抑制房价,经济手段不是万能的
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与从前相比较，新组建的“住房和城乡建设部”和过去的“建设部”，“住房”被提到前所未有的重要位置。新任部长姜伟新表示，这样的名称变化正体现中央政府对住房问题的重视。
前不久，在中国发展高层论坛2008年会上，面对300位国内外代表，姜伟新认为：“现在总体上看还是比较正常的。还不好说在奥运之前或者之后有一个泡沫的问题。”已经直逼“云霄”的房价，是“比较正常”的吗?普通人关心的并不是如何稳定，而是如何抑制并使之降下来。
“用经济手段抑制房价，这是坚定不移的。”姜伟新说，这两年中央和地方政府所采取的抑制房价的措施，主要是经济手段。人们要问，用经济手段抑制房价，为什么过去的两年不但未降，而是节节攀升?
用经济手段，真能抑制房价吗
果真像所说的那样，地方政府在采取经济手段抑制房价吗?
2008年3月8日，王超斌等10位全国政协委员《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》的提案提交给全国政协。此前众委员向十多家媒体公布了提案内容和调研结果，他们在提案中提出，目前我国住房价格居高不下，从供给的角度看，一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多，造成房地产开发成本过高。
10位委员的提案戮破了中国楼市的这层“画皮”――在他们的调查中显示，一些地方在住房开发过程中政府收取的税费多达50余项，涉及25个部门，这些成本约占到房价的15％至20％。在这些税费中更不可思议的，是还要收取不可预见费。
一些地方政府部门似乎深谙其中的奥妙，人前承诺尽快建立住房保障体系，让房价不要涨得过快，人背后却依然故我，楼市中的苛捐杂税照收不误。更有甚者，面对中央宏观调控政策时，却故意“打太极”，上有政策下有对策，或是跟房地产商使个眼色，略微降一点价格“安抚人心”，间或再制造多一些“烟幕弹”，让人感觉调控已收成效，可以适时收兵了。而心里面却又嘀咕着、盘算着部门利益的“小九九”――他们才不管老百姓能不能买得上房子，反正自己不用为房子发愁。实际上，这若干年间，之所以房价扶摇直上，虽经中央多次调控而岿然不动，在很大程度上是房地产商和地方政府合谋有极大关系。如，地方政府的GDP过多地倚仗于房地产――提案中披露，一些地方财政收入30％至50％来自房地产业，正是这种权力经济化、部门利益化的思想，导致了权力过度介入房地产开发的经济活动，并在陈旧的路径依赖和扭曲的政绩观的指引下，加重了房地产商的建房成本和经营压力，进而推高了房价。由此可见，在这场房地产的利益博弈中，政府公信力和亲民形象被抹黑，还有中央宏观调控政策一再受到地方和开发商的忽悠和戏弄。
一语道破，当政府一旦异化为利益主体时，那么在权力运作过程中，就必然会出现越位，错位和缺位的现象。
毋庸置疑，高房价的始作俑者，是地方政府和开发商的相互勾结，沆瀣气。
不是任其“市场经济”
一位急盼购房者沉痛地对笔者说：“我们已经被从法律上剥夺了在荒野或大街上搭个窝棚的权利，‘容身’不仅是个人之需，而且也是社会与政府之责。”从他的话语中，我们可以看到，这就是全社会为何对捂楼、炒房如此反感的经济和道德起点。
购房者看到市场的癫狂之处，而无力改善之。
是公众不懂市场规律而味留恋计划经济时代的免费福利吗?
中国老百姓，绝不是从一开始就反对住房商品化的。恰恰相反，在国家大力推行之初，很多人抱有理解和期待的心态。谁都羡慕个人买房，从单位宿舍搬出去的同事亲友。许多人在节衣缩食买套新房的理想中咂摸出自由幸福的味道。那么，是什么把这种理解和期待转变为情绪化的对抗呢?是打着“市场化”旗号的不负责任的垄断，是太多灰色、黑色的厚颜的掠夺侵占。市场经济的正当性、市场议价机制的严重扭曲，又使很多人对这个荒谬的所谓“市场”丧失了信心。
在这里，我们不妨看看德国的经验：
德国是个高度市场经济的国家，但对于房屋政策，不是任其“市场经济”，反而制定相当严厉的政策与法规。
德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元。其首都柏林为1700欧元左右。目前德国家庭的住房自有率仅有42％，德国人为什么不抢着买房呢?
第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口，而住房总数约4000万套，完全满足每个家庭一套住房。另外，德国每年有25万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套，这在很大程度上平抑了房价。
第二，特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。
第三，发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42％，租赁住房率却达到58％。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20％，就构成违法行为，超过50％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
保障与政策力度亟待加大
这几年，宏观调控一直是中央政府非常重视、非常重要的工作，而调控房地产过热、住房价格增长过快一直是重点之。但是，多种调控经济手段并举，出台的措施不少，而房价却一直下不来，出现了越调控房价越高的现象，人民群众意见很大。
在今年的政府工作报告中，总理在谈到涉及群众切身利益的问题时说到“房地产等资产价格上涨过快”，谈到让人民群众安居乐业时指出，要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。可见政府的调整思路是越来越清晰。
但是，在新的住房与城乡建设部成立之后，抑制房价如果一味依靠经济手段、办法，难免会令人产生疑虑。有关部门也承认，我国前两年房价的过快上涨是不正常的，然而从“抑制房价首选经济办法”的说法中，我们也可以读出这样的信息：通过扩大保障性住房供应来平抑房价的调控手段会有所弱化。由于目前没有提出具体可行的调控方案，我们不免担心，过于相信调控的经济手段会重现前些年房价原地踏步甚至越调越高的局面。
最近，从福州传来消息，福州市近日频频出现房地产商将一个大套户型的商品房，人为地拆分成两个中小户型，或者一套中户型与套小户型房司捆绑销售的现象。这种拆为二、买大送小的销售方式，显然是在规避国家有关房地产的限制性规定。这又是个典型的的让国家政策变味的案例。开发商之所以这样做，是因为政府迟迟未能出台对调控政策违规违法的制裁措施。
最近，北京建行第二套房贷开始松动。为此，有人戏言：“猴戏，变了。”
更有甚者，据审计署最新报告中披露：轰动全国的上海社保案，其中201亿元资金投向房地产。更让人忧心的是，此种状况不独上海，全国其他地方也有。
由此可以看到，仅仅凭经济手段，没有相应的法律、法规及行政手段，调控能见效吗?
世界上很多国家的发展经验已经证明，住房从来都应该是“强保障、弱市场”的领域，当政府把绝大多数入的住房需求推向市场的时候，房价就会成为民生不能承受之重。我们房改以来的住房过度市场化，也已经给了我们沉痛的教训。