重压之下的房地产投资
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“融不到资，又有土地增值税，如何拉大社会投入?”凯德置地环渤海区总经理毛大庆一脸严肃地告诉记者。当大量中小地产商为求生挣扎，凯德置地这样的大腕亦疲于应对存量房的滞销。
北京市市长郭金龙在两会上提到，北京的房地产市场所占的社会固定资产投资比例过高，最高的时候占到56％。高端的住房太多，中端住房缺乏。要解决房地产低迷的问题，必须调整房产体系，加大开发6000－8000元／平米的中端住房。
汤敏提到，他个人非常赞同郭市长的看法：政府不能为高房价托市。“我认为房地产投资不仅仅是政府的事，更多的资本来自于社会投资；政府投资大包大揽使地产更加过剩。”汤敏认为北京市房地产投资可以参考长沙经验，由政府直接补助老百姓，吸引老百姓买房从而吸引社会资本进入。
拉大社会投资须“放水养鱼”
“土地问题，政府是否应该当赢家?”
很多开发商认为，当地产这个行业的持续增长回归民生领域之后，对房地产市场来说，不仅有市场，更应有民生。“势必政府要承担更多的工作，为开发商转型服务。”
毛大庆就反问记者：对地产企业而言，既融不到资，又要缴纳那么沉重的土地增值税，如何拉大社会投入?在采访中记者发现，对于大部分开发商而言，当前最大的困难就是融资困难和沉重的赋税。
“首先是资金问题，过去半年土地交易清淡，一方面固然是存量房的不断增多，另一方面则是银行惜贷。银行惜贷也就罢了，就连委托贷款也很麻烦，我认为在地产融资问题上，政府一方面应该给银行一定的政策倾斜(比如改变目前考察银行的标准)，另一方面银行也不应太多干涉房地产投资。此外，我认为中国的房地产业还谈不上金融创新，杠杆系数极低。我们是可以适度发展房地产金融的，比如REITS解禁就可以解决很多地产企业的融资问题。”让毛大庆感到高兴的还有前不久国家对商业银行并购贷款的解禁，这意味着很多大的房地产开发商又多了一个融资渠道。
“土地增值税也是压在房地产开发商心头的一块大石头。”毛大庆告诉记者，目前土地增值税占一个公司总收益的15％－20％，很多开发商在结案前都不敢动这笔钱，他认为把这么大的税赋增加在开发商头上是不合理的，“如果减免土地增值税就能创造很多收益，也能激发一大部分社会投资。担子轻了，投资的人自然也就多了。”
除了以上两点，毛大庆认为政府还应有规划，有步骤地进行土地开发，为开发商提供更好的发展平台。“如果我们摸清楚未来5-10年北京人口需求与住房的需求，在此基础上做出规划，再加以配套设施建设，会使土地利用更加集约化。”
最后毛大庆提到，政府应该鼓励企业和他们站在一起，因此政府应该适当加大对地产企业的了解，除了给予他们税收和资金支持，还应与企业同心协力，共同为北京地产业转型而努力。
对于开发商们的抱怨，中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，对于目前房地产市场所处的困境，政府和开发商都有责任，“不管政府给这些被宠坏了的开发商们多优惠的条件他们都不会满足”。
“中国房地产业发展存在的问题是：政府干预太多，如果政府能够多一些市场化运作，开发商们就无从向政府推卸责任；而另一方面房地产业的确存在着暴利。要使这个行业更好地发展，除了市场化运作别无选择。一切交给市场去选择。”
至于引导社会资本进入，易宪容提到“如果有钱可以赚，这部分开发商不愿意投资，总会有人愿意投的。”
北京市政府参事柴晓钟指出，其实大家对房子的成本结构和大小都很清楚，大家也都知道每平米6000元－8000元的房子在北京市场很大，在这个认识的基础上，政府可以考虑在土地价格，税收上做点文章，让开发商有利可图，而开发商也要在价格上放低身段，追求合理利润，让老百姓够得着，这样的话，北京房地产的发展就能顺应市场和民生的需求，走上可持续发展的道路。
转变住房投资思路
对于房地产不断鼓起的泡沫，著名经济学家谢国忠有一个很经典的比喻：“把彩电的价格卖到千年古董的价格”。谈到从高房价拉动回归民生的2009年北京房地产业，北京市发展改革委副主任王海平认为今后房地产仍然会是北京经济发展的一个支撑，“至少在一个较长的时间内会是这样。北京要快速发展需要房地产市场。比如总部经济、生产业发展，均需房地产市场的有力支撑。人民生活水平提高也需要房地产市场作为支持。”
“今后北京房地产市场发展的格局是：高端有市场(市场化)、中端有支持(有供给保障，政府适当支持)，低端有保障(政策性住房)，地产的发展将进一步与改善民生结合起来，和推动经济平稳健康发展结合起来。”北京市发展改革委副主任王海平提到，今后北京市政府将进一步加大土地一级开发力度；确保保障性住房的土地供应，为保障性住房建设提供各种优惠政策，加大保障性住房建设，使中低收入人群有房可买；另一方面，由于保障性住房有明确的供给人群，因此不会冲击商品房市场的供给。
汤敏认为，北京房地产业新的增量在于两手抓：一方面政府要大量消化现有的存量房，比如政府推出的回购商品房做政策性住房；另一方面应该加大新房建设，最重要的是要拉动一部分社会资本一同投入。
“应该有政策促使房地产流转，如果把社会存量盘活就可以大大拉动投资和消费，比如二手房交易，这里有很多文章可做，”毛大庆补充道。
他也认为对于房地产开发政府一定要转变思路，不能大包大揽，“一个城市的建设应该有各种类别的投入，我认为限价房只是一个过渡性产品，政府主要应该解决的是低收入人群的扶持终端。现在大量政策性住房的政策出台使中低商品房市场受到打击，这其中的机制和条例是否可以理顺7城市中最大的人群还是中等人群，这部分市场对开发商有哪些机会?高端市场是否也不应该放弃?”
“中国不能没有房地产，房地产业真不投资对经济增长是不好的。可是房地产业的开放一定要大，经济适用房也可以通过政府补贴开发商，让开发商去做，企业做好了政府完全可以用高税收调节。”另外，汤敏认为北京的农村也可以做房地产，“比如休闲度假式的地产开发需求也是很大的，这是地产发展一个新的增量。”
“利用限价房定价来补充和平衡商品房市场也应该适当加入市场的因素，这样会是资源配置更加合理。”毛大庆提到在朝阳区经历的一次限价房选房：“最终有四分之一的符合限价房居民放弃选房，当然原因是多种多样的。可是其中暴露了一个问题：限价房供应也应适当加入市场的因素，这些工作可以由开发商来做，这样更容易发挥限价房的作用。”
“精细化分工会使政府的工作更有效率。”毛大庆总结道。
链接 保障性住房的“长沙经验”
“现在房地产业处于一个非常困难的境地，这时如果各地政府再去建低收入住房，当然可以启动一部分房地产投资，雇一部分民工，用一部分水泥，但是可能出现更多的空置房。我认为长沙市政府把保障性住房补助直接发给市民的‘长沙经验’值得借鉴。”
汤敏透露，长沙市政府算了一笔账，如果建低收入住房，每一户可得补助8万元用于买地和建筑设施等，于是他们干脆把钱发给符合条件的住户，让老百姓自由挑选自己的住房。“这么一个上万户、又有钱的买房大军自然吸引了众多的房地产商纷纷展开让利活动：每户让利5万元――这相当于这部分人手里握了13万元。按照长沙的房价3000多一平米算，以买一套70平米的房子来算，加起来累计一平米可减2000多元，这意味着：每户人家花每平米1000元左右的价格，通过十几年的抵押贷款，立刻就能买到一套70平米房子。既解决了部分百姓的住房问题，又减少了市场的存量。对于那些更低收入的家庭，政府以廉租房来解决他们的住房问题。”
“现在长沙市正在考虑加快棚户区的改造，思路还是一样的。要怎么样利用房地产这个存量。现在长沙市在建的房子有3500万平方米，今年长沙市也就只能卖出700万平方米。所以，如果要按照市场这么正常消化，得要4、5年的时间才能消化掉。现在光棚户区就起码有1000万平方米的需求，如果政府能够发给这1000万平方米棚户区一笔钱，让他们去买房子，就可以消耗掉市场的一部分空置的房子。”
最后汤敏提到，这种模式最大的障碍就是解决政府的资金问题。“很多国外政府都有土地银行，他们可以通过银行以限制土地抵押放贷，土地银行本身有国家的投资，也有很多商业投资，如果在长沙能够有一个类似这样的土地银行，棚户区住户们就可以通过土地银行质押他们的地，拿到钱买房子，而土地银行再根据市场的情况，慢慢经过投标的方式把土地放到市场中去。
“遗憾的是，目前我国没有土地银行这一制度安排。咱们需要一个较好的机制来解决这些问题。”