中外房地产业住房保障制度之间的比较
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摘 要：美国、香港和新加坡是当今世界上房地产业发展较为成功的地方。美国的房地产业受次贷危机的影响元气大伤,但其之前的发展模式仍有值得我们借鉴之处。低收入群体的居住问题对任何国家来说都是一个十分重大的社会、经济和建设问题。文章对美国、香港和新加坡的住房保障制度进行了分析研究,并对比反映我国大陆住房保障制度的不合理,从而给完善我国住房保障制度以启示。
关键词：房地产；保障；创新；比较
住房保障制度可以定义为：由国家或政府依据法律规定,通过国民收入再分配,保障居民基本居住水平的一种制度,是一种在住房领域内实行的社会保障制度。 本文中,外国住房保障制度主要探讨美国和新加坡已形成的较完善的住房保障形式及手段,并且简要介绍了美国、香港、新加坡和我国的房地产保障制度的概况。保证低收入群体的基本居住要求得以实现,完善我国住房保障制度,对于我国经济稳定、持续发展具有重大意义,我们需要借鉴他国成功经验,发展和完善我国住房保障制度。
1 国外住房保障制度
1.1 美国住房保障制度
美国住房是以住房抵押贷款为核心的模式,这种模式具有代表性,是以市场调节为主,政府调控为辅。美国的市场经济高度发达,国家对于经济的直接干预通常很少,但在低收入家庭住房问题上却是例外。为了解决低收入家庭住房问题,美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预,同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划,来帮助他们解决住房问题。其主要措施有以下几条：一是增加投资,多建廉价房；二是控制房价,制定出低收入居民可以接受的住房价格,继续推行提供直接补贴、税收优惠等计划,促进住房销售；三是联邦住宅管理局( FHA) 提倡采用"住房过滤制"来鼓励居民,主要是低收入家庭购房。
1.2 新加坡住房保障制度
新加坡自治之后很长一段时期里房荒是其严重的社会问题。新加坡国土面积很小,只有600 ,人口相对较多,住房建设成本高,一般家庭无力自行解决住房问题,因此政府于1960年颁布《建屋与发展法》,并设立建屋发展局,统一负责住屋的建设、分配和管理工作。新加坡是一个市场经济国家,但住宅的建设与分配并不完全通过市场来实现。在住宅消费保障制度方面,政府干预和介入的程度很大。新加坡建屋局是法定机构,不以赢利为目的,可以自行决定组屋的售价,使组屋价格游离于市场之外。在新加坡的住房经济中,在土地国有化的基础上,政府以福利价提供公共组屋,私宅市场以市场价提供私宅,前者的控制与后者的放任形成鲜明对照,却比较成功地解决了住房问题。这种住房政策可以概括为：保证组屋的计划提供,自任私宅市场的价格导向。
通过大规模公共住房的建设,新加坡居民的居住条件得到了极大的提高,卫生和公共服务设施得到了完善,居民生活水平得到提高。1960年新加坡住房自有率只有9%,随着1964年"居者有其屋计划"的实施,且在1968年允许中央公积金用于住房购买,住房自有率大幅上升,1970年达到36%,1980年更是上升至74%。到目前,住房自有率已达到90%以上。
2 我国住房保障制度
2.1 香港住房保障制度
香港公共房屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分。香港自开始兴建公屋以来,就有相应机构(香港房屋委员会)专门负责公屋事宜。房委会下辖不同的常务小组委员会,分别负责处理策划、建筑、投标、商业楼宇、财务及资助房屋等事务。在公屋的发展中,香港房委会不仅在城市规划中扮演积极的角色,着力建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,提升公屋的居住条件。每个屋宇的建设,都由一个小组定期审查各方面工程的进展。房委会的执行部门房屋署不单负责协调内部屋宇建设工作的进度,同时还和政府其他有关部门建立紧密联系,保证屋宇建成之后,其他必须的设施如水电、公共交通服务等可以配合投入服务。香港公屋计划的成功也离不开政府土地政策的支持,公共房屋的供应情况在很大程度上取决于政府的土地政策。香港公屋建设的资金来源途径主要有两个：一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需资金。
2.2 我国内地住房保障制度
我国是一个处于转型期的国家,伴随着经济体制的转型,我国的住房供应由通过单位、企业等实体进行实物分配,实行的是低工资、低租金、实物配给制的福利住房分配制度,转向建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系,大力推广廉租房制度,市场的归市场,保障的归保障。
在我国房地产市场价格与消费者的购买力之间出现了严重错位,特别是土地交易中的投机因素,引发了土地价格上涨,加大了房地产开发成本,导致房价上升。房屋价格和其他商品不同之处在于,其价格并非主要由成本和效用决定,而是在很大程度上由级差地租决定。在我国,不仅经济适用房的开发建设环节交给开发商,而且把关键的出售环节也交给开发商。虽然规定了利润空间不要超过3％,但是政府"手中无房心里慌",现在又往往陷入排队放号还是公开摇号这样的技术问题里,自然调控很难有力度。
当前,对房价过高非议较高。经济适用住房政策出发点是好的,但在实际操作中出现了很多问题,未来完善城镇低收入家庭住房供应体系,特别是经济适用住房的关键是推行以租为主,即只解决居住困难,不解决产权问题。并且应由政府主导的非盈利性机构进行封闭运作。在经济适用住房中,受到责备最多的就是高收入者买了面向低收入者建的房子。
3 启示与创新
每个国家都有每个国家不同的国情。面对我国房地产业发展的现实,当务之急是建立健全个人信用体系和住房档案,这是实施住房保障工作的前提和基础。未来的住房市场,不仅法律法规制度完善,市场化与保障住房等各行为主体都有法可依,还应坚持走可持续发展道路,按照节能、节地、节材、节水和环保要求,大力发展住宅产业,住宅发展重点在扩大面积基础上,转向更注重环境、功能和品质的更新和改善,建筑和居住区体现地域和文化、民族特色,倾心打造宜居的发展目标。还可借鉴香港的房地产模式,实行公私并存模式,即抑制房价过高,又不违背中国的市场经济原则。而借鉴新加坡的住房保障制度,我们需要首先确立政府的主导作用，建立统一的运作机制,保证保障性土地的供应,构建良好的金融支持体系。
如何有效的利用社会资金和市场力量来提供住房保障,这是一个值得深入考虑的事情。当前,让开发商主动参与提供住房保障主要的难点在于利润太低。这个利润太低是相对于商品住宅市场而言的,实际利润相比于其他产业并不算低。因此,商品房市场的畸形发展影响到了利用市场机制吸引房地产商来提供住房保障的能力。这也反过来说明住房保障应该通盘考虑整个住房市场。循着这个思路,政府可以将商品房开发和保障住房开发进行捆绑,让开发商捆绑建造廉租房,并由其负责按规定经营。在经济适用房建设中,可以将政府划拨用地与市场地价差额转为政府免息贷款,在开发商卖房时,将贷款转移到符合条件的经济适用房购买者头上,买房者在出售房屋时,须偿还贷款。这样既可以增加公共投资效益又可以使申请者理性购房,减少申请人数量,有利于建立一体化的房地产市场。当前的症结在于把房地产的市场功能和保障功能分开,让企业负责市场需求的满足,而让政府来提供保障功能。这个思路有所局限,在效力上存在问题。
参考文献:
[1]陈茁.中外住房保障制度比较研究[J].华中科技大学硕士学位论文,2006(6)；