合理估算中国居民资产

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近期媒体热议，中国居民净资产总值超过美国居民。这一结论源于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年6月底的《中国家庭金融调查报告·2012》（下称《调查》）。负责人甘梨教授公布的数据是：2011年中国家庭净总资产值达69.1万亿美元，高出2010年美国家庭净总资产值21％。

按照2011年美元和人民币平均汇率6.48来计算，69.1万亿美元相当于447万亿元人民币。全国约4亿城乡家庭，相当于每户家庭110万元资产净值。

北京大学宋国青教授2002年9月曾在本刊撰文，提出2001年中国居民总资产价值为32万亿元，其中金融资产11万亿元，城乡住房资产价值13万亿元（占到40％），私人拥有的生产性资产价值为7万亿元。按10％的负债扣除后，净资产约为30万亿元。如果69.1万亿美元这一数字是成立的，也就是说2001年－2011年十年间，中国居民资产爆增10倍多。

非金融资产虚实

《调查》未说明其调查的“城市居民”是指城市户籍居民，还是城市常住居民。根据测算，报告所指城市家庭应该仅限城市户籍，但报告中农民工家庭算在哪里，却没有给以解释。

首先，城市居民除房产之外的非金融资产数值偏高。《调查》显示，城市居民金融资产平均才11万元，但除了房产外的非金融资产居然有146万元之多。据《调查》所言：“在中国家庭金融调查中，家庭资产包括非金融资产和金融资产两大部分。家庭非金融资产包括农业、工商业等生产经营资产、车辆资产、家庭耐用品等资产、房产与土地资产。”这部分数值高是因为把私人企业的生产性经营资产都算入家庭资产。

这会造成一个问题，好比说把煤老板的矿井、饲料大王的工厂都算到非金融资产里，只要有一两个这样的亿万富翁在调查中被抽样到，其资产净值与平头百姓一平均，平均值就会很高。这会有很大误导性，也不符合国际规范。如果查阅美国联邦统计署所做的美国居民家庭资产汇总数据，就会发现只有金融资产、房产和车辆等大件，并没有把生产性资产算在内。

即便将私人企业主的生产性资产算入家庭资产，城市家庭平均146万元生产性资产，农村家庭平均12万元生产性资产，按2011年1.5亿城市户籍家庭和2.4亿农村和农民工家庭，合计2011年全国居民生产性资产约为249万亿元（城市220万亿元，农村29万亿元），而不是447万亿元，差距为何如此之大？

释疑房产净值

造成“中国人比美国人富”的第二个误会，是高估了房产净值。《调查》数据称，中国城市住房资产净值为150万亿元（户均100万元乘以1.5亿城市家庭），农村为48万亿元（户均20万元乘以2.4亿农村家庭），合计198万亿元。而2011年中国城市每套住房价值平均为85万元，户均拥有1.22套，所以户均住房价值达103万元。

如果仅限城市户籍，城市家庭户均1.22套住房倒还在可以理解的范畴，但每套住房价值为85万元则明显高估。

2011年中国新建商品住宅销售均价每平方米5011元，当前中国城市住房存量中半数以上是1998年前建成的，其市场价值远无法与新房相提并论。即使全都按照每平方米5011元来计算，套均85万元相当于每套城市住房面积平均下来都有170平方米，这与事实不符。

2006年之后，中国城市住房存量面积没有再公布。2006年的数字为113亿平方米。根据住建部公布的2011年城市人均住房面积31.6平方米乘以4.7亿城市户籍人口，可以得出2011年中国城市住房存量面积约在148亿平方米，即使全按照每平方米5011元来估计，城市住房资产的市场价值应该在74万亿元，不到调查所言150万亿元的一半。

2011年中国GDP为47万亿元，即使保守估计的城市住房资产价值71万亿元，也相当于GDP的1.5倍；如果是调查所提出的109万亿元，则相当于2.4倍；而调查提出的全国城乡198万亿元住房资产，相当于GDP的4倍，这是一个不可思议的数字。国际上一般认为，当一个国家的住房资产价值超过GDP的1.5倍，就具有很强的泡沫风险。

除了直接估测，还可以用房贷数据来推算住房资产价值。中国人民银行《货币政策执行报告2011年第四季度》报告显示，2011年末全国个人购房贷款余额7.14万亿元。一般认为住房的负债资产比应该是30％－50％，比如美国2010年居民部门房地产价值为18.19万亿美元，居民房地产贷款就达到了10.07万亿美元，占到55％。

中国城市家庭购房相对较保守，贷款成数很低，提前还款比例高，但也没有理由相信住房负债余额连资产价值的5％都不到。如果按负债是资产的10％推算，差不多城市住房总资产就是70万亿－80万亿元。这些说明该调查大大高估了中国居民的房产净值。

2011年中国农村住房面积约为290亿平方米（住建部公布的农村人均住房面积34平方米乘以8.5亿农业户籍人口），面积上比城市多出50％-80％（根据不同口径），但质量差、流通性差、市价低。按照每平方米1600元的市场价值来估计农村住房资产价值，大约是48万亿元，与《调查》所估计基本相当。这样2011年全国城乡住房净资产合计大概是120万亿元左右，远远低于198万亿元的估计。

不能聚沙为基

根据《调查》中统计的家庭金融资产数据显示，如果撇除城乡私人企业主的生产性资产220万亿元，并把城乡住房资产从198万亿元降到120万亿元，2011年中国城乡居民家庭资产净值的合理估计就应该是149万亿元，折合23万亿美元，相当于2010年美国居民家庭资产净值的40％，与2011年中美GDP的1∶2比例基本相当。

从户均角度看，全国4亿家庭户均37万元。其中1.5亿户城市户籍居民户均净资产58万元（金融净资产11万元，住房净资产47万元），2.4亿户农村户籍居民户均23万元（金融净资产3万元，住房净资产20万元）。考虑美国比中国多发达很多年，居民有更丰富手段积累资产，美国居民收入占GDP分配份额更比中国高，这个估计更加合理一些。

所以且慢唱高调，自认为中国人已经比美国人富有，这种虚假的幻觉可能导致错误的经济决策，从而不利于中国经济的未来发展，也不利于家庭作出合理的经济安排。

尽管中国的经济发展很快，但更要关注城乡差别和贫富差距折射出来的财富分布不均问题。为了中国未来，我们需要更多更扎实的居民资产调研，从而帮助制定更科学合理的缩小居民财富分化的战略思路。

作者为复旦大学管理学院副教授