天津市滨海新区房地产市场发展策略研究

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摘 要：天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。本文通过分析滨海新区房地产市场的现状，提出一些可行性建议。

关键词：房地产市场；发展策略；滨海新区

1986年8月21日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出："你们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆子大点，发展快点"，并题词 "开发区大有希望"。

为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1994年市人大十二届二次会议上提出"用十年左右的时间基本建成滨海新区"的阶段性目标。其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。

天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。

一、滨海新区房地产规划现状

未来滨海新区总布局：一轴、一带、三城区、七功能区。其中一轴是：一带、三个城区、七个功能区；一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设"高新技术产业发展轴"；一带：沿海岸线和海滨大道建设"海洋经济发展带"；三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城；七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区（航空城）和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。

滨海新区的功能定位和战略目标是：立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射"三北"、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。由此，可以得出滨海新区未来是中国的第三极，天津的发展在滨海新区，天津房地产业繁荣依靠滨海新区。

二、天津市滨海新区房地产市场现状

1、一级市场

首先，即滨海新区核心区土地市场储备情况：以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：（1）海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的工作重点。（2）海河南：东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。

2、二级市场

首先，土地上市有限，与二级商品房市场的强烈需求明显失衡。开发区土地资源稀缺日益明显，04年出让的居住用地面积均较小（一般为2－5万），若开发区近期无区域扩展，则土地上市量将更加有限，商品房新增上市量也将进一步减少。

其次，土地市场不成熟，制约外来开发商进入，导致商品房产品素质提升缓慢。"没有竞争就没有进步"，在一个本土开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。一方面本土开发商以较低地价格获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。

再次，区域经济保持高速发展，房地产业相对滞后,发展空间巨大。从经济学的角度出发，房地产业的发展必须与区域内经济发展和固定资产投资等经济元素协调发展。

最后，区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。滨海核心区房地产业发展过程中，曾经形成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品形式、操作手法、价格方面都与开发区有较大的差距。随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海核心区传统的居住区，商品房市场得到了长足发展，现以逐渐显出其正常水平，向开发区看齐。

三、未来滨海新区房地产市场发展策略

自从房改制度实施以来，天津市房价一直呈不断增长趋势，通过下图我们可以明显的看到房价的增长趋势，天津市的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数环比每年都在上升。天津市房价的增长趋势以滨海新区的增长最为明显。滨海新区自1994年开始开发以来，房地产市场发展一直较慢。近年来，随着滨海新区经济的发展和滨海新区战略地位的提升，天津市住宅市场在区域上正在发生一系列变化，滨海新区尤其是以塘沽区和开发区组成的核心区开始成为天津住宅市场中最活跃的区域。

首先，土地市场分析及趋势预测。土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰。对于土地市场的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的唯一途径，交易比较透明、公开。但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是受到了本土开发商的干扰，开发商互相通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些都给我们在滨海区域获取土地带来了很多的困难。

其次，土地供应短时间减少。受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应。再次，二手土地信息增多，寻求合作。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。现在主管部门要求处理遗留问题，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为"过期粮票"。这些企业为了保住自己的收益，会将手中的土地出手。从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了很多这样的合作地块信息，但是大部分由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。

最后，土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃。随着天津滨海新区的加速建设、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产发展契机。8.31后对协议出让土地的叫停，土地上市程序的规范化，政府土地供应计划将可以顺利实施，滨海区域目前土地供应量已经开始回升，市场供需两旺。但是我们公司由于资金问题，没有新增土地获取。随着城市建设步伐加快，拆迁量的增加，市场刚性需求强化，预计明年滨海新区的土地供应量将有较大幅度的增加。

四、结语

南开大学地产专家刘玉录曾这样评价"地产在滨海"：土地是房地产业发展的基础，在国家不断加大对土地管理的力度，特别是在继续清理开发区的背景下，能够在土地政策方面给予滨海新区比较宽松的政策，对于房地产业来说，是一个非常利好的消息。它预示着在市区的房地产已经开发到一定程度的情况下，天津房地产未来的开发重点将会转移到滨海新区来，也就是说滨海新区有望迎来一个大规模开发的时代。

作者简介：马慧娟（1972.10-），女，山西人，天津市东丽区房地产管理局，本科学历，房地产经济师，研究方向：房地产开发。