我要改善房
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改善购房大不易
近日，本刊编辑部收到一位读者的来信。信中反映出一个不可忽视的现实问题，即有心改善住房，却又面临诸多难题。
信的内容摘要如下：
“我和太太现在住的房子是一套61平方米的两室户。今年初，太太生孩子之后，家里请了住家保姆，因此现在这套两室户显得有些拥挤不堪，考虑到以后还要长时间请保姆照看小孩，换房成为当务之急。
为了筹集到更多的换房资金，我们打算卖掉父母那套面积大一些的房子。但咨询中介之后却发现这不是最佳方案。按照中介的说法，如果还保留自己的房产，换房时房贷要按照第二套房对待，利率上浮1.1倍。因此中介建议以父母名义买房，然后再找机会把我们全家人的名字都加到房产证上去。
而现实问题是，我父母已经临近退休，买房的话很有可能难以申请到按揭贷款。即使能够申请到，估计能够贷到的成数很少，而且年限也不会很长。
如何才能把购房成本降到最低，这分明是一件很伤脑筋的事……“
其实，改善型购房难，这是当前所有改善型需求都会碰到的问题。记者发现，改善难主要体现在几个方面，诸如购房资格、房贷资格、贷款成本、交易成本等几个方面。此外，上海已经试行房产税，由此还涉及到持有成本问题。
政策限制是关键
为了彻底弄清楚这个问题，本刊记者进行了广泛调查。调查对象包括购房者、房产中介、开发商以及市场研究人士等，希望从中发现现阶段换房所面临的难点、盲点，并找到应对之策。
在调查中我们发现，受调控政策的影响，诸如限购、限贷以及交易税费的增加，使得改善型购房变得困难重重，甚至是寸步难行。归结起来，就是增加了买卖两个方面成本，使得改善型需求知难而退。在“买”方面，其一是那些已拥有多套房产的人不再具有购房资格，即失去了“房票”；另一方面就是通过“限贷”等措施，通过增加首付比例、提高贷款利率甚至停止放贷等，让购房变得困难。在“卖”的方面，则是大幅提高了交易成本，如征收房产营业税、二手房交易个税等，让卖房也变得没那么容易。
“房票”一词既形象又贴切地反映出了限购政策的实质。“房票”只是一个形象的说法，并没有真正的票证，它所指的是购房资格。2010年4月份，国务院《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，坊间称之为“新国十条”），号称史上最严调控由此拉开帷幕，在“新国十条”中首提“限购”一词：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。北京首先作出回应，随后上海、广州、深圳等城市陆续跟进，限购成为常态，这也对部分改善型购房者构成了影响。
除了购房资格之外，购房支出尤其是利息开支的大幅增加，也让购房者在做出决定之前不得不三思而行。导致购房支出的增加主要是信贷政策的改变。许多改善型购房会被按照“二套房贷”对待，利率水平上浮1.1倍。即使对比之前普遍存在的8.5折优惠利率，利息开支就提高了29.41%。
交易成本的增加，主要来自房产营业税、个税以及契税方面的变化。针对出售不满5年房产的情形，营业税达到5%左右，同时还要缴纳相当于总房价1%的个税。契税方面也有所增加，购买非普通住宅，契税按照总房价的3%征收，而非之前的1.5%。交易成本的增加非常明显，有测算表明，如果卖掉房子之后再买回来，各项费用相加，相当于要多支付总房款15%的额外费用。这其实使得改善型需求也变相受到了抑制。
市场需求并不小
但实际上，改善型需求一直真实存在，并未因为受到政策的影响而消失。
专家指出，人们对改善住房条件的向往，改善生活环境和提高生活品质，长期以来客观存在。随着经济的进一步发展和人们生活水平的提高，这种需求日益强劲，并有望演变成为和首次置业同样重要的“新刚需”。
自2010年年初以来，国家开始最为严厉的一轮调控，尤其是当年9月，限购、限贷力度再次加大，买卖成本大幅提高，使得改善型需求者顾虑重重，在随后很长一段时间里，陷入了深深的观望态势之中。
不过，随着市场的整体回暖，近期改善型需求的入市积极性开始提高。行业观察人士指出，改善型需求在近期表现得更为活跃。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，随着市场预期的陆续扭转，改善型需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点。
据德佑地产监测数据显示，进入6月以来，改善型需求在市场中的份额有了明显的上升。以改善型需求较为集中、单价在3～5万元/平方米的一手商品公寓为例，6月总计成交1136套，达到去年年初调控后的最高点。
其实，改善型需求在市场中所占份额并不低。中房指数研究院曾在两年前做过一次市场调查，结果显示，第一次置业者比重占54.06%的绝对多数比例，其次第二次置业者占比为36.24%，市场结构呈现以首次置业刚需为主，二次改善为辅的格局。在更早些时候，北京市房地产法学会和北京首佳投资管理有限公司市场研究中心在“2009年北京市春季房展”现场，联合对北京市场需求情况进行了问卷调查，在所有1250名被调查者中，改善型需求约占39.4%。这两份来自不同机构的调查结果悬殊不大，同时表明，正常的市场结构中，改善型需求约占三分之一。
掌握技巧很要紧
在现有的政策环境下，换房成为一门技术活。
此前由于房价过快上涨，中央出台了一系列调控政策，已经产生了积极的效果，对抑制楼市泡沫发挥了良好的作用。就在最近，中央各部委再次重申调控不放松，尤其限购政策松动的可能性几乎不存在，因此寄希望于调控松动，短期内难以实现。在这种情况下，比较现实的做法是在现行的政策框架下，通过合理合规的方式，来最终实现改善住房的目的。
如何才能达到这样的目的呢？为此，本刊给出了六大方面的建议，主要从如何减轻限购、限贷以及税费等三方面的影响入手。当然，到目前为止，还没有一个万全之策能把所有的政策影响都降到最低。因此有些建议会在以完成改善住房为目的的前提下，针对各种成本进行综合对比，选择出影响最小的一种方案。需要说明的是，这六种方案并非已经包罗万象，毕竟，每个家庭细微的差别，都需要采取相应的策略来应对。因此，本刊想要做到的只是通过列举这六个比较典型的案例并提供解决方案，起到抛砖引玉的作用。
当然，我们绝不提倡读者盲目地削足适履来适应政策，甚至采用“歪招”来规避政策。在换房的过程中，一定要遵守相关的法律和法规。