疯狂的绿地

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近期，绿地集团与江西上饶市城市投资开发集团签约，双方将共同开发建设上饶市老火车站改造城市综合体项目。据了解，该项目已是2012年以来绿地集团投资的第17个城市综合体项目。绿地正以疯狂的速度快速圈地兴建城市综合体。上帝欲使其毁灭，必先令其疯狂，在疯狂的背后，绿地能否掌控未来？

根据有关专家的建议，每100万人口建造一所城市综合体是比较适宜的。然而仅以绿地此番选择上饶市建设城市综合体所在的信州区为例，其常住人口为39万，其中城区人口21万。未来绿地将需要多长时间才能够将此项目完全消化掉？

近年，绿地的疯狂并非个案。在半小时商业圈的诱惑、城市化运动以及政府支持的综合推动力下，从小地产商到地产大鳄均如同“染毒”一样，疯狂追崇城市综合体开发。据初步估算，目前成都城市综合体约有80余个，杭州100多个，南京、上海、无锡均有50多个……甚至是正在改造的城中村，都在兴建城市综合体。而就绿地所选择的开发区域，无不存在城市综合体开发过剩的问题。这意味着，当绿地完成3到5年开发之后，将继续面临激烈的市场竞争。

或许是已经看见城市综合体饱和会给未来带来经营困扰，绿地在疯狂兴建城市综合体的同时，对酒店项目也情有独钟。其回笼资金最重要的方式便是卖掉城市综合体中的写字楼和住宅部分，而持有酒店和商场。

高端酒店对绿地最直接的好处便是可以获得竞标土地的入场券，甚至可以据此获得低价的优惠，并提升其所开发的城市综合体可销售部分的价格。开发完成后，还可以用酒店进行抵押贷款，获得更多银行信贷支持其未来项目的开发速度与规模。与万达类似，绿地对酒店的热衷有一部分原因是，鲜有酒店扩张速度能够跟得上他们兴建城市综合体的开发速度。

截止到目前，绿地已开业的酒店有19家，尽管其中只有一家是自有品牌，但据绿地相关负责人透露，2012年绿地约有50家酒店正在建设，声称2015年要拥有150家酒店，其中要有100家为自有品牌。这样的野心不得不让人为其捏把汗。自建酒店品牌，绿地自己就能跟得上其开发速度吗？如何保证自有酒店品牌及管理质量，未来对以房地产开发起家的绿地而言都是极大的挑战。

显而易见，各地方政府十分欢迎城市综合体的到来，一方面，大兴土木有助于拉动当地的GDP；另一方面无论是在建工程还是日后投入到运营中的百货、酒店等等商业还可以解决当地居民的就业问题。因而地方政府多以优惠的条件吸引开发商前来兴建城市综合体。

然而，房地产开发并非建好房就万事大吉，一旦这些商业项目未来运营不佳，伤害的不仅是开发商自身，还有这座城市重复建设所带来的资源浪费、环境污染等一系列问题。到那时留给这座城市的就剩下一堆堆钢筋水泥。

但对于绿地这样的开发商而言，即便这些项目未来可能面临运营不佳的状况，这些钢筋水泥仍然可以成为其一笔宝贵的财富。房地产具有保值增值的作用，拥有大量固定资产的绿地无论是未来IPO路演，还是要将某项目预谋转手他人之时，都可以为投资者编造一个很美的梦。如此看来，坐等资产升值要比运营更划算。然而，随着投资者越来越谨慎，证监会对上市企业监管越来越严格，未来既无法变现，又无法运营的固定资产，是否会成为绿地手中的一盘死棋？