保障房能否平抑房价上涨

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提要：从目前来看，保障性住房供应的大幅增加已成定局，在解决中低收入住房难的问题的同时，市场供应的双轨制逐步形成。不过虽然保障性住房供应有所增加，但对商品住宅的价格影响依然有限。

随着保障房建设力度的加大，我国住房结构供应双轨制逐渐成形，这样的变化对购房者来说，会形成怎样的影响？诸多因素会影响到房价，如供需关系、政策变化、市场预期、成本变动等等，但毋庸置疑，供应结构的改变，也会产生一定的影响。那么，在保障房供应加大已成定局的前提下，未来楼市会呈现怎样的变化？购房者又应该如何应对？

保障房建设大提速

今年保障房建设肯定要提速。“2011年各类保障房建设任务要达到1000万套，农村危房改造是150万户，都比2010年有大幅度的增长，任务繁重，可以说是艰巨。各地要高度重视，早作谋划，及时开工建设。”这是住建部部长姜伟新前不久在全国住房城乡建设会议上说的话。今年1000万套的建设任务，相对2010年来说，有了大幅度的提高。最新官方统计显示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。北京、上海、广州等地也已公布了2011年度的保障房建设计划。北京市2011年住房保障工作会议提出，今年北京保障性住房的工作目标是新开工建设、收购保障性住房20万套，其中公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上。同时，力争全年竣工各类保障性住房10万套。上海市也将加快房源建设和供应力度，力争全年供应500万平方米、约8万套经适房。此外，上海还将通过新建、改建、配建、转化、收储等多种渠道筹措公共租赁住房（含单位租赁房）200万平方米、约4万套（间），供应50万平方米、约1万套（间）。广州今年保障房建设增幅最大，将是去年的4倍。广州政府工作报告中对2011年保障房建设提出了明确的指标，即推进建设保障性住房和棚户区改造31万套。2010年实际完成7.75万套保障房建设任务。

加大供应为主基调

为弥补过去的“欠账”，加大保障性住房供应成为今后几年的重中之重。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受本刊记者采访时表示，保障房的建设主要用来解决中低收入住房难的问题，并逐步形成保障和市场“两条腿走路”。他说：“住建部提出‘逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系’，这表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场‘两条腿走路’的供应格局。”中国指数研究院副院长陈晟表示，由于此前政府在保障方面“欠债”太多，尤其是供应方面尚存巨大缺口，需要尽快弥补，因此住建部已经确定未来几年内的住房保障以加大供应为主的思路。住房保障总体上可分为住房补贴和建设和供应保障房两种形式，而后者更加符合我国国情。但目前所面临的矛盾是保障性住房总量不足，数据表明，目前城镇居民户均住宅仅0.82套，这远远低于海外发达国家或地区的水平。而从另外一个层面来看，政府为中低收入家庭提供基本住房，也是政府公共服务职能的重要内容。专家表示，新加坡和香港在这方面做得相当不错，新加坡政府为85%家庭提供租房，我国香港地区也有48%的人口受惠于政府的保障性住房。

如何影响房价

保障性住房的大规模建设，将会如何影响房价呢？保障性住房供应量的增加，会不会导致房价回落？专家表示这种可能性极小。尹伯成分析指出，保障性住房开发量加大，用于商品房开发的土地供应量就会受到影响，这样一来，商品住宅开发用地会变得更加稀缺，但土地财政的总体格局不会改变，而且地方政府还需要从土地收入中提取资金用于保障性住房的建设，因此可以肯定，随着土地供应量的减少，地价难免还要上涨。而这种变化，也会激发开发商拿地的积极性，因此地价更是难以回落。保障性住房虽然会分流市场需求，但主要是中低收入人群，对市场需求影响极为有限，由此看来，保障房供应的加大，对市场的影响也有限。尹伯成说：“大多数中低收入本来就不具备购房能力，非市场需求主力，因此即使分流出去，对商品住宅需求的影响很小，因此影响不到其价格。”陈晟告诉本刊记者，保障性住房供应的大量增加，可在一定程度上起到平抑均价的作用。他表示，保障性住房如价格低廉的经济适用房的供应比重增加，会让整个地区的商品房均价回落，因而可转移房价上涨的压力。还有专家对本刊记者表示，带有福利性质的保障性住房的供应量增加，受益的主要是中低收入人群，而商品房的价格有可能会面临上涨的压力。陈晟认为，大规模建保障房，是结构性改变供应的产品，不能切实解决住宅供不应求的局面，未来需求还会持续缓涨。上海著名地产评论人蔡卫民更是大胆预测，保障性住房供应增加之后，商品房则完全由市场来主导，在需求持续高涨的今天，要让房价不涨，确实很难。不过，近期不用担心房价会大幅上涨，因为对楼市的宏观调控不会放松。尹伯成表示，目前保障性住房的供应还完全不能满足需求，所以不少家庭希望从商品房市场得到解决，因此现阶段政府不会放松对楼市的调控。

当心“经适房比价效应”

专家表示，对于购房者而言，需要当心的是“经适房比价效应”。所谓“比价效应”来自股市，是指与同类型公司之间通过诸如经营业绩、流通股本、募集资金所投入项目等方面进行直观比较后，来影响二级市场中的股价最终定位。顾名思义，“经适房比价效应”是指经济适用房与同等地段、品质的商品住宅之间的进行比较，其合理价差应该控制在40%之内。也就是说，商品房的售价可以比经适房高出40%。陈晟表示，由于“经适房比价效应”的存在，如果房价出现透支情形，经适房的上市会让它“现形”。因此购买经适房所在板块的商品住宅或者二手房时，需密切关注经适房上市的时间节点，并提前了解其售价。以免买在高位，使得购房成本上升。由于保障性住房对商品房的价格影响极其有限，那么对于有条件的购房者来说，是不是也无需观望和等待？专家表示并非如此。尹伯成告诉记者，中国楼市具有很强的政策市特征，房价受政策影响非常明显，虽然保障性住房供应的大幅增加，并不会对商品住宅的价格产生影响，但当前楼市仍然处在调控中，因此购房者还是应保持冷静心态，不要在观望了很长时间之后看到房价并未回调，就赶紧“急吼吼”冲进市场。他进一步分析指出，目前对市场影响较大的是房产税政策。上海已确定房产税试点，虽然传闻只对增量征收，并且规定了相应的面积限制，而且税率也不高，会对投资性需求、改善型需求形成打击，但在政策尚未明朗之前，市场走势还无法做出判断，因此还是应该等待政策出台之后再做定夺。近日有报道称，上海有部分开发商准备下调销售目标。这在尹伯成看来，开发商已经做好了降价促销的准备。“下调销售目标，其实就是暗示自己准备降价。”他如是说。