各国如何调控房价

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美国

加息征税平抑房价

美国的住房市场比较成熟，主要依据市场规律运行。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美国联邦储备委员会在截至去年6月的两年时间里，连续17次加息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力。并挤压了房地产开发商的利润空间。受加息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落。

在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着资产价值增加，也意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府还征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时，可以享受较大幅度的增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。

法国

廉租房平衡供求

本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓。

为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中。廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。

有了廉租房制度。低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，廉租房制度起到了稳定房价的作用。

此外。法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外。还需缴纳住房税和空房税等多种税费。

日本

“保低放高”区别对待

日本土地大多为私人所有，住房价格基本由市场决定。但为使大多数人能够“居者有其屋”，日本历届政府遵循“保低放高”的原则。采取了不少政策性调节措施，使社会不同层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指。政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。

日本主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。其做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中。新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴三分之一。

新加坡

八成人安居政府组屋

新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定。以低价出售或出租给中低收入阶层使用。在组屋分配方面。新加坡建屋发展局会在组屋建成后。按照公平原则进行合理分配。符合配房条件的住户一律排队等候政府分配住房。低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套价格从15万新加坡元(1美元约合1.52新加坡元)到25万新加坡元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。

为防止房价剧烈波动，新加坡对房地产市场进行严格监控。例如，建屋发展局的政策定位是“以自住为主”。对居民购买组屋的次数有严格的限制。购买组屋后，屋主在一定年限内不得整房出租：在购买组屋后5年之内，不得将其转让，也不能用于商业性经营。