我国房地产泡沫系数与信贷关系的实证分析
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摘要：近年来，房地产泡沫已成为关系我国国计民生的重要问题，影响泡沫重要的因素之一是信贷。本文从房地产泡沫测度指标的选择入手，通过泡沫系数公式并构建数学模型对我国近13年的数据进行实证分析。
关键词：房地产泡沫；泡沫系数；信贷
房地产本身是一种投资额高的可增值的资产，其供给和需求两方面都离不开银行信贷的支持，没有信贷资金的支持房地产业就不能正常运行，信贷资金的支持一方面会推动房地产业的发展，另一方面又会给房地产带来泡沫，增加房地产市场的运行风险。因此，研究房地产泡沫与信贷关系的问题既具有理论意义，又具有现实意义。
房地产泡沫测度指标的选择
在我国，房地产投资资金中大约有80%的资金是来源于银行信贷，因此在本文中将主要选取：银行对房地产企业的信贷支持增长率/金融机构贷款增长率、房地产投资增长率/固定资产投资增长率、房地产价格增长率/ GDP 增长率，作为我国房地产泡沫的评价指标。
2、泡沫系数的计算公式
设房地产泡沫测度系数为，
设
=(1+银行对房地产信贷支持增长率)/(1+金融机构贷款增长率)，
=(1+房地产投资增长率)/(1+固定资产投资增长率)，
=(1+房地产价格增长率)/(1+ GDP 增长率)，
这样设置的原因是消除增长率中负数值的影响，而增长率加上1表示的是以上年为基期，今年的指数值。因此房地产泡沫的合成系数为：，值是一个大于零的数值， 值越大，房地产泡沫的程度越高。
由于我国房地产市场统计数据的不完善，本文从国家统计局网上选取1998-2010年的年度数据作为样本变量来研究我国房地产泡沫系数的变化。
通过对我国在信贷政策支持下房地产泡沫指标的选择，合成了我国房地产泡沫的系数，那么我国房地产泡沫系数与我国信贷政策有什么关系呢，信贷的过度扩张会给我国的房地产泡沫带来什么影响呢？
本文将构建关于房地产泡沫系数与城镇居民可支配收入和商业银行对房地产贷款的关系模型，设他们之间有如下关系：
：房地产泡沫系数；
：城镇居民可支配收入；
：商业银行对房地产业的贷款
根据模型，在国家统计局上获得的数据，进行计算得到数据如下表所示：
年份 商业银行对房地产业的贷款（元） 房地产泡沫系数 可支配收入 商业银行对房地产业的贷款
1998 293854000000 0.0611506 8.59879161 26.40634888
1999 335291000000 0.06409342 8.67488047 26.53826465
2000 433720000000 0.12936108 8.74512526 26.795665
2001 533973000000 0.11587277 8.83340441 27.00361111
2002 674424000000 0.07832955 8.94933918 27.23712483
2003 910376000000 0.08895915 9.04454549 27.53712354
2004 1112397000000 0.067022 9.1507602 27.73753826
2005 1710160000000 0.11587455 9.25846365 28.16760805
2006 2097600000000 0.03207311 9.37241245 28.37181495
2007 2943230000000 0.08898019 9.53139508 28.71052873
2008 2640680000000 -0.0964393 9.66654676 28.60205758
2009 4428900000000 0.08421982 9.75121012 29.11917236
2010 6448900000000 0.13552603 9.85791471 29.49493069
我们把房地产开发投资额的80%作为房地产开发贷款量。利用SPPS统计软件对上式进行回归结果如下：
从上述的回归结果中的值是0.676（判决系数），复相关系数为0.822（,的值越大，回归方程的拟合越好），由于我们选取的样本量略小，而且影响房地产泡沫系数的还有其他因素，因此我们认为在置信度为95%的水平下，显著概率值Sig.=0.006
在金融制度变迁、不确定性和信息不对称的背景下，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量地投向了房地产业，投资者和消费者由此产生严重的投机行为和风险转嫁行为，直接导致房地产价格剧烈波动，当前我国房地产价格持续上涨就属于这种情况。因此，我们认为当前降低房地产业的信贷支持力度，对保持我国房地产价格稳定起到了积极地作用。
参考文献：
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