受困资金回流压力碧桂园开发趋缓

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3月18日，碧桂园（2007.HK）了上市以来首份业绩公告。但公司的在建建筑面积却远未达到去年11月时定下的目标。对于坚持“快速滚动开发销售”发展策略的碧桂园来说，土地储备与资金支持如何达成统一，永远是最大的现实难题。

积极吸纳土地

公告显示，截至去年底，碧桂园总收入为177.35亿元，增长约123.3%；纯利为41.36亿元，增长172.2%。其收入主要来自四项业务：房地产开发、建筑及装饰、物业管理及酒店运营业务。公司去年收入增长123.3%主要是受益于物业销售的增加。碧桂园2007年收入中房地产开发收入约为166.67亿元，同比增长139.4%；建筑及装饰收入约为631.1万元，同比增幅13.5%；物业管理收入上升30.1%，至221.4万元。碧桂园年内毛利率（土地增值税拨备后）为39.6%，较2006年的33.3%有所增长，主要是受益于售出物业的平均增幅大于已出售物业成本的增幅。去年就土地增值税的拨备额约11.55亿元，高于2006年的3.74亿元。

根据业绩公告，碧桂园去年房地产开发业务收入增长139.4%，占整体收入的94%。主要是由于所确认销售收入的住宅物业总建筑面积，与2006年相比，增加98.1%至261万平方米。

另一方面，上市后“大刀阔斧”扩展土地储备的碧桂园在去年年底已竣工的建筑面积约876万平方米，在建建筑面积约988万平方米，作为未来发展的土地总建筑面积约2856万平方米。

碧桂园方面称，全年总收入增加主要由于售出物业的总建筑面积大幅增加所致，毛利率增加主要由于售出物业的平均售价的增幅大于已出售物业成本的增幅所致。

对于敏感的土地储备问题，碧桂园总裁兼执行董事崔健波在业绩记者会上表示，截止2月底，旗下取得国土证的建筑面积达到4300万平方米，当中完成建筑但未出售面积约为63.42万平方米，而在施工面积约1038万平方米。

崔健波亦称，在已取得国土证面积中，约有42%位于广东，余下为广东以外省份，包括安徵、内蒙及重庆等。而集团目前正处理49个房地产项目。

碧桂园董事局主席杨国强强调，集团持有土地全部以合法渠道吸纳。至于目前宏观调控可能导致房地产市场持续出现“洗牌”、呈现“大鱼吃小鱼”的情况，杨国强回应称，这是适者生存的市场规则。

杨国强同时透露，今年集团目标合约销售面积可达550万平方米，销售金额达320亿元人民币，估计主要贡献还是来自广东项目，而今年前两个月碧桂园已经实现上述合约销售面积的24%和销售金额目标约10%。

杨国强还表示，集团补充土地储备的速度能够追及楼宇售楼面积进度。

资金回流不畅

不过，公开数据显示，截至去年10月底，碧桂园已取得国有土地使用权证的可建建筑面积约为3700万平方米；11月份，新增至3768万平方米；而截至去年12月底，已取得土地使用权证的可建建筑面积约为3818万平方米。两个月间，新获土地使用权证的土地可建建筑面积仅仅增加了118万平方米。

而在之前，披露10月份项目开况的碧桂园，曾经自信满满地表示，预期在2007年年底的在建建筑面积将超过1500万平方米，但实际上，根据日前公布的2007年业绩报告显示，截至12月31日，碧桂园集团在建的总建筑面积仅为988.4万平方米，远远没有达到当初的目标。

对此，碧桂园方面表示，由于2007年人民币兑换港元的汇率呈现上升趋势，同时由于外汇管理政策的收紧，使得兑换过程较预期时间延长，目前正在积极推动港币资金兑换成人民币。受集资资金回流不畅影响，碧桂园的开发建设过程随之放缓，使该企业去年底资产负债比率大增。

但碧桂园进一步表示，由于新项目发展及补充土地将需要动用上市集资所得款及借贷融资，预期负债比率将逐渐达到合理水准。

早前就有业内人士预期，在内地房地产业限制外资进入的大背景下，香港上市的内地开发商所筹资金汇回内地遇到困难，港交所也向申请上市的开发商询问，究竟是否可以将筹集到的资金汇回内地发展。估计可能对这些公司的上市进程有所影响。

业内人士认为2008 年房地产公司的竞争优势将集中体现在资金优势上，政府紧缩资金供给不仅体现在贷款数量管制上，也将体现在A 股再融资条件和国外上市融资的资金汇回上。如果内地房地产企业在香港上市所募集资金没有比以往严厉一些的管理，则国内资金紧缩无疑将等同于鼓励内地房地产企业到香港等境外市场上市募集资金，而这样中央通过资金调控房地产、抑制房价和地价上涨过快的目标将成空。因此，土地储备与资金支持如何达成统一，成了碧桂园亟待解决的首要问题。