奥斯特审视中国地产
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摄影 石磊
在中国经济不断壮大之下，随之产生了一个庞大的富有阶层，而这个阶层对地产的购买力是惊的。
2006年7月18日，就在建设部、商务部等六部门联合出台政策，重拳打击境外“热钱”流入中国房地产市场之时，全球不动产资本俱乐部（Global
Real
Estate
Institute-GRI）创建者、主席Henri
Alster（昂睿•奥斯特）先生，却率领100多位在全球资本市场富有影响力的投资银行家，顶着炎炎烈日来到上海，他的到来是否有深层寓意？ 作为不动产投资银行家的Henri
Alster活跃在欧美业内已近30年，在20世纪90年代中期，他曾代表美国美孚和法国Pechiney公司，将位于法国某市市中心的一块土地以6.15亿美元的历史天价，出售给11家投资机构。在其后的三年半时间里，这块地的价格暴跌至其售价的一半。亲身经历了全球不动产市场几番动荡起伏的Henri
Alster，将如何用他那穿越时空的深邃目光来审视这错综迷乱的中国房地产市场？
《投资与合作》：根据你的观察，近几十年来，国际房地产业的发展有什么特点？
HenriAlster:从全球范围来看，过去十到十五年期间，开发商和投资者这两种角色是截然分开的，开发商处于主导者地位，房地产的所有权通常是由开发商拥有。 最近的变化是，开发商和投资者越来越多的合作与交融，投资者成为产业中绝对的主导力量，拥有很多房地产的所有权，他们对于房地产业的知识不比开发商逊色。过去由开发商控制不动产业，现在投资者尤其是金融性的投资者,在投资购入房地产项目之后，把开发商带进来帮助他们管理和维护这些不动产。
《投资与合作》：现在中国房地产业的运行特征，与国际上有什么不同之处？
HenriAlster:中国现在还是以开发商作为主要的不动产所有者，相信今后10～15年会有所改变，比如投资者通过购买REITS会成为不动产的所有者。 现在中国许多开发商开始走资本化的道路，比如把他们所拥有的不动产放进REITS，通过上市获得资金。但是他们可能很快会发现，其实不需要用自己的房地产融资，可以利用REITS融资去买别人开发的房地产，这些开发商成为他们所买进的房地产的投资者。所以，一些开发商将逐渐成为投资者，通过REITS不断购买地产。 对比国际市场，中国房地产行业最大的不同点是:中国的开发商大多没有长期的资金储备和来源，需要通过房产预售来实现融资，预售的方式对于住宅项目是可行的，因为住宅可以被不同的个体所拥有。但是对于大型购物中心或者写字楼，如果一个物业被几个不同的所有者拥有，在商业运营上会遇到很多麻烦。 其次，如果建筑没有完工或者其他原因，在预售方式上要做很多让步，买方可能主导销售条款，给开发商带来很大压力和风险，如果有REITS，就不需要预售。REITS这个新的融资方式可以给市场带来很多机会和工具。 但是，并不是所有的开发商都可以通过发行REITS进行融资，必须具备一定的规模，如果开发商的项目储备量不够多，就不可能吸引到很多投资者。在使用REITS进行融资的时候，开发商要像投资者那样去思维，不要像开发商那样思维，要注意选择资信好、经验丰富的银行负责发行。
《投资与合作》：现在全球房地产市场似乎比较热，你认为是否某些区域出现了过热？中国的房地产是否有泡沫？
HenriAlster:我认为大多数地区的房地产市场都有些泡沫，中国也可能有。过去10年中，海外的很多资金进来投资，但是好的物业没有那么多，于是价格不断上涨，造成很多投资者以很高的价格买进物业。
《投资与合作》：现在海外投资者对中国房地产市场持什么观点？
HenriAlster:总体上，海外投资者对中国房地产市场不是停留在观望状态，而是很积极地进入。现在在市场上活跃的投资者，都已经花了很长时间来做研究，并且每年都有新进来的投资者，他们观察一两年以后就开始大量进行投资。 海外基金看好中国房地产市场的原因，与人民币升值预期的关系很小，更主要的是基于对市场基本面的判断。中国现在所处的阶段，有大量的人从贫穷状态进入中产阶级，他们需要大量的住宅、购物中心、写字楼，这个状况只有在现在的中国出现，在世界上很少见。这是吸引海外投资者进入中国房地产市场的根本原因，而并非如某些媒体所宣扬的那样，出于投机目的或者对人民币升值的预期。 但是我们也看到，海外投资者不愿意单独来中国开发，他们更希望认识一些合适的本地开发商，建立合作伙伴关系共同开发。
《投资与合作》：中国的房地产行业一直受政策的影响比较大，最近国家也频频出台一些抑制过热的政策，但是我们看到海外的投资者正在大举进入国内的房地产业，海外投资者对于政策因素持有何种观点？其面临的主要风险是什么？
HenriAlster:对政策变动的担心是有的，但是在投资的时候考虑了这些因素，因此政府的严格控制没有太影响到投资者，一些物业的价格还在上涨，也还是有一些人在投机。另外地方政府和中央政府之间也存在竞争，地方政府希望价格越高越好，中央政府则希望实现宏观调控、创造和谐社会。 风险主要表现在三个方面:
第一在市场方面主要是追高的风险，如果房地产泡沫破灭，损失很大；第二是合作伙伴的风险，投资者要保证在国内的合作伙伴有竞争实力、可信，知道怎样开发一个市场前景好的物业;第三是普遍性的风险，投资者有什么样的权利，很多海外投资者进来的时候不清楚是否能够拿到土地，什么时候可以开始动工。这是很大的风险。全球都是这个情况，开发商不可能最初就知道是否能获得政府许可。
《投资与合作》：海外投资基金所青睐的中国地产项目有什么特点？他们在投资中更关注什么？
HenriAlster:要看是什么样的投资者，保守的投资者喜欢已经完工的物业，比如写字楼和购物中心已经全部完工并出租；其次感兴趣的是酒店、仓库、厂房。 有些投资者愿意承担风险，所以选择进入住宅项目；也有一些投资者已经在开发公司中购买股份进行风险投资。
《投资与合作》：在过去，中国房地产业的产业链不够细分，现在逐渐开始出现一些专注在某个环节上的专业服务公司，这是房地产行业必然的趋势吗？
HenriAlster:从全球的房地产业发展来看，一个共同的趋势是，随着产业的成熟和复杂化，由更专业的公司来负责产业链不同阶段的活动。在成熟的市场，开发商都不会介入项目销售环节，而是交给专业的商去做，因为他们更了解市场，知道更多的人需要什么。
《投资与合作》：我们也看到一些地区，比如香港，房地产市场整合之后形成几个大型开发商瓜分市场的局面，他们似乎比较倾向于自己销售，这是否意味着随着产业成熟，对服务的需求会降低？
HenriAlster:不会。因为香港很小，几个大开发商很容易控制市场，会出现这种情况。中国这么大的市场，不可能被少数几个开发商控制。更可能出现的情况是，开发商把物业交给大公司去做销售，然后他们自己掌握着大量的客户群体，这更具有规模经济性。《投资与合作》：房地产业的产业链很长，你觉得哪些环节在目前的中国更具有增长潜力？
HenriAlster:第一，在建筑方面，中国像一个大型的基建厂，有很多世界知名的建筑师进来，所以出现了很多优秀的原创作品。第二，在房地产融资服务方面，比如为REITS发行提供服务、结构性融资服务，这些金融角色的扮演者在中国还不算活跃，市场空间很大。