浅议如何在房地产企业导入目标管理
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【摘要】目标管理，是管理大师彼得•德鲁克提出并倡导的一种科学的优秀的管理模式。本文通过简要介绍了目标管理的基本内涵和核心思想，进而从目标制定、目标分解、目标实施、信息反馈、检查监督、考核完善等六个层面提出在房地产企业导入和实施目标管理的方法和步骤，期望能对房地产从业人员能有所启发和帮助。
【关键词】目标管理；房地产；方法；步骤
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强等特点，房地产企业自身的特点是其实行目标管理的内在需求和动力。
1 目标管理理论简述
“目标管理”（Management By Objectives，简称为MBO）的概念最早是由著名的管理大师彼得•德鲁克于1954年在其名著《管理实践》中提出的。目标管理用系统的方法使许多关键管理活动结合起来，并且有意识地瞄准有效和高效地实现组织目标和个人目标，有三个要点：其一，上下级共同确定目标；其二，根据目标确定各自的责任；其三，根据目标执行情况进行控制。目标管理体系的核心是适应外部环境的企业发展战略，整个体系以此为中心统筹安排工作。
在房地产企业有效导入目标管理，应从目标制定、目标分解、目标实施、信息反馈、检查监督、考核完善等六个层面入手。
2.1 制定目标
房地产企业围绕总的发展方向，都会分阶段制订目标。在制定年度目标时，始终把握三个要点：一是保证年度目标能满足所有者的经济利润目标；二是注重拓展目标的内涵与外延实现均衡发展；三是目标的制定符合SMART原则。
2.1.1 围绕年度任务制订目标
实现资产的保值增值是企业开展一切经营活动的出发点，也是目标管理工作的前提。房地产企业在制定年度目标时，应始终把这一出发点放在首位，在目标管理的过程中，以抓市场、抓营销、抓成本控制和工程现场管理为重点，确保各项经济指标的完成。
2.1.2 拓展目标的内涵与外延
科学制订目标，保持企业均衡发展，对企业而言也是十分重要的环节。随着国家宏观政策调控深入，对房地产企业的开发、经营、管理及售后服务都提出了更高要求。房地产企业在制订年度目标过程中，除了将开发、经营、财务等主要指标列入重点管理外，围绕主要经济活动的开展，还要把安全生产、售后服务、管理费开支、人力资源管理等综合指标同时纳入考核范围，确保各项工作同步发展。
2.1.3 目标制定应符合SMART原则
S――特殊性（Specific）：是指要具体明确，尽可能量化为具体数据。如月销售额3000万元、费用率25%等。不能量化也尽可能细化，如对内勤人员工作态度的考核可以分为工作纪律、服从安排、服务态度等。
M――可测量性（Measurable）：是指要把目标转化为指标。指标可以按照一定标准进行评价，如主要建筑设备材料采购成本下降10%，即在采购价格波动幅度不大的情况下，同比去年采购单价下降10%。
A――可实现性（Achievable）：是指可达成的。要根据企业的资源、人员技能和管理流程配备程度来设计目标，保证目标是可以达成的。
R――现实性（Realistic）：是指合理性。各项目标之间有关联，相互支持，符合实际。
T――时间基础（Time-based）：是指完成目标的时间期限。各项目标要明确订出完成的时间或日期，便于监控评价。
2.2 分解目标
目标管理方法中的目标不像传统目标那样，完全由上级设定好后分给下级，而是用参与的方式设定目标，上下级共同参与目标的选择并对如何实现目标达成一致意见。在议定目标时上下级之间、各部门、各环节及各相关责任人之间必须有效沟通、充分协商，根据责、权、利相统一的原则，明确目标，充分授权，实行有效的分权管理，充分发挥责任人主观能动性自主管理，努力达标。
随后，企业与部门，部门与个人应层层签订责任状，使人人都清楚自己在企业的位置，明白到什么时间，该做什么事情，应该达到什么要求。通过建立企业的目标网络，形成目标体系图，再通过目标体系图把各部门的目标信息显示出来。这样才能极大地增强了员工责任意识，明显提高办事效率。
此外，在目标任务分解到部门，细化到岗位和个人的过程中，企业应十分注重对关键节点的把握与控制。企业应专门制订工程建设目标（前期规划）进度表，经营销售（资金回收）目标进度表，月度资金计划表等，从工程建设、经营销售、资金使用几个大的方面控制企业开发经营活动的节奏。各部门按照企业经济工作主要节点，再往下分解任务，确保在某一节点，完成本部门相关工作，从而保障了整个开发过程的顺利流畅。
2.3 实施目标
在实施管理目标方面，应经常检查和监控目标在实施过程的执行情况和完成情况。如果出现偏差，就及时从资源配置、团队能力和管理系统等方面分析原因，及时补充或强化，在确有必要的前提下才调整目标。同时，围绕重点工作，精心保障目标实施。
为深化督查工作，企业除按季度以部门为单位组织目标任务检查外，还应实施以项目为单位，按工作节点组织目标进度检查。实施项目节点目标进度检查，以便尽早发现在执行过程中出现的问题，上一节点问题，绝不留到下一节点解决。确保问题在过程中得到解决，而不是留到最后。
2.4 信息反馈
就房地产企业而言，近年来一系列宏观调控政策的出台无疑对房地产市场产生了直接或间接的影响，那么年初所制定的目标的实现就遭受一定压力。因此，在考核时，要根据实际情况对目标进行及时调整和反馈。
2.5 检查监督
房地产企业应通过建立督查机制，积极推进目标。按照制定的指标、标准对各项目标进行考核，依据目标完成的结果和质量与部门、个人的奖惩挂钩，甚至与个人升迁挂钩。分解目标只是手段，目的是便于执行和检查。为把目标管理落到实处，房地产企业可以建立“两会一考评”的督查机制。每周一次工作例会，各分管领导都要通报近期主要经济活动进展情况，相互协调各工作口之间的关系。每季度召开一次经理办公会，专题检查目标任务完成情况，协调各部门归口工作同步推进。每年年中，结合中期经济活动分析，对目标任务进度组织一次考评，及时解决目标执行过程中存在的问题，适时调整目标计划。年终在全年考核的基础上，对目标管理体系进行一次评估，不断加以完善。
2.6 考核完善
推行目标管理不仅是为了保障企业年度任务的完成，更重要的是通过实施目标管理，找出企业在管理中存在的不足，便于今后改进，不断提高管理水平。在制订目标管理方案时，就必须同时有一笔资金预算，预设奖惩，然后根据目标达成与否兑现奖惩。这样，才可以起到奖优罚劣作用，保证下一轮目标管理有效贯彻执行，形成良性循环。
企业应针对分解到各部门的目标任务，制订详细考评标准和实施方案，组建企业目标考核工作小组。同时，分别召开中层经理办公会、员工代表会，广泛听取各方意见，不断完善目标管理体系，努力使考核工作更为科学、合理、有效。
实行目标考核不仅可以起到奖勤罚懒、激励先进的作用，而且通过考核，还可以发现目标管理中存在的问题，找出工作中的薄弱环节，为下一年度制订目标、完善考核办法提供了更为科学的依据。
目标管理的实质是一种管理哲学和思维方法，犹如人体之血液，如使用得当，能增强整个企业的活力，并影响企业的文化和工作习惯。
参考文献
[1]斯蒂芬•P•罗宾斯，《组织行为学》，中国人民大学出版社，1997
[2]彼得•德鲁克，《二十一世纪管理挑战》，机械工业出版社，2006年4月
[3]陈国权，《组织行为学》，清华大学出版社，2006年9月
[4]张代军，关于企业实施目标管理的探讨，《经济研究参考》2003年第91期