经济适用房 上演爱恨交响曲
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编者按：自1998年以来，福州经济适用房的开发建设已经历了八个年头，虽然直到如今，对它的功过评价一直存在着另一种声音，但它却实实在在为众多中低收入家庭解决了住房问题。应该说，经过市场的历练，经济适用房建设已经成为福州住房市场供应体系中不可或缺的一部分。可能正是由于它的特供性和稀有性，受到社会普遍关注，因此更容不得一点闪失和一点瑕疵，时时上演着一幕幕爱恨交响曲……
[焦点一]在线问答吸引数千人
2005年，6月23日，福房网经济适用房在线解答，在短短的3个小时内，就吸引了数千位福州市民的参与，问题涉及经济适用房从开发到销售的各个环节。 除了关注之外，福州人对经济适用房的购买热情也超过往年。据了解，2005年上半年，福州市累计推出经济适用住房34万平方米，分别是新店西同新苑一、二期和金山桔同一、二期，均出现热销。
[焦点二]一天放出六百多个号
2006年7月6日，位于杨桥路的福州市房管局门前人头攒动，不少市民早早地来到房管局门口排队等候。当日，福州市经济适用房开始放号。
尽管领到号码并不等于就能买到经济适用房，也并非最先取得号码的人就可以最先选房，但从凌晨4点多开始，就已经有不少市民在门外排队。即便到了中午，很多市民也不愿回去休息，顶着烈日继续排队。当日，房管局上上下下都挤满了等待领号的人。
[分析]
而这种现象在几年前是根本不可能发生的，就在2003年，当时的两大经济适用房项目锦绣文华和金山碧水都出现了不同程度的滞销现象，从而使一些本应是经济适用房的房子转成了商品房销售。
当然，福州经济适用房在发展过程中，也出现了一些问题：比如多数经济适用房项目由政府指定的开发建设单位负责建设，缺乏竞争性和公开透明，比如开发商将一部分经济适用房转成商品房销售等。不过，据福州市直有关部门介绍，随着国家对中低收入人群住房保障制度的深入，福州市正在着力解决经济适用房建设管理中存在的问题。清晰购买者标准、对开发商采取招标选择、禁止经济适用房转成商品房销售等政策就是福州市拿出来的强制措施。
[实例解说]旧标准陷入尴尬
福州的林先生夫妻一家三口，月总收入只有2000多元，长期以来一直居住在30多平方米的老屋内，几年以来他们一直筹划买房，但福州趋涨的房价让他们一直下不了决心。
林先生说：“多年来夫妻俩的总存款不足10万元，如果能卖掉旧房，夫妻俩能拿出的买房款也就20多万元，按他们的估算，如果要买90平方米的房子的话，每平方米可以承受的价格顶多2000元。”
所以林先生一直关注面向中低收入家庭的经济适用房的开发。他说，开始的时候，福州的经济适用房严格把控居住对象，比如文华小区只对文教系统员工开放。1999年10月，福州经济适用房开始放开供应，但是对适用对象限定条件比较模糊：必须是中低收入家庭(家庭年收入在4万元下)、必须是人均居住面积8平方米以下的无房户、住房困难户、危房户等。由于其中居住面积的涵义不像建筑面积，它的概念比较模糊，对普通市民来讲尤法准确判断。
林先生就说，如果按照这样的条件，像他这样中低收入人群大部分就会被划在经济适用房适用对象之外，因为他的人均建筑面积在10平方米左右，而居住面积是多少无法确定。
同样因为对经济适用房适用对象限定模糊，福州的陈先生却意外地买到了一套经济适用房。陈先生夫妻工资条上的年收入不足4万，但额外收入大大超过工资，由于单位没有分房，他们婚后一直住在父母那套面积100平方米的大房子里；另外，他还有两个已出国的兄长，在福州也分别有两处而积100平方米的房子。实际上不用买房子林先生也有的是地方居住，但是前些年他却因为是无房户，且申报的收入符合条件而买了一套经济适用房。据了解，买房后陈先生因为所购经济适用房离市区较远一天也没去住过。
住房真正困难的林先生买不到经济适用房，但不缺房的陈先生却买上了经济适用房，这到底是怎么一回事?
据一位研究住房市场的学者介绍，1998年国家开始住房分配货币化改革，停止福利实物分房，在宣布这一改革后，新的住宅供应体系开始建立，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。但是，当时没有明确的一个概念就是：中低收入家庭如何划分清楚?由于目前一直没有完善的信用和个人收入申报体系，许多人的真实收入不能体现，所以包括像陈先生和林先生这样的绝大部分老百姓都会觉得自己是中低收入，而另一方面真正住房困难收入不高的人群又买不起或买不到经济适用房，所以当时福州市民对经济适用房的态度并不积极。
经济适用房适用对象界定标准模糊，给经济适用房的销售带来困难。据了解，在前几年福州开发的经济适用房小区，比如锦绣文华、金山碧水，都出现了因为购买量不足，开发商补交土地出让金转成商品房销售的现象。
[专家声音]经济适用房的制度应该重新构建
对此地产专家刘福泉也认为，恰恰是因为社会属性模糊，造成了经济适用房的缺陷。
他说，在商品房产生以后，出现了价格和百姓收入矛盾严重的问题，政府曾推出安居房、解困房以求解决问题，但是都达不到预期目标。而对经济适用房到底属于商品房还是保障性住房，一直不明确。因此，长期以来，经济适用房一直带有政府试点的性质，并没有大规模的推广。特别是土地实行招拍挂后，对经济适用房的用地更是无法落实。
可是，住宅热让中国几乎所有的城市房价都蹭蹭地上蹿，商品房和经济适用房的价格拉开了，很多人买不起商品房但买得起经济适用房，于是，对这个被冷落了的东东开始感兴趣了，在房价快速拉升中，经济适用房的价格也显示出了非常好的投资价值，经济适用房的利益分配问题成为了社会新矛盾焦点之一。到底经济适用房能不能买卖，成了一大难题，北京甚至动起了回购经济适用房的脑筋。
刘福泉还认为，政府应该加大给低收入者提供房子的力度，但是，既然是带有救质的房子，标准一定要低才合情合理。可经济适用房开始的时候就带有商品房性质，因此其标准有些并不比商品房低。理性地说，中国存在比较严重的超前消费问题，经济适用房在目前的条件下，应该在什么水准上?这个问题很值得研究。所以刘福泉认为，经济适用房的制度应该重新构建。
新规明晰客户群
在经过了近6年的摸着石头过河的探索后，福州市从2005年3月终于对经济适用房的适用对象有了一个相对清晰的标准：家庭人均建筑面积12平方米以下、家庭平均收入4万元以下。
虽然对于这样的标准，业界仍有许多争议，但许多市民表示相对清晰的标准至少可以让市民有一个参照，而对购买对象条件的适当放宽又使真正买得起经济适用房的中低收入家庭有购房的希望。
在清晰购房对象标准后，福州市对购买买对象的甄别有相对公开的机制，据福州市直有天部门人士介绍，目前福州市经济适用住房的销售按照《福州市经济适用住房建设管理暂行办法》，申购经济适用住房实行申请、审批、公示制度，购买经济适用住房应经工作单位初审并出具有效收入和住房证明(无工作单位由户籍所在地街道居委会证明)并送区房地产管理局复审后，报福州市住房委员会办公室，福州市住房委员会办公室对符合申购条件的申请人统一在选定媒体公示，公示期限15日，经公示无异议或异议不成立的，予以登记批准。