以日本为鉴,谨防泡沫之害
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受经济复苏及市场流动性恢复的影响,2009年的房地产市场在经历了金融危机的冲击后重拾增长之势,引发了人们对房地产泡沫的普遍担心,从理论界到决策层,都非常关注中国房地产市场的走向。如何在保持经济持续增长的同时确保资产价格不出现过快增长,这已经成为中国宏观经济管理的重要问题之一。那么,爆发于20世纪80至90年代的日本的房地产泡沫能够给今天的中国房地产市场带来什么样的启示呢?
日本房地产泡沫的产生
日本房地产泡沫的形成有着极为复杂的原因。迄今为止,即使在日本学界,仍没有普遍认可的答案。这一方面是由于不同学派、部门不愿意承担责任,另一方面则是由于日本房地产泡沫本身的复杂性所致。尽管如此,以下几点成因还是被普遍接受的:
日本增长模式的内在问题日本的经济增长模式以“高储蓄”和“外需拉动”为主要特点,是典型的东亚模式,今天中国的增长模式也多少带点这种痕迹。二战后,日本经济经历了两轮快速增长时期。第一轮增长从二战后一直持续到1973年,年均增长率都在8%～10%,最高的年份在11%以上。1974 年,日本经济增长经历了短暂的放缓。之后便开始了第二轮的高速增长。虽然增长率只有3%到7%,不及第一轮,但考虑到日本的经济总量,这一增长速度仍是非常可观的。
高速增长的同时,日本的储蓄率一直很高,维持在30%左右,最高的年份达到了40%。“低消费、高出口”的增长模式为日本积累了大量的流动性。由于受外汇管制的限制,日本对外投资规模有限,这些流动性集中在国内(而且最终集中在了银行部门),导致银行部门的放贷压力加大。
流动性集中流向房地产部门 20世纪70年代末开始,日本开始根据《日美日元-美元委员会报告书》进行金融自由化,其内容之一就是拓宽直接融资渠道。直接融资的快速发展,导致放贷压力不断加大的银行的放贷对象突然减少。最终,商业银行选择了房地产行业:一方面给房地产企业大量贷款,房地产贷款占商业银行贷款的比例一路攀升,从1982年底的6.9%上升到了1989至1990年的12.2%,在不到10年的时间内几乎翻了一番。另一方面,银行也持有大量房地产企业的股票。
日本当时推行的税法,也是导致企业大量使用贷款购置不动产的原因。根据日本当时的税法,日本企业如果是贷款获得土地和房地产的话,所购买的房地产和土地可以免缴固定资产税,因而导致许多企业采取购买土地和房地产的方式避税。
过于宽松的货币政策1987 年10月19日,被称为美国股市的“黑色星期一”,日本房地产泡沫的破灭,严格来说,从这一天就开始了。当天,美国道琼斯工业平均指数跌至1739 点,跌幅22.6%。受此影响,日本股票市场同样大幅下跌,10 月20 日(东京时间),日经平均指数从25746.56 点下跌到21910.08 点,跌幅14.9%。
此后,为了刺激经济、提振股市,美联储曾经短期降低利率,从1987 年第四季度的6.77%小幅下调到1988 年第一季度的6.58%。但此后,美联储多次加息,而且力度不断加大,到1989 年第一季度,已经将基准利率从6.58%上调到了9.85%。德国、英国等国央行也相继加息。但日本股市已经早于美国股市恢复,因此,日本银行按兵不动。这主要是由于日本当时的通货膨胀不如欧美各国严重。在1987 年初,美国的通货膨胀水平就到了2.19%,1987 年第三季度后,更是蹿升到了4%以上,到1990 年则达到了6.22%的历史高点。而日本的情况则恰恰相反,在1987 年第四季度到1988 年第三季度,日本的物价指数始终在1 以下,直到1989 年第二季度,才突然翻番到接近3%的水平。此时,日本银行要加息,为时已晚,日本的资产价格和商品价格已双双高涨。
日本土地规划和税制的因素在日本政府明确城市中心分散化的土地规划之前,日本企业界普遍认为:因为日本的城市规划将是集中化的趋势,东京等地都会发展成为国际化的大都市,这就导致了对土地的投资相对集中。实际上,当日本房地产泡沫开始时,主要还是六大都市,尤其是东京、大阪等地,其他地区的地价并没有出现大幅上涨。
高速增长带来的乐观情绪除了上述“客观”原因之外,还有一个“主观”原因:乐观情绪,这也是任何房地产泡沫中都必备的因素。上面提到,在泡沫形成之前,日本已经经历了两轮的高速增长,高速增长与高储蓄给日本的企业和国人积累了大量的财富,也助长了国民的乐观情绪。在日本国内外,都存在着“日本第一”、“日本将超过美国”的说法,在这种情况下,二十世纪80年代中期以后的房地产价格上涨被认为是“永远都不会逆转”的现象,因此,“房价只涨不跌”的看法被日本企业和国民普遍接受了。
日本房地产泡沫的破灭
在房地产出现泡沫的同时,股票市场也出现了泡沫,在双重泡沫的压力下,日本政府最终采取了严厉的措施,主动挤破泡沫。
严厉管制房地产贷款1987年7月,日本财务省行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987年6月的36.6%下降到了1988年3月的10.2%。
加强土地交易监管日本政府于1987年8月修订了《国家土地利用规划法》,要求土地交易在政府进行登记,并把一些地价飞涨的地区,如东京、大阪、名古屋等列为“交易必须监管区”。在这些地区,即使是很小面积的土地交易也必须在政府登记。对以非常高价出售土地的交易,政府将采取行政指导的方式,将土地价格降到可接受的水平。
调整收益税和规划方案日本对“短期持有”的土地交易所得征高税。在1987年10月,日本对税收制度进行了调整,将“短期持有”的期限从10年缩短到2年,并提高持有不到2年的土地交易税率。此外,日本政府开始着手研究开发新的城市中心、居住中心,并将部分政府部门迁出东京,以求对土地的需求分散化,缓解中心地区地价上涨的压力。
紧缩货币政策1989年第2季度之后,日本银行连续5次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987年2月的2.5%上升到了1990年8月的6%。
受行政调控与货币政策紧缩双重影响,日本股市在1990年1月至3月间开始出现较大幅度下跌,在整体经济降温后的1992年,土地价格也出现了下滑,并最终导致了日本房地产泡沫被挤破,给日本经济带来了巨大的负面影响:首先,日本商业银行的坏账持续上升,在1993年,日本商业银行的坏账为12.8万亿日元。其次,日本政府认为经济遭遇了短期的困难,因此强力刺激经济,结果遇到的是长达10年的经济不景气,导致日本政府负债累累。
中日房地产市场的同与异
中国今日的房地产市场与日本当年的房地产市场有许多相似的地方,比如:房地产价格飞涨、乐观情绪、货币政策宽松等,这也是造成大家担心日本的故事会在中国重演的重要原因。当然,我们在这里强调的不是这些相似的地方,而是要指出中日两国房地产市场存在的一些差异,这也是中国政府在应对可能的房地产泡沫时所必须考虑的问题。
人口结构不同房地产的需求,甚至是经济发展潜力,都与人口结构密切相关。日本房地产泡沫形成的时期,正是日本快速步入老龄化的时期。从1974到1988年,日本的老年人赡养率从19%快速上升到29%。老龄化的现实,决定了日本房地产泡沫破灭的不可恢复性,在日本房地产泡沫破灭20多年后,日本的土地价格仍然没有恢复到泡沫破灭前的1/3,也没有达到泡沫形成前的1985年的水平。
与日本相比,中国暂时还没有出现老龄化的问题,因此,中国房地产泡沫如果破灭的话,不太可能出现不可恢复的情况。但是,这并不表示房地产泡沫对中国经济不构成危害,以2008年底至2009年初中国房地产价格的跌落与回升为例,如果政府不出台相关的刺激措施,房地产价格和销售在低处徘徊,那么许多房地产企业将会出现资金困难,甚至破产,最终会拖垮整个银行体系。
房地产市场结构性差异由于税收政策和土地规划方面的原因,日本的房地产价格有明显的结构特点:首先,价格上涨主要集中在东京、横滨等六大都市,而在六大都市之外,价格上涨并不是非常明显。1985年,六大都市地价指数为92.9,到1990年,这一指数上升为276.8,上升了接近200%。而六大都市之外的地区,地价指数从1985年的92.8上升到1990年的131.0,仅上升了41.2%。事实情况是,在日本房地产泡沫破灭之后,六大都市之外地区的地价才达到历史高点。
在六大都市地价上涨的过程中,主要是商业地价的上涨在起主导作用。1985年1990年,商业地价从128.9上升到了502.9,增长速度比平均地价高出100个百分点。与此同时,住宅用地的价格增长速度却低于平均地价增长速度30多个百分点。
中国房地产价格的上涨格局与日本完全不同:首先,中国房地产价格的上涨是由上海、深圳、北京等一线城市带动的,但二线城市、小县城的价格却是同步上涨。其次,中国房地产价格上涨主要还是来自于住宅房地产市场。也就是说,从形成泡沫的原因上看,中国房地产泡沫的成因更具“刚性”,也更难以调控。其破灭带来的问题也更为社会化,不只是经济上的损失,还可能是社会化的损失。
利益结构更为复杂在日本房地产泡沫形成与破灭的过程中,大藏省与日本银行有着不可推卸的责任,大藏省与商业银行在人员和利益上的种种瓜葛导致了大藏省对商业银行的“保驾护航”,这也是日本政府对泡沫行动缓慢的原因之一。但究其根本,大藏省与房地产市场的状况并无直接联系。而中国则不同,房地产市场的状况直接关系到地方政府的财政收入,因此,各级地方政府的利益是与房地产市场挂钩的,地方政府缺乏调控房地产的主观意愿。从更深层面看,房地产商、银行、政府官员间的人际网络则更为复杂,难以把握。这都给中国房地产市场的发展、调控增加了难度,也增加了调控结果的不确定性。
虽然中国不可能出现像日本80至90年代一样的不可恢复的泡沫破灭,但由于房地产需求结构的不同、利益结构的复杂性,一旦中国房地产泡沫破灭,所产生的危机并不亚于日本。更为严重的是,部分政府部门与房地产市场状况关系紧密,导致相关机构在房地产调控过程中避重就轻,并最终可能使房地产调控措施失效。基于日本的教训,房地产市场调控宜早不宜迟,一旦泡沫形成,无论是自行破灭或主动挤破,其危害是难以估计的,政府应当进行多方位、全面的调控,谨防房地产泡沫危害经济与社会发展:
应当将房地产调控、交通、户籍和教育制度改革结合起来从某种意义上说,住宅房地产市场与教育体制是相关的,尤其是小学、中学教育体制。要通过教育体制的改革,确保绝大部分居民的后代在受教育上的公平机会,而无论其住宅、户口所在地是城市中心还是城市郊区。然后,再通过大力发展城市郊区与中心城区的轨道交通,为郊区生活提供更多的便利。
建设保障性住房的思路和数量都要有所突破目前,大部分保障性住房都处于较为偏远、教育资源不多的地区,这的确能够起到提供“廉价”住房的作用,但是,从长期看,还有可能起到刺激房地产需求的作用:当这部分居民收入上升之后,会寻求在教育资源更多、生活更便利的地方购买第二套住房。因此,保障性住房不只是数量要增加,还要在思路上有所突破,要打破保障性住房条件不好的成规。保障性住房不仅可以建在城市,也可以建在最中心的位置、最好的地段、教育资源最丰富的地方。把保障性住房建设和城市中心改造结合起来,将一些位于城中心的楼层矮、年代久的小区和楼拆除,并就地建设高楼和新小区、就地安置原居民,并将安置之外的新建房屋面积纳入保障性住房的供给范围。
严格限制房地产投机和投资活动长期以来,房地产市场和股票市场一直是普通居民投资的主要场所,但由于股票市场波动较大,受政策的影响较为明显,越来越多的居民将投资目标转向了房地产市场。在大多数国家,房地产投资是自由的,但是房地产投资是资本市场的主流。人多地少的国情使得我国住宅房地产需求“刚性”明显,因此,目前情况下,房地产绝对不适宜作为投资品存在。政府应当出台措施,通过对人均住房面积超标的部分征收高额税收,严格限制房地产投资与投机行为。等住宅房地产“刚性”需求随着人口高峰有所缓和后,再逐步开放房地产的投资功能。
要彻底断绝房地产市场的利益关联在强化房地产建设和销售过程中的政府监管基础上,要通过鼓励房地产市场竞争、增加土地交易市场的透明度、改革房地产税收等措施,彻底斩断房地产企业与某些政府部门的利益关系。同时,把土地出让所得纳归中央财政统一管理,并把物业税作为调控房地产市场的途径之一。
(作者为中国社会科学院世界经济与政治研究所世界华商研究中心主任)