浅议我国住房按揭贷款保险的完善性研究

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【摘要】随着我国住房按揭制度的发展繁荣，住房按揭贷款保险也顺应时代潮流，慢慢发展起来。然而我国的住房按揭贷款保险存在一些问题，如保险费率偏高、保险范围狭窄、强制保险、保险期限设计不合理、银行是第一受益人，缺乏激励机制等，这些问题严重阻碍了我国住房按揭贷款保险的健康发展。随着2005年工行率先取消强制保险和银监会下发取消强制保险的通知，我国的住房按揭贷款保险一度处于低迷状态，直至今日，按揭贷款保险也没能焕发出应有的活力，一直在低谷徘徊。本文从按揭贷款保险的起源与发展、我国住房按揭贷款保险存在的问题出发，全面阐释我国住房按揭贷款保险制度，并提出完善性建议，希望能够理清认识，对住房按揭贷款保险制度健康发展有所裨益。

【关键词】住房按揭贷款保险；问题；完善性建议

一、按揭贷款保险的起源与发展

住房按揭贷款保险最早起源于美国，1875年美国纽约州批准了第一家财产保险公司经营按揭贷款保险业务，这意味着私人抵押贷款保险机构PMI（Private Mortgage Insurance）正式成立了。PMI主要是私人保险公司为高收入家庭贷款买房提供保险，采用市场化机制，PMI和贷款机构共同承担风险，保险费率相比政府机构执行的要高一些。1934年美国联邦政府成立了以国家信用作为担保的公立住房按揭保险机构――联邦住房管理局FHA（Federal Housing Administration），为中低收入家庭，或者购买首套房的，或者生活偏远地区居民的房屋贷款提供保险，审核制度比较严格，提供全额保险，具有社会保障的性质。1944年美国又成立了退伍军人管理局VA（Veteran Administration），为退伍军人及其在世配偶购房贷款提供保险。PMI、FHA、VA共同构成了美国按揭贷款保险一级市场的担保机构。1938年，美国特许成立了联邦全国抵押协会（Federal National Mortgage Association，Fannie Mac，简称“房利美”），之后又成立了政府全国抵押协会（Government National Mortgage Association，Ginnie Mac，简称“吉利美”）和联邦住房贷款按揭公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，Freddie Mac，简称“房地美”），共同为购房按揭贷款发行证券提供担保，是美国主要的住房按揭贷款二级市场担保机构。

我国香港地区的按揭贷款保险制度起源于1997年由香港政府成立的香港按揭证券公司HKMC（Hong Kong Mortgage Corporation）。1997年金融危机导致香港房地产业大幅缩水，给香港居民的财产带来严重损失，这是HKMC设立的直接原因。两年后HKMC联合5家再保险公司在香港房地产市场成功引入按揭贷款保险。香港的按揭贷款保险采用共同保险的方式，在出现违约事件的时候，保险公司承担70%的保险责任，银行承担30%的责任。香港住房按揭贷款保险的对象是贷款房价比超过70%低于95%的按揭贷款，存在的风险比较大，因此，香港设置了严格的审核标准，比如每月偿还贷款的数额不得超过收入的50%，最高贷款额不得超过500万等。香港按揭保险采用浮动利率制，通过对按揭保险申请人的职业、收入、家庭结构等的分析，综合考核申请人的信用状况，充分显示了按揭保险产品的灵活性。

我国大陆地区的按揭贷款保险分为三个阶段。第一阶段是1992年到1996年的萌芽阶段，1992年上海率先推出了与公积金贷款相配套的《抵押住房保险条款》和与商品房按揭贷款相对应的《抵押商品房保险条款》，这是规范我国按揭贷款保险的最初文件。第二阶段是1996年到2003年的发展阶段，1998年中国人民银行颁布了《个人住房抵押贷款管理办法》，将住房按揭贷款保险上升为全国性的条款，保险品种由最初的财产保险新增为财产保险和保证保险的综合险，大大促进了按揭贷款保险的发展。第三阶段是2003年至今的低谷阶段，随着中国人民银行在2003年底提高住房贷款利率，大量的借款人选择提前还贷和退保，之前由住房按揭贷款市场的繁荣发展所掩盖的保险费率偏高、保险范围狭窄、保险期限设计不合理、强制保险、银行是第一受益人等霸王条款所带来的问题也开始显现出来。2005底，中国工商银行率先取消住房按揭贷款强制保险，2006年初，银监会下发通知，房贷险由消费者自由选购，银行不得强迫借款人购买房贷险，这一规定出台，主动购买房贷险的购房者还不到一成，保险公司的态度也逐渐消极，房贷险市场进一步萎缩，甚至有被“叫停”的危险。鉴于此，笔者就对我国住房按揭贷款保险存在的问题进行分析，并在此基础上提出合理化建议，以期能够对我国的房贷险市场健康发展有所裨益。

二、我国按揭贷款保险存在的问题

1、按揭贷款保险适用的法律位阶低，部门法立法不完善

我国按揭贷款保险适用的法律是《保险法》和《合同法》，但是两部法律的规定都太过于笼统，只是指导性规定，没有针对性，实务中适用的是保监会制定的《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》和中国人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》，但是《通知》和《办法》只是行政规范性文件，效力等级比较低，适用范围窄，不能独立成为法院判案的依据。具体到保险合同只能是各个保险公司自己制定的保险条款，在这些保险条款中，保险公司往往只考虑自己的利益，没有综合考量整个按揭贷款保险制度的长远发展，具有局限性。

2、保险公司的角色定位不准确，没有明确规定在住房按揭贷款保险中保险公司是担保人还是保险人

根据中国人民保险公司制定的《个人购置住房抵押贷款综合保证保险条款》，保险人履行保证保险代偿责任后，有权向投保人追偿代付的欠款及其利息（利息按中国人民银行同期定期存款利率计算），直至依法处置抵押物。根据这一条款，保险公司的角色就是担保人，只有担保人在替债务人承担债务后，才有权向债务人追偿。一般担保人提供担保都是无偿的，有偿而提供担保的是保险。我国2009年新修订的《保险法》规定，财产保险业务包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等，我国的住房按揭贷款保险包括房屋财产险和抵押保证保险，两者都适用《保险法》的有关规定，保险公司应该是保险人。并且2003年最高人民法院起草的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》规定，人民法院在审理保证保险合同确定当事人的权利义务时，适用《保险法》；《保险法》没有规定的，适用《担保法》。《保险法》中规定保证保险是财产保险的一种，应该适用保险法，因此，保险公司的角色应该是保险人，与中国人民保险公司制定的《个人购置住房抵押贷款综合保证保险条款》相矛盾，这就导致了同一法律行为适用两种不同的法律，造成了司法混乱，引起司法实务中的“同案不同判”现象的出现。

3、政府扶持力度不足

美国和我国香港地区按揭贷款保险的发展都是由政府强力推动，以私人保险机构为辅助，构建多层次的按揭贷款保险体系。反观我国，作为保险公司监管机构的保监会在按揭贷款保险的发展过程中几乎没有任何作为，其在2006年颁布的《关于进一步加强贷款房屋保险管理的通知》也只是一些指导性规定，并没有多少现实层面的具体规定，缺乏可操作性。住房按揭贷款保险具有市场化和社会保障的双重属性，解决好住房按揭贷款保险问题有利于保障居民的居住条件和生活条件，是关系到国计民生的大事，在这其中，应该由政府主导为主，市场引导为辅，共同推进我国的按揭贷款保险制度健康和谐发展。

4、保险条款本身的缺陷

（1）保险范围狭窄

根据中国人民保险公司制定的《个人购置住房抵押贷款综合保证保险条款》（以下简称《条款》）的规定，保险公司承担保险责任的范围是火灾、爆炸、暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷、空中运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。可以看出，保险公司担保的都是发生几率比较低的房屋意外财产保险，并不包括按揭贷款保证保险和按揭贷款人寿保险，并且也不包括在我国发生几率比较高的地震保险，保险公司存在避重就轻的嫌疑。

（2）保险期限设计不合理

《条款》规定保险期限为自约定起保日零时起至投保人按照《抵押贷款合同》规定清偿全部贷款本息日24时止，最长期限为二十年。一般来说，约定的起保日应该就是缴纳保费的日期，或者是开始贷款的日期。如果投保人购买的是现房，那没有什么，保险期限和贷款期限同步；如果投保人购买的是期房，此时投保人还没有取得房屋的产权，无权为房屋投保，却要承担投保人缴纳保费的义务，在购买保险至交房的这段期限，保险公司无需承担任何责任，这违背了“权利义务相一致”的原则，对投保人来说是不公平的。

（3）保险费率偏高

在按揭贷款保险中，保险金额的计算往往不是贷款金额，而是商品房的实际销售金额，这大大超出了按揭贷款保险实际所担保的风险金额。在我国房地产的实际价值中，土地价值大于占30%，但土地是不存在风险的，保险的价值就在于分散风险，让投保人为没有风险的土地购买保险是不合理的，增加了投保人的负担，侵犯了投保人的权益。

（4）保险品种单一

我国目前的按揭贷款保险只包括房屋财产险和按揭贷款保证保险，并不包括按揭贷款人寿保险。按揭贷款保证保险是指因意外事故致使投保人死亡或失踪后被法院宣告为死亡无继承人或受赠人的、因意外事故或疾病致使投保人残废而永久丧失全部劳动能力的，由保险公司代替投保人偿还贷款余额。按揭贷款保证保险的承保条件过于苛刻，如果投保人只是部分丧失劳动能力，或暂时丧失劳动能力，或者是失业，则保险公司不予承保，而投保人暂时或部分丧失劳动能力、失业的风险远远大于投保人死亡或完全丧失劳动能力的风险，这对于投保人来说是不公平的。按揭贷款人寿保险是指购房者在办理购房手续时购买人寿保险，在保单有效期内如果被保险人死亡或残疾，则由保险公司代替投保人偿还贷款余额。我国的按揭贷款保险并不包括人寿保险，对投保人来说少了一层保障，不利于按揭贷款保险的发展。

（5）保险本身缺乏激励机制

在我国，对投保人来说，购买按揭贷款保险并没有任何实质上的优惠，贷款利率、贷款期限与没有购买保险的一样，再加上按揭贷款保险承保风险的发生几率微乎其微，这也导致了消费者并不愿意花钱购买房贷险，造成了房贷险的日渐萎缩。

三、针对我国按揭贷款保险存在问题的完善性建议

1、建议国务院尽快制定《个人购置住房按揭贷款保险条例》

在条例中，从我国按揭贷款保险健康发展的大局出发，站在更高的角度，综合分析各方利益，对个人住房按揭贷款保险进行详尽规定。这个《条例》将会成为各大保险公司承保个人住房按揭贷款保险的依据，避免各保险公司各自为政、保险条款混乱不一的情况发生；同时也是法院审理按揭贷款保险案件的依据，有效避免同案不同判的现象的发生。

2、建议有关立法机关出台相关立法明确在住房按揭贷款中保险公司的角色定位，即保险公司承担着保险人的角色，不得擅自行使追偿权

根据《保险法》的有关规定，保险人行使追偿权是有条件的，即“因第三者对保险标的的损害造成保险事故的”和“被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成保险事故的”情形，除此之外，保险人没有追偿权。保险公司行使追偿权需提供“第三者造成保险标的损害”或者“被保险人的家庭成员或者其组成人员故意造成保险事故”的证据，必要情况下，被保险人应该提供协助。

3、政府应该加大扶持力度

政府应该成立以政府信用为担保的专门的中国按揭贷款保险机构CMI（China Mortgage Insurance），这个保险机构专门负责住房按揭贷款保险，由政府提供政策支持，专业人士进行操作，切实保障住房按揭贷款的顺利归还，保障“居者有其屋”。CMI可以分为两部分，一部为中低收入家庭购买首套房提供保险，另一部分为高收入家庭购买第n套房（n>=2）提供保险，两者采取不同的贷款政策，为不同的家庭购买住房提供不同的担保。

4、完善保险条款

扩大保险公司的承保范围，可以将地震保险纳入承保范围，对不同的地区使用不同的保险费率、保险期限和保险金额，切实保障投保人的利益。对于期房的保险期限可以规定为自房产商交房之日起承保，投保人可以选择在贷款日交费或在交房日交费，对于在贷款日就缴纳保费的，可以相应减少保费，真正做到权利义务相一致。在计算按揭贷款保险费率时，保险金额要按照实际的贷款金额计算，并除去土地价值的部分，不让消费者花冤枉钱。引入按揭贷款人寿保险，促进按揭贷款保险多样化，给投保人以切实的保障。引进按揭贷款保险激励机制，对于购买保险的消费者，可以给与保险费率和保险期限上的优惠，鼓励消费者购买按揭贷款保险。

相信通过贯彻实施以上四条建议，我国的按揭贷款保险一定会有一个更加辉煌的明天。

参考文献：

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