抑制非正常的高房价

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和许多人的预期相反，作为此次宏观调控的重点行业之一，房地产投资在今年上半年增长28.7％，房价依然在涨，甚至涨得更快。

央行在第二季度中国货币政策执行报告中，做出了耐人寻味的判断，“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”。人们可能作出这样的推测，决策层对房地产业的调控在可预见的近期将可能放松，因为调控导致了供需矛盾的加剧，推动房价进一步上升。

如果仅仅以此来预测房地产业的调控走势，尤其是据此来判断此次宏观调控的下一步趋向，可以说，这种解读将此次宏观调控启动的背景和调控的内容及任务看得过于简单。

虽然房地产价格一直是各方面包括最高决策层关注的问题，但纵观已经出台的调控措施，压低房价的增长幅度并不是此次调控的直接出发点。

将房地产业进行综合整治，其直接初衷，一是近年来房地产业迅速膨胀，导致土地乱圈、乱占、乱用和闲置浪费，借调控之机整顿和重构土地开发和使用秩序；二是近年来房地产开发信贷规模和房地产开发投资规模增长幅度过猛，大大超出国民经济结构均衡水平，有可能导致银行信用危机、国民经济结构和总量失衡的严重后果，借宏观调控的具体措施抑制银行的信贷风险，使房地产业的发展与国民经济发展的全局相对应；三是优化投资主体结构和产业组织结构。

如果明确了对房地产业进行调控的背景及出发点，那么，对总理最近在视察四川时作出的此次宏观调控已经取得明显成效的判断，就能够透彻地理解。

之所以要谨慎用房地产价格说问题，尤其是要谨慎地使用房地产价格作为放弃或进一步进行调控的理由，是因为影响目前房地产价格的因素十分复杂。

首先是供求因素。从长期供求关系看，面对只有40％左右的城市化率，长期需求缺口是决定我国房地产价格刚性的主要因素。但在短期内，结构性供求不平衡是导致价格上涨的主要因素。一方面价格上涨，另一方面保持高位的空置率，说明在短期内，有效供给和有效需求不匹配，主要是结构问题，而不是总量供给不足导致的。

其次是行业组织结构问题。表面看，中国房地产业竞争激烈，实质上是竞争不充分。目前我国并没有形成全国性的市场，没有形成开发商间的大规模、全国性的有效竞争，城市间差价巨大，主要城市的价格抬高了整体价格水平。

另外，由于存在设租和寻租的体制环境，人为地阻碍了行业竞争程度的提升。由于竞争不充分，相对于一般竞争性行业，迄今为止，中国房地产行业依然属于暴利行业，所以就有了千军万马涌入该行业的局面。开发商人为抬高价格，“关系”成本及交易成本等因素都在发挥作用。

由于土地清理和信贷规模的控制，方方面面增加了对进一步涨价的预期，这种看涨不看跌的预期，进一步推动了价格的上扬，可以说这是此次以全面整顿房地产业、执行调控措施的正常反应。

目前的房地产行业与一般竞争性行业不同，价格的稳定是一个长期的过程，解决深层次的系列问题后，才能看出效果。

在这些问题解决之前，或者在措施落实过程中，房价出现阶段性的不降反升局面是正常现象。就像人患某种高热症，在治疗过程中的某一阶段不仅不降温，反而进一步增温，只有当热源得到了根本治疗，体温才能恢复正常。

仅就房地产业的调控成效来说，截至2004年6月末，商业性房地产贷款余额增幅比上月回落5.3个百分点。其中，房地产开发商贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。全国土地开发面积增幅下降，房地产投资增幅回落。开、竣工面积增速明显放缓。

同样地，如果明确了对房地产业进行调控的背景及其出发点，那么，对于调控房地产业的进一步走势也能做出较为理性的预测。可以说，对房地产业的调控及整个宏观调控至少到今年底之前不会放松。

目前，土地开发和使用的清理工作远未到位，进一步全面清理、整顿、重构土地开发和使用秩序的工作将在下半年更深入地展开，短期内，银行对信贷规模的控制不会放松，由此决定了房地产业在短期内不会重新大规模扩张。

从前两个季度的经济增长状况及走势看，今年全年的经济增长率无疑会大大超出年初的预期目标，即使继续对房地产业进行调控，使房地产对GDP的贡献远低于往年，今年的经济增长率也能达到预期目标。

除此之外，近期主要市场经济国家针对通贷膨胀出台了一系列措施，将对中国的宏观调控政策落实起到进一步的强化作用。