论房地产开发项目管理的质量控制

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摘要：只有将项目管理和质量控制有效的结合起来，在严格管理，明确责任的情况下，切实加强质量控制工作，才能充分保证房地产的开发质量和进度，才能真正落实安居工程，在保证企业经济效益的同时实现社会效益最大化。本文介绍了房地产开发项目管理的关注要点，研究分析了房地产开发项目管理中质量控制的有效措施。

关键词：房地产 ; 项目管理;质量控制 ; 问题 ; 对策;

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发一般包括“决策———设计———实施”三个阶段，项目管理即是在整个开发过程中针对时间、人力、物力和技术的管理，开发商是这一过程的第一责任人，好的管理是在保证时间、质量和成本的前提下尽可能高效地完成施工任务，但目前我们的项目管理水平还有待提高，还普遍存在质量低劣、延期交付等一系列问题，急需加强项目管理和质量控制力度。

一、房地产开发项目管理的关注要点

1、业主方项目管理自身存在的问题

（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得, 地价款必须在三个月内支付, 且建设周期长, 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款, 贷款额度为60%～70%, 融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设, 工程款拖欠严重。

（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高, 需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验, 但目前具备如此高素质的人才并不多。

（4）工程发包多为邀请招标, 未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍, 多数由包工头组成, 挂靠有资质的施工企业, 施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。

2、委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时, 存在以下一些问题。

（1）权责不明, 责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式, 仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理, 以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂, 管理混乱。

（2）建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍, 包括设计部、造价部及工程部等, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

（3）甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑, 对于某些大宗材料, 采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权, 且监理是受房地产开发企业委托的, 因此对于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉强放行。由于材料是低价购进, 故材质往往有偏差,质量难以控制。

二、房地产开发项目管理中质量控制的有效措施

1、设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是后来作为规划方案设计的依据。因此, 作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司, 根据其经验教训, 建议开发商根据楼盘的策划定位, 选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并在设计前对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出审批方案。

（2）施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 因此, 规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式, 各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件( 图纸) 和经济文件( 概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

第一、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书, 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计, 导致经济性差; 不足设计, 存在隐患或功能降低。

第二、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求; 组织设计策划; 并对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

第三、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

2、施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程, 也是决定最终产品质量的关键阶段, 要提高开发项目的工程质量, 就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目建成后, 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”, 因此工程项目施工过程中的质量控制, 就显得极其重要。

(1) 明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关, 同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤害, 失去市场竞争力; 过高会造成投入成本加大, 综合开发绩效降低。那么, 如何准确地确定质量目标? 首先, 要进行质量投入的收益和费用分析, 要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本; 适当增加预防成本, 大力降低事故成本。