保利60亿重金补仓 央企地产逆市称“王”
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央企保利集团一天独得两“地王”。
10月10日,经过100余轮的激烈竞拍,备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块最终以45亿元成交,折合楼板价27055元/平方米,溢价率为42.9%,竞得人是保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司,以及信保(天津)股权投资基金管理有限公司。45亿元的成交总价,也让该地块成为今年以来上海的总价“地王”;同一天,长沙方面滨江新城B7地块被保利万科的联合体成功竞得,成交价总计32.56亿元,该地块总使用权面积约32万平方米。
有意思的是,今年7月,保利地产刚刚才在北京万柳地块的拍卖前意外退出竞拍,其公开理由是根据国家对房地产调控政策要求,考虑到北京万柳地块的情况,保利决定退出与融创地产的联合体,不再参与万柳地块的拍卖。但时隔不到3个月,保利却大手笔的拿下两地“地王”。
10月11日,保利地产董秘黄海在接受《投资者报》记者采访时表示,当时北京地块的情况与目前上海地块不太具可比性,其中楼面价格相差就很大。对于保利来说,更重要的是目前的销售比较好,在一些土地储备不足的城市需要补仓。
目前,北京、上海等一线城市的土地仍然是有资金有实力的房产商眼中的香饽饽。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,一线和二线城市市场风险比较小。一线与二线城市从整体而言,由于庞大的市场需求,以及有限的土地资源,使得房地产市场供不应求明显。而从房价收入比层面上看一线城市确实偏高,但考虑到其激烈的市场供求矛盾,高房价所带来的风险仍然是可控的。
绿地保利最后竞争
此次徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块拍卖,共有35家开发商领取了该地块的标书,最终有4家房企参与了现场竞买。这4家房企分别是中海、华润、保利以及绿地。在现场竞买环节前半局,叫价主要在保利和中海之间展开;在报价接近40亿元时,中海退出,绿地加入竞价。
现场竞价100余轮,费时超过1个半小时,其间主持人数度提醒竞买人“理性应价、谨慎思考”。每一次竞拍的加价,从最初的200万元,增加到后来的1000万元,不过之后又回到了500万元。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《投资者报》记者采访时表示,这说明上海的土地市场有热度,但并不算过热。该地块的溢价率为42.9%,也没有超过50%。对于保利来说,是属于正常的土地储备期。
虽然该地块成为新地王,不过折合楼板价其实只有每平方米27055元,远低于周边在建新房的价格,与其周边的新盘价格每平方米5万~6万元相比,楼板价并不算很高。
此外,该地块周边有大量上海绿地的楼盘,因此绿地也极为想将其收入囊中,但显然保利准备得更充分。
陈晟分析,上海绿地在40亿元的时候才加入,表明了对该地块价值的一个看法。而最后为保利所得,还是要看每家房企自己的判断。不排除在保利的竞拍中还有股权基金参与是其最后拍得的原因之一。
地产商增加土地储备
今年7月,保利地产在北京万柳地块的拍卖前退出竞拍。公开理由是正值地产调控关键时期。
10月11日,保利地产董秘黄海在接受《投资者报》记者采访时表示,当时北京地块的情况不太具可比性,其中楼面价格相差就很大。据媒体报道显示,虽然北京万柳地块成交溢价率也只有40%,但是楼面价高达约4万元/平方米,周边楼盘均价则在5万~6万元/平方米不等。
国信证券房地产行业首席分析师方炎向《投资者报》记者表示,对于单块的地块,有很多因素所决定。因此并不能说保利退出北京万柳地块的拍卖,就对拿地不重视了。
事实上,之后,保利地产还是在北京有所动作。9月份,首开股份联合保利(北京)房地产公司竞得大兴区一宗地,成交价13.8亿元,土地面积16.78万平方米。
保利地产董秘黄海表示,目前保利项目销售不错,其中有个城市就销售了100亿元,因此公司要补充土地资源,而在补资源过程中,公司会考虑资源相对比较欠缺的城市。上海地区的资源本来就比较少,没什么土地储备;长沙也是,目前只有一个项目在销售。未来保利还是要优先考虑资源不足的城市。
Cric研究中心研究经理杨晨青表示,本轮调控已持续两年,两年期间绝大多数大型房企在投资环节都表现出谨慎态度,这导致了在当前这个时间上,相当一部分企业的土地储备,尤其是在重点城市的土地储备出现了短缺,在保利之前,包括万科在内的品牌企业自下半年以来开始大手笔的在全国范围内购地,联系这次保利的高调亮相,可以想见目前房地产企业将集中进入一轮补土地库存的时间点。
而拍卖价格显然也是一个重要的因素。杨晨青表示,从溢价率角度看,今年房企实际拿地成本低于前两年,2012年来50%以上高溢价地块占比是近四年来最低点,也是近两年来房企拿地成本最低的时期。
对于房地产企业来说,上海的好地还是想拿,溢价率也不是很高。国信证券房地产行业首席分析师方炎认为,今年6月开始,楼市开始回暖,恒大、龙湖、保利等的销售都在上升。一方面,销售多,需要补库存;另一方面,政府也在加大土地供应,因此下半年以来,推地速度加快;第三,对于房产商来说,借此机会,尽量把自己做大。小的房产商没资金没能力,大的地产商资金充裕,就会继续做大。