大都市边缘区土地开发强度的限制
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摘要：随着经济的发展，城市化进程的加快，城市边缘区显现出巨大的发展潜力和发展空间，成为发展最快、最具活力的区域。城市边缘区土地开发强度控制的问题也受到社会各界的广泛关注。从广义的概念讲城市边缘区属于城市的区域，也就是城市和农村之间的过渡区域，是城市和乡村各项特点相互渗透、功能互补的特殊区域。城市边缘区的开发受其自身特征条件的制约要综合运用弹性、刚性以及兼容的手段和方法进行规划方案的制定和实施，除此之外，要综合考虑城市发展的多元化需求以及方案操作的可行性和科学性。确保城市边缘区可以实现可持续性发展。
中图分类号：S757.4+2 文献标识码：A 文章编号：
大都市边缘区是城市地域组成结构的重要环节，是乡村环境向城市环境转变的过渡区域，是城市化进程中表现最为复杂、最活跃的地区，面对日益复杂多元化的社会背景、竞争激烈地市场环境采用科学的方法有效处理大城市边缘区的土地开发和城市建设的关系，对于建筑物高度，容积率指标以及建筑密度的确定具有重要意义，是合理开发利用规划大城市边缘区土地以及实现我国建设资源节约型社会的重要基础。
一、控制大城市边缘区的开发强度
城市的土地使用结构较为复杂多样，是区域经济、政治、文化以及居民生活环境的重要载体。城市土地的开发强度与城市的区域结构分布是密切相关的，一般情况下区域结构由外向内相应的土地开发的强度则是由低到高的态势。新时期我国城市化的发展，普遍存在着土地资源开发需求大和土地资源稀缺的矛盾，随着市场机制的发展和完善，经济效益和土地开发强度越来越受到人们的关注和追捧。但是，城市的开发并不是无限的，满足城市的生态环境和居民生活环境是城市开发过程中需求首先考虑的问题，因此，要保证环境质量和生态质量的平衡发展，需要确定科学的开发容量方案。
影响大都市边缘区土地开发强度的主要因素
影响大都市土地开发的宏观因素
人口密度、土地资源状况、城市经济发展水平、城市规模大小、经济发展速度和发展潜力、产业结构以及公共基础设施都是影响城市土地开发强度的宏观因素。另外，土地市场的供求关系、科学技术发展水平、公共用品的供给水平、城市规划控制以及土地使用政策也是影响土地开发强度的重要条件。
影响土地开发强度的围观因素
第一，土地的价格。土地的开发强度、使用效率以及空间结构的安排都要受到土地价格的影响和制约。第二，城市在设计规划方面的特殊要求。例如建筑物形态、高度、通道、间距以及绿化的特殊要求。另外，土地开发与周围环境和景观相互影响和制约。第三，土地的用性质。写字楼、旅馆或者商业楼一般情况下要比住宅区、剧院、医院等建筑高。第四，土地的基础设施水平。如果土地的基础设施比较完善、自然生态环境优美，那么该地块的容积就会相应增大。
大都市边缘区控制性详细规划中控制指标体系存在的主要问题
目前申请调整控制性指标等问题在规划实施期间屡见不鲜，归根到底还是控制性详细规划在设计过程中没有充分考虑到地区发展的特殊性，导致指标体系的构建归于僵化缺乏灵活性。
为体现城市规划的灵活性和适应性控制指标体系的建立要以区域发展的实际情况为依据，还要加强对弹性分区、地区差异以及空间形态的分析和研究。大都市边缘区作为城乡结合部，具有特殊性，因此，在规划时详细规划的控制指标的制定要保留足够的发展空间，对不同区域使用不同的控制指标，有利于实现城市边缘区规划的刚性、弹性以及兼容原则，有利于实现城市边缘区经济发展的多元化和可持续性。
大都市边缘区不同类型用地的考法强度控制
现阶段，我国土地利用方面的研究一直致力于城市和农村的模块进行，大都市边缘区土地的开发利用仍然处于基础阶段。随着城市化进程的加快，城市边缘区的发展也不甘落后，加强对城市边缘区不同类型用地的研究具有重要的现实意义和历史意义。土地边缘区土地的开发利用分住宅区、开发区和工业园区、城市后花园、高校文教区、文物保护区以及绿色空间等。
住宅区
随着我国经济的发展，城市化进程的加快，城市人口增长迅速，城市居住分散化是很多城市逐渐显现出形态，并呈现出围绕工薪阶层人群的近域扩散的特点，但是部分地区显现出郊区化的特点，据可靠性数据资料显示，一些高级住宅区逐渐向城市边缘区扩散，住宅新区将成为大都市边缘区土地开发的重要组成部分。
开发区和工业园区
城市边缘区的工业园区和开发区发展较快，是城市发展、制度创新以及科技成果转化的重要窗口，也是城市实现经济、政治、文化新发展的重要基地。工业园区和工业用地的建筑密度要≥30%，工业用地容积率要≥80%，绿地率要≤20%，行政办公和基础服务设施在工业项目中所占有的比例要≤7%。容积率的确定要根据不同行业的发展要求具体问题具体分析。厂区的绿化率在建设期间是需要严格控制的。也可以不安排绿地。花园式工厂在工业项目和工业组团区域内是不被允许的。对于各项用地的建设规划的形态、规模、风格以及色彩搭配都要灵活多变创新，体现时代特点，不能过于死板。厂房的体积要大，不管是单层还是多层都要能够满足需要的基础上，体现工业时代的特点。居住建筑尽量是多层住宅，节省空间。公共服务建筑要尽量的见解明快。
（三）城市后花园
离城市的中心区域距离较近，可以满足城市居民节假日的悠闲娱乐、会议等活动，还能够吸引外来游客前来观光游玩，促进城市经济发展，城市后花园的建设规模和建设档次并不是固定的，而是要城市经济发展水平，发展速度、城市规模、交通设施的完善程度以及自然条件的优劣等因素来确定。一般情况表下小城市的后花园的设置比较简单，以农家乐为主要代表，满足本地居民的有限即可。任楼百万以上的大中型城市，经济发展水平比较高、基础设施比较完善、交通运输便利，在边缘区会建立起大型的后花园，土地开发强度较弱，容积率的范围是0.3-1.5。
高校文教区
21世纪是知识经济时代，高校规模扩大、高校产业化以及高效园区的建设都需要更多的建设用地，城市中心区已经无法满足高校土地的使用要求，然而城市边缘区土地价格相抵较低，可公开发的潜力大，而且交通便利。除此之外，城市边缘区自然优美、空气清醒、远离闹市，拥有浓厚的学习氛围和环境，是高校新区的最佳选择。开发强度偏大。容积率在1.5-2.5之间，建筑密度在25%左右。
文物保护区
很多大城市的边缘区域都保留有丰富的历史文化遗址，因此，边缘区在规划建设时一定要加强保护，在保护的基础上进行开发利用，严格按照紫线的划定确定科学合理的控制区、保护区以及协调区。
绿色空间
由非建筑用地组成的空间都可以被统称为绿色空间的范围，包括农田、苗圃、菜地、公园以及林地等。从字面含义上理解，城市边缘区绿色空间的主体是农田和菜地，但是在环境保护的实际作用来看，林地在环境保护中的作用却是最大的，因此，城市边缘区绿地的保护一定要注重绿化隔离带的建设。将园林、农业、苗圃、风景区规划等各模块联系起来交叉渗透，促进生态功能的有效发挥。
结语：
综上，大都市边缘区土地开发强度的限制主要从住宅区、工业园园区和开发区、城市后花园、高校文教区、文物保护区以及绿色空间等方面进行。
参考文献：
[1]申利.城市边缘区城市设计的动态决策体系研究[J].四川建筑，2012(06)
[2]肖宜挺，程久苗，潘岩.基于景观生态学的城市边缘区土地利用结构分析——以芜湖市三山区为例[J].新疆农垦经济，2012(12)