记,并定期检查使用情况。

4、财务核算

财务核算是通过填制凭证等一系列的活动,对企业日常发生的财务活动情况进行反映和监督,形成系统的财务信息。

5、建立复核制度

6、建立分批控制和检查差错的制度

7、财务分析

财务分析主要是以会计核算提供的资料为依据,对企业财务活动进行调查研究,检查财务计划的完成情况,为以后进行财务预测和编制财务预算提供资料。

房地产企业进行财务分析的主要财务指标包括:偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。房地产财务分析还应及时为财务风险的控制提供依据。

三、房地产财务内部控制制度模式创建

随着市场经济的不断完善,房地产市场的不断扩大,为了准确地进行财务预算是企业保持竞争的重要保障,是企业实现内部控制的一个重要方法。房地产企业要保持财务的运转,必须进行财务内部控制管理模式的构建。

1、预算管理创新模式

预算管理是为了实现企业既定的经营发展目标,通过编制经营活动案在实际工作中得到贯彻执行。企业的预算要以明确经营目标为前提,采取分权控制的模式,将决策权进行分解来进行内部控制。预算管理是实现企业内部控制的一个重要模式。

2、财务计划控制的加强

依据资产业务增长量、最高盈利水平来编制财务收支计划,并通过有计划、有秩序、有目的进行控制。财务内部控制的检查,主要是对银行业金融机构财务管理制度建立健全情况和制度执行情况进行现场检查,通过对财务内部控制的检查,督促被查机构加强财务管理,健全各项制度。

3、对财务内控制度执行情况的控制

要调阅损益类科目账、表和有关凭证以及岗位责任制等资料,调阅有关财务管理制度、报表有关报告等资料,检查是否财务授权审批制度。调阅《会计检查登记簿》和有关报告等资料,检查是否按照有乡规定组织人员对本级和下级单位财务管理工作进行定期或不定期检查。

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