遭遇美国次贷危机

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由于次贷危机，美国房地产市场正处于深幅调整的过程中，美国房地产市场迎来了冰冻期，这对投资者来说是祸还是福?在悲观的人看来，似乎这不是一件好事情；而在乐观的人看来，这似乎是抄底的机会。

说起美国楼市，人们可能更多地会想起由于房地产泡沫破灭引起的房价下跌，以及投资者的血本无归。本文的主人公于振也在这场风暴中受到了不小的影响，不过还没到伤筋动骨的地步。

虽然于振也与众多购置过物业的美国民众一样，希望华尔街能够平稳度过这次金融危机，以便使楼市逐步走出低谷，但他并未为此而忧心忡忡，反而从中看到了投资的机会，他想在合适的时候再购置一套住宅。在美国当房东

因为生意上的缘故，于振经常往来于美国纽约与中国上海之间，由于往来非常频繁，他萌生了在美国置业的念头。 2000年夏天，于振在纽约花了22万美元购置了一套小型别墅，距离纽约市中心约半个多小时的车程。“其实，估计纽约市绝大多数人都不是居住在市中心，而是居住在皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区。”他说，“有多条城际轨道通往这些区域，往返大约只需1个小时的时间。”

纽约人之所以选择远离市中心的区域作为自己的居住地，于振分析是房价过于昂贵所致。在曼哈顿，新建的公寓在150万美元至200万美元之间，这样的价格即便是对于年收入在10万美元左右的高收入阶层来说，仍然难以承受。“可能美国人认为房价收入比超过6之后，便已负担不起了吧。”于振笑着表示。

于振最初购房是想自己居住，但后来生意的重心转移到了国内，因此美国的房产也就变成了投资项目。由于美国房地产市场不同于中国内地，因此在美国当房东有些不一样。尽可能增加租金收益，尽量减少空置期显得尤为重要。

于振告诉记者，在美国养房成本很高，养房费用中除了物业管理费之外，还有另外一项每年必须支付的税费，即房地产税。一般情况下，总价低于50万美元的房产税率为1％，如果超过50万美元，税率则达到1.45％。此外，由于美国的人工费非常高，请工人维修是一件不太划算的事情，因此简单的维修活得自己干。“在美国，如请工人装修一个厨房，估计得花费5万美元左右”。目前美国人工费已经高达50～100美元／天，因此于振也跟绝大多数美国本土人一样，平常的房屋维修都是自己动手。

遭遇次贷危机

因为次贷危机，于振的投资经历犹如坐了一趟过山车。原本一路向上的房价，突然掉头向下，并在短短的一年多时间里账面资产损失了十几万美元。

去年秋天，于振借出国的机会去看了一下自己的房子，并像往常一样，前往自己所熟悉的房产中介公司了解一下市场行情。房产经纪人告诉他，最近一段时间市场出现了观望气氛。虽然早些时候于振从新闻里面已经了解到，美国第二大次级抵押贷款公司――新世纪金融破产，但他当时还没有把此事与楼市联系在一起。他以为，当时市场出现观望态势，只是美国楼市周期性地歇歇脚。

于振显然低估了次贷危机的破坏力，如今全球金融市场动荡，当各国政府都在绞尽脑汁为将这场金融危机的危害尽量降到最低程度的时候，他购买的房子价格从最高点下跌了近三成左右之后，他才意识到次贷危机的严重性。

于振知道，美国在房价上涨时期，有不少收入并不高的人也加入到购房大军中来，大家都是冲着“零首付”以及不断上涨的房价而来的。但一旦房地产市场降温，而房价不再上涨、同时利率又升至较高水平时，这些还款能力原本不高的人肯定只能选择“断供”。

于振看到有新闻报道说，美国将有220万人会因为炒房而血本无归，而且会因为申请破产而丧失居所。在这场金融危机中，他也面临了资产缩水。在市场最火爆的时候，这套别墅曾一度涨到了50多万美元，而现在还值多少钱呢?于振自己估计可能也就是30多万美元了。不过让他聊以的是，房价总算没有跌穿买入价。

准备再次抄底

“你会选择在现在抛出吗?”记者问他。于振摇摇手表示不会。相反他表示，如果时机成熟，遇到价钱合适的房产，他还会再购买几套。“如果美国的房价还往下跌一点，我认为就可以抄底了。”他说。

不过，他也没法判断出美国的房价何时会探底?只是他认为，美国的房价回落幅度越大，那么投资机会也就越多。在他看来，在这场金融风暴中，有不少物业会因为业主的恐慌性抛售而使得价钱格外低廉。

虽然美国大多数地区的房价都在下跌，但是曼哈顿岛的公寓价格却一直表现得很坚挺，这是不是意味着这里的公寓就值得投资呢?于振认为不一定。他分析说，曼哈顿的公寓价格非常高，面积约80平方米的公寓售价在150万美元到200万美元不等，而且其养房成本也很高，每月的物业管理费、房地产税等约1500～2000美元不等。虽然这样的公寓月租金目前能够达到3500～4000美元，但是，扣掉税费以及支付给房产经纪人的佣金等，估计每月纯收入只有2000美元左右，由此看来，投资回报率非常低。

同时，由于纽约政府采取租金稳定和控制政策，租房的价格相对便宜。租金每年的上调不能超过一定的幅度，大约在5％左右，而且除了电话和宽带费用自付外，租金包括了水、电、煤气、取暖、中央空调在内的一切日常开支，这明显会进一步压低公寓的投资回报率。

至于一些处于经济相对不是很发达的地区，虽然目前房价水平不是很高，于振认为也没有投资价值，因为这些区域的房产租赁市场很不活跃，置业之后很有可能是长时间的空关，这明显不适合投资。

点评：投资须讲究审时度势，拿捏准确，这样才能保证获得理想投资回报。于振的故事告诉我们，由于海外市场远隔重洋，所以，投资者往往对当地经济形势的变化缺少切身感受，如果嗅觉不够灵敏的话，往往会错失最佳的买入或者卖出时机。因此要当好这样的房东不是件容易的事情，投资者要时时刻刻关注海外市场行情的变化，以便及时作出各种调整。