抑制投机视角下中国房地产市场发展政策浅析

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【摘要】 本文从抑制投机的视角出发，分析了当前中国房地产市场中的投机表现，进而探讨了如何制定合理的房地产市场发展政策来引导中国房地产市场的健康发展，解决大多数人的住房问题。

【关键词】 抑制投机 房地产市场 发展政策

一、引言

自从1984年“房地产”被正式命名以来，房地产业就作为一个独立的行业在国民经济运行中发挥着举足轻重的作用，并带动了其他相关产业的发展。1998年，改福利分房制度为货币化分配形式以后，人们只能通过市场途径取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房价连年攀升。高昂的房价在带动我国经济增长的同时，也吸引了众多投机资金的进入，越来越多的人开始买不起房子。尤其是2003年以后，这个现象更为严重，很多人对连年高涨的房价产生了不满情绪。我国政府采取了一系列的宏观调控政策以抑制房地产市场中的投机行为，虽然产生了一定的积极作用，但是所采取的这些措施，都没能解决房地产市场中存在的根本问题，房价仍远远高于其使用价值，市场中的投机行为依然盛行，房地产市场中蕴藏着很大的风险。

二、中国房地产市场中的投机表现

1、房地产开发投资增长过快

进入21世纪以来，房地产开发投资呈每年上涨的态势，2010年房地产开发投资额达到48267亿元，是2000年的9.68倍；2000—2010年间房地产开发投资平均增速高达19.37%。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重和房地产开发投资占GDP比重来看，国际上公认这两项指标的警戒水平分别为10%和5%。图1显示，我国的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重自2000以来均远超过15%，在2004年甚至达到18.7的高位；房地产开发投资占GDP比重从2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投机行为导致了房地产市场投资增长过快，市场过热的局面。

2、商品房价格持续上涨

虽然房价的年增长处于波动状况，且2003—2010年商品房价格上涨幅度较大，波动幅度也较大，但房价始终呈现上涨态势。图2显示，中国商品房价格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增长了1.38倍。面对房价不断上升的趋势，投资者预期房产价值在未来会进一步升值，因此房价持续走高的同时，我国的房地产需求依然强劲，投机行为更为盛行。

3、土地价格显现增长趋势

住房不是空中楼阁，不能建在空中，必须要有土地的支撑。因此，有了土地就意味着拥有房地产开发的优先权和主动权。经济学家林毅夫认为，在经济发展中，随着社会总需求的增长，因供给弹性越小的要素，价格增长越快。土地的供给弹性很小，同时作为不可再生资源，具有稀缺性的特性，这使得土地有了很大的升值空间，从而诱使投资者通过低价买入地皮，等待土地升值之日高价卖出，以谋取暴利，这一循环模式导致土地价格呈现增长的趋势在所难免。

三、中国房地产市场发展政策

针对目前房地产市场中的投机行为引致的买房难等民生问题，我们要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为，引导我国房地产市场长久健康的发展，实现绝大多数百姓长久以来“居者有其屋”的理想。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度出发制定政策措施。

1、从土地供给角度

（1）国有土地出让实行约束机制。在不违背国家法律的前提下，建立一套行之有效的国有土地出让约束机制是可行的。具体可采用的操作方法是在转让国有土地时，与土地使用权的获得者签订有关的协议并且建立监督机制，督促其严格按照这个协议执行。笔者认为在协议中可以包括以下几点：首先，如果并非由于政策原因或者其他不可抗力而造成的土地长时间闲置（比如说两年，当然，这个期限必须是在严格调研的基础上所得出的），那么政府可以用很低的价格强制收回该土地的使用权以便实现土地资源的最有效配置；其次，如果国有土地的获得者在未对土地进行任何开发的前提下转让该土地的话，那么政府有权对其在转让过程中所获得的收益征收高额的税赋；最后，如果所取得的土地部分用来建设保障房的话，那么在建筑物完成后以奖励的方式返还部分土地出让金。这样一来，就可以防止一些人通过各种手段获取土地进行囤积，坐等土地的自然增值或者通过炒高土地价格而谋取暴利的投机行为，有利于土地资源的合理配置，把土地分配给真正需要的人。

（2）尝试集体土地所有权人和使用权人相分离的体制。我国的房地产市场中，之所以会产生大量的投机行为，和我国的国情有很大的关系，是由日益增长的对房地产的需求和有限的土地供应之间的矛盾造成的。如果能够增加我国的土地供给渠道，扩大土地总的供应量，那么这个局面应该可以得到控制。笔者认为，集体土地所有权人和使用权人相分离的体制可以实现这一目标。在我国广大的农村，土地的性质都是集体所有的，在不改变土地集体所有这一性质的前提下，具体可以这样实现：首先，转让集体土地使用权。如果能够实现集体土地所有权人和使用权人相分离这一体制，那么就意味着城镇居民或者非农人员可以到农村通过集体土地使用权获得建造一座属于自己的房子。这种集体土地使用权的取得可以通过签订协议的方式实现。由于获得使用权的目的是为了建造房屋，因此一般在协议中约定的期限会比较长，30年或者更长，并且政府应该出台相关的政策保护在协议期限内的该房子的合法存在或者继承。其次，为土地使用权的获得支付租金。在这个世界上没有无缘无故的爱，当然也不会有人无缘无故地将自己的土地使用权转让给别人，为了获得土地使用权，他们必须向土地所有者支付租金。这样一来，这个租金就相当重要了，既不能太高，高到租赁者无力承担，也不能太低，低到转让者不以为意。一般认为，这个集体土地使用的租金应该由政府通过综合考虑土地的价格、房屋的租金以及人们的平均生活水平而确立一个范围，但具体的数额应由双方当事人协商决定。这样一来，没有房子，没有能力购买商品房的人就可以通过这个方法在长期内拥有一套属于自己的房子，且无需大量举债；对于集体土地所有权人来说，不但获得了一定的租金收入，可以用来改善生活，同时也保留了土地增值部分的收益，是一个双赢的结果；对于政府来说，既解决了很多人的住房问题，抑制了房地产市场中的投机行为，同时由于集体土地的性质，又维持了土地的稳定性和可控性。