住房抵押贷款保证保险制度的完善

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[摘 要]建立完善的住房抵押贷款保证保险制度，切实发挥其在房地产发展中的作用，需要平衡银行、保险公司、抵押贷款的借款人三者的利益，贯彻风险共担的原则，利益偏向任何一方产生的不平衡问题都会损害整个房产市场的良性发展。

[关键词]贷款；保证保险；完善

[中图分类号]DF438.4 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2008)52-0222-02

1 完善住房抵押贷款保证保险外部环境

1.1 法律环境的完善

在目前我国的法律体系中并没有对这一问题做出明确的规定。2003年的《最高人民法院关于审理保险纠纷案件若干问题的解释》（征求意见稿）规定的《保险法》和《担保法》的双重适用的原则会给法院在案件的判决上带来诸多的不便。解决住房抵押贷款保证保险的纠纷关键是要构建完善的法律环境。第一种办法，尽快出台有关保证保险的司法解释，对保证保险的性质、法律适用等问题进行明确，解决现实中存在的纠纷。第二种办法，就是在条件成熟时，通过对《保险法》的修订把保证保险这一特殊险种的基本原理通过立法的形式巩固下来。

1.2 加强政府的监管和扶持

政府作为市场的监督管理者，应利用国家信用发展住房贷款的保证机制，对开办住房抵押贷款保险的商业保险公司给予政策性扶持。没有政府的扶持，住房抵押贷款保证保险在保费的设计、追偿责任等方面就不可能有突破性规定，也就减弱了其化解房地产市场风险的作用。如此，房地产证券化的道路也会变得遥遥无期了。发挥房地产抵押贷款保证保险在房地产中的作用，具体思路是：一方面，可以借鉴西方的做法，政府通过设立政策性的房地产抵押贷款保险公司，以政府信用为基础，扶持抵押贷款保险的发展；另一方面，政府通过给予住房保险某些单项优惠，如减免营业税、所得税、扩大保险资金的运用范围等，对保险公司经营住房抵押贷款保险的政策倾斜，提高保险公司的盈利水平和偿付能力。

1.3 建立个人信用体系

个人信用应建立个人信用体系，通过信用法律体系和信用制度的合理构建予以保障。目前我国开展的银行存款实名制业务可以说是在个人信用体系的建立上迈出的可喜一步，但是我国的个人信用制度仅仅是处于起步阶段。没有完善的个人信用体系，无论是对于银行贷款业务的开展还是对于保险公司承保的风险都会大大增加，从根本上阻碍住房抵押贷款市场、不动产保险市场的发展。因此，建立完善的个人信用体系，使得保险公司能准确掌握投保人的信用状况，核实资信证明材料的真实性和准确性，这对于保险人控制风险，降低成本，完善保证保险市场大有裨益，从根本上为住房抵押贷款保证保险发展提供外部保障。个人信用体系的建立可谓是住房抵押贷款保证保险发展的基石。

2 银行和保险公司业务的优化和设计

2.1 银行

银行是住房抵押贷款保证保险的被保险人，银行的经营模式影响着抵押贷款风险的大小以及人们申请抵押贷款的积极性，是抵押贷款保险制度运行中重要的一环。在整个住房抵押贷款保证保险制度中银行应该加强对借款人的资信审核力度，设计更合理的贷款产品，保证该制度的健康发展。

2.1.1 设计多样的住房抵押贷款产品

目前，保险公司推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定，个人住房抵押贷款保证保险和其他的房屋财产保险捆绑销售，期限为整个贷款期间，担保金额为全部贷款，保费一次付清，首付款的比例为30%。银行要求借款人购买保险，却没有给予借款人由于自己信用等级增加而带来的利益，这造成了实际中购房人对这种业务的不理解，借款人不能自主选择保险公司，认为该要求有强制保险之嫌，遏制其投保的积极性，也阻碍了保证保险业务的开展。所以银行应针对借款人的资信以及其投保保证保险的情况，设计不同的住房抵押贷款产品。对于风险较高、首付款额较低的借款人可以提高利率；对于资信较好的借款人，适当放宽贷款期限，提高贷款额度，降低利率。可将购买保证保险作为优惠贷款的条件，给予投保人降低贷款利率、延长贷款期限、降低购房首付款比例等利益，按照采取灵活的还款方式鼓励贷款和购买住房保险。

2.1.2 加强对借款人的资信审查

银行发放住房贷款时是以所购房屋作为抵押的，对投保人的资信信息更容易获得和控制，从节约社会成本的角度，由银行来履行对借款人资信审核的义务更加的合理。所以，在保证保险的制度设计中应该体现银行的审贷责任。如果银行在对借款人的资信审核中有重大过失，当贷款不能清偿时，应承担因自己过失而带来的不利。这样既符合民法公平的原理，也有利于保险公司开展保证保险业务，利于保证保险市场的健康发展。

2.2 保险公司

保险公司在整个保证保险体系中扮演着重要的角色。担负着住房抵押贷款保险险种开发、营销以及理赔的任务。保证保险具有不同于一般财产保险的风险性，因此保险公司应该细化风险控制，对资信调查、理赔追偿等环节予以重视。

2.2.1 提供更多的保证保险险种

在西方房地产保险市场上，同样是以借款人的信用为保险标的，根据投保主体的不同，区分为房地产信用保险和房地产保证保险两种。所谓房地产信用保险是贷款银行作为投保人以购房者的信用为保险标的投保的保险，由于购房者不能如期付款而造成银行损失时，由保险人予以赔付。房地产保证保险则是由购房者作为投保人以自己的信用为保险标的，在由于客观原因无法还款时，由保险人代为还款的保险。这样的保证保险形式就克服了我国目前保证保险险种中的权利义务失衡的现象。购房者支付一定数额的保费，当其因失业等问题而暂时无力偿还贷款时，由保险公司负责支付，购房者有收入时偿还保险公司垫付的资金，明确了权利和义务，可以提高购房者购买保险的积极性。

2.2.2 合理设计保险金额、保费

确定保险金额时，最好低于根据《抵押贷款合同》借款人贷款的本息，让债权人即银行自己承担一部分风险。这样一方面降低了银行抵押贷款风险，另一方面也防止了债权人滥放贷款，促使银行建立起有效的风险约束机制，贯彻风险共担的原则。在太平洋保险公司《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了25%的绝对免赔率，这种条款一定程度上起到了合理分配保险公司和银行风险的作用。

2.2.3 建立完善的风险防范机制

住房抵押贷款保险关系到人们安居乐业，风险防范问题就显得格外重要，否则一旦无法偿付，势必对经济和社会的稳定造成重大的影响。因此，各保险公司必须建立完善的风险防范机制以分散风险。一方面，即使确立了银行对借款人资信审核的责任，由于银行本身缺乏调查的动力，各保险公司还是不能忽视自身对投保人信用状况的调查，从借款人（投保人）的工作单位、职务、年龄、学历、家庭状况、居住状况、历史信用记录等方面评估借款人的个人信用水平，从而确定是否承保以及保险费率；另一方面，可以通过建立住房抵押贷款保证保险风险储备基金、利用再保险制度应付随时可能发生的各种风险。

参考文献：

何惠珍.现阶段我国个人住房抵押贷款保证保险的困境与对策分析[J].商场现代化,2005(5):44.