养老下一站 地产养天年

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1994年，好莱坞影星尼古拉斯・凯奇主演的电影《第一夫人的保镖》中有这样一个情节：前美国第一夫人查莉丝的儿子请求母亲做自己运营的养老地产项目的代言人。那时候，中国人的养老理念还停留在“养儿防老”上，而在十几年后的今天，养老服务已经成为中国房地产商新的金矿。

名词解释

何谓养老地产

养老地产与普通住宅有着很大的区别，它是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念。从大的分类来看，养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。

养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品；社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施；养老公寓指的是适用于老年人集中居住、集体生活并提供相关各类服务的居住设施；养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供护理及医疗服务的设施。

养老住宅上世纪70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模各异的老年住宅。中国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10％以上(60岁以上人口)或7％(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。而根据我国人口计生委数据，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12％。并以年均3.4％的速度增长，2020年，老年人口将达2.48亿，2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。

现代人寿命的提高让赡养时间延长；部分家庭里出现两代老人，赡养数量增多；子女的年龄提高导致供养者的老龄化，产生低龄老人供养高龄老人的局面。

1990年，中国老年人口中，有70％的人与子女同住。而现在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40～50％，有的甚至达70～80％，代际分离增加了家庭养老的困难。

受时间、精力所限，成年子女开始感到照料老人的担子沉重。如果遇上卧床不起的老人，就更难以承担长期照料的责任。

而目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院等，因在传统意识里，只有“三无”老人才会入住，再加上环境设施落后、服务水平低下，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，因此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。这时候，与“住”紧密相关的养老地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

2010年底，万科正式宣布进入老龄化住宅开发运营领域，集团副总裁兼北京总经理毛大庆表示，“房地产在‘十二五’还有很大发展，但到了‘十四五’时期，人口拐点到来的时候，住宅运营模式将发生重大变化。”与此同时，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等地产公司先后专门成立养老产业研究团队。泰康人寿、中国人寿等保险纷纷启动养老产业项目，并被定义为未来“新的盈利增长点”。

养老当以老人需求为中心

“父母在不远行”，年迈双亲空巢而居令子女惦念，养老院里老人的生存状态不尽如人意，如何做到“老有所养、老有所乐、老有所医”成了社会各界广为关注的问题，求解答案成为共识。针对此种现状，中国老龄事业发展基金会成都再军爱心护理院将为老年人提供医疗、康复服务作为了自己的工作重心，通过完善缜密的医疗服务、养生保健、文化娱乐、居家服务、老有所为五大服务体系，构建快乐老年生活样板。

《养生杂志》　黄院长，您好!首先感谢您能从百忙之中抽空给我一点时间，倍感荣幸。当前中国社会的老人赡养问题正经历传统观念和现代观念的碰撞，养老的模式在悄悄地转型。能不能向我们介绍一下现在哪些是符合养老公寓概念的房产?

黄再军　随着老龄化社会的到来，老年人的养老需求，不仅包括物质生活需求，也包括精神文化需求和心理慰藉等方面的需求。同时随着年龄的增长，老年人的视听觉、记忆力开始下降，导致老年人容易变得烦燥、孤独或变得没有自信，表现出很强的依赖性，希望得到社会、亲人的关心和照顾。现在开发的不少养老公寓就注意到这个问题，比如台湾的长庚养生文化村、北京市海淀区爱暮家国际养老院、珠海市快乐寿星老年公寓和成都再军爱心护理院等都是比较符合养老公寓概念的房产。

《养生杂志》　现在很多人的思想在慢慢地转变，以前是“养儿防老”，现在是“颐养天年”，养心、养身、养老。这和养老公寓有关系吗?成熟的养老公寓应该是什么样的呢?

黄再军　我国多种养老经营模式共存互补将长期存在，现代化社会养老服务理念日渐成熟，管理水平慢慢提高，逐渐被老人和子女所接受，好的养老机构供不应求。成熟的养老公寓应该是融医疗、教学、科研、护理、康复、养老、休闲、娱乐及临终关怀于一体的科学化管理机构。就拿老人护理制度来说，这是一种颇为成熟的“按需养老护理”，按照护理程度分成了不能站立、不能步行、不能用餐等各个级别，并按照这些不同的级别提供登门访问、入住老人福利院等不同服务。

《养生杂志》　有的老人住进了老年公寓，自己虽然过得挺自在，别人却不能理解，一些过去与他们在一起晨练的老人竟会无端地怜悯他们，儿女也被人指责不孝。相对于在家里养老来说，选择养老公寓养老到底有什么好处呢?

黄再军　这个世界唯一公平的就是人人都会衰老。如何安度晚年是我们每个人都得面对的问题，我们中国传统的养老方式都是在家庭中进行的。但如今计划生育国策下的“421”家庭模式，则向传统的养老模式提出了严峻挑战。面对现实，如何让老人的晚年过得开心，子女也过得顺心，到养老公寓养老是非常不错的选择。首先能让老人享受到良好的服务；其次能让老人有时间干自己喜欢干的事情；然后能让老人过上有规律的生活：同时还能让老人容易找到志趣相同的伙伴。让老人晚年生活真正实现：“老有所养、老有所医、老有所教、老有所乐、老有所学、老有所为”，同时，入住养老院老年人生命质量的提高也尤为重要。

《养生杂志》　以前经常听到或者看到一些养老院对老人不好的报道，这养老公寓与传统的养老院有什么区别呢?

黄再军　以前国内的养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主，带有社会福利性。由于长期以来我国养老院、敬老院居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人在那里没有家庭亲情感，没有家庭生活感，使得很多老人对养老院、敬老院都会产生一种抵触心理，子女也不愿意把自己的长辈送到养老院、敬老院。现在，从人本意义的角度分析，我认为养老公寓突破了传统的思维模式，把习惯上的养老理念由“养老送终”变成为“颐养天年”，立足于让老人过一个幸福的晚年。老人进养老公寓不是为养老防老来的，而是为享受来的。这种把改善老年的生活质量当做一项政府行为来实施的举措，是非常人性化的。

颐养天年之选

台湾长庚养生文化村：全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设有宗教活动场所，健康服务内容包括设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。

珠海市快乐寿星老年公寓：北靠天然大氧吧将军山脉，东望一水相隔的澳门，依山傍水，空气清新，环境优美。公寓室外配套设施有球场、花园、文化长廊、开心农场、寿星果园、健身音乐广场。为老人提供一个室外负离子含量较高的优质生态休闲健身场所。公寓室内既按星级酒店装修，又增添了符合老人生活及活动特点的设计，每套房间配有独立的卫生洗浴设施，24小时提供热水，居室舒适、高雅，空调、彩电、电话、宽带网络、紧急呼叫系统等设施一应俱全。

北京市海淀区爱暮家国际养老院：位于北京的天然氧吧、养老圣地――香山脚下，是集养老、疗养、度假、活动为一体的大型综合性养老服务机构。拥有普通间、花园房、家庭房、子女房等各类房间，一层房间都配有独立私家花园。内部设有医疗保健室，提供日常健康检查和健康咨询服务。养老院与周边数家专业医疗机构合作，开通急救绿色通道，为在院老人提供医疗服务的便利。

成都市再军爱心护理院：2000年在成都市龙泉驿区阳光新城创建，整个院区占地260多亩。至2006年，护理院有床位500多个，医护及工作人员近400名，在成都市中心及三环路内设了四个分支机构。是集娱乐、休闲、健身场、集体养老和医疗于一体的老年护理和医疗场所。