土地资本化与中国土地管理体制改革
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摘要:在经济社会下,土地渐渐的深入市场,呈现出了资本化。本文就土地资本化的涵义还有如何完善土地管理体制做了详细的分析。
关键字:土地 资本化 体制改革 市场
土地资源是有限资源,而人类对土地资源的需求是无止境的,面对有限与无限的对立;只有采取合理、科学的利用方式,走可持续发展的道路,才有可能化解在城市化进程中土地资源的供需较为尖锐的矛盾。这个矛盾如果不采取科学而有效的方法去舒缓和解决,必将影响我国国民经济发展的全局,也必将对我国的现代化发展进程产生严重影响,正是基于这样一种使命感,大家有必要为寻求正确解决问题的路子去尝试、努力和研究。
一、土地资本:市场经济条件下土地的重要属性
广义的土地资本包含了二元性,即它兼具土地的物质形态和价值形态。当土地进人市场流转,在运动过程中实现增值,给所有者带来预期收益的时候,就成为土地资本。本文所阐述的是广义土地资本概念。
土地的资本属性是历史形成的。土地最早是以资源的形态存在的。土地资源成为土地资产需要两个条件:土地能够带来收益是其成为资产的必要条件,而稀缺性又使其具备了成为资产的充分条件。当土地能够带来收益,而且具有稀缺性,从而被人们当作财产占有的时候,土地就由资源转化为资产。从这个意义上说,土地资产是指具有明确的权属关系和排他性,并具有经济价值的土地资源。当土地市场出现(公开或隐性)后,土地资产的各种财产权利在市场中进行交易,并且能够给所有者带来预期收益,产生增值,这时土地资产就转化为土地资本。
土地资本并不是一种独立的土地价值形态,其只有在运动之中土地资本才有存在的空间。在市场经济条件下,土地资产实际上是存量化的土地资本。在土地资源经过土地市场交易,实现了土地资本化的过程。而在交易结束之后,土地资本就以存量形式存在,并且以固定资产的形态成为推动经济增长重要要素。而在运动完成之后,土地资本就以存量也就是土地资产的形式存在。
二、土地资本化:土地市场发展的必然结果
土地资本化过程与土地市场的发展和发育息息相关。土地资本化过程也就是土地资源通过土地市场转变为土地资产的过程。与土地资源和资产不同,土地资本的突出特点是运动性和增值性。也就是土地资本在运动中(即生产并进入市场交易、转让、流动等)并不断改变形态,同时在运动中不断增值。那么,这种土地的改变形态和运动增值的过程,就是土地的资本化过程。土地市场的建立也为土地资源转变为土地资本提供了必要的场所,而土地市场的发展也推动了土地资源的资本化过程。
三、土地资本化是农村土地制度创新的理论工具
所谓资本化,是指任何把资产凭其收益转换成资产的现期市场交换价值的过程。也就是说,当一项能够带来收益的权利能够进入市场流通并进行自由交易的时候,这种权利就被资本化了。土地资本化实际上是地租的资本化,本质上是土地所有权资本化。土地所有权资本化是建立在土地私有制基础上的。但是,在社会主义市场经济条件下,土地私有制是不可能的。尽管我国土地的国家所有是在社会主义建设过程中逐渐形成的,是与计划经济体制相适应的土地归属制度,但是,它仍然是社会主义市场经济条件下基本的土地制度。这是因为土地是天生具有社会性的资源,需要与其相适应的社会所有制。古今中外的经济发展表明,土地的完全私有化,容易导致社会矛盾,引发社会的不稳定。而公有制的基本目的是保障社会平衡、稳定、持续发展,确保人们的基本生存权,尤其在我们这样一个多地少的、农业人口占多数的国度,生存权首先要保障人们有机会获得土地。因此,社会主义市场经济条件下公有制的基础地位决定了我国将长期实行土地的国家所有(和集体所有)。
从理论上讲,出让土地使用权类似于市场经济国家的地上权,而且我国的实际情况决定了出让土地使用权具有更强的独立性。在中国土地使用权人享有土地所有权人通常所具有的一切权利,所不同的是这种权利存在着期限。从物权的角度看,土地使用权是一种直接支配土地的物权,土地使用权人享有的是直接占有、使用土地的权利。土地使用权来源于国家土地所有权,是一种具有较强独立性的他物权。在出让合同有效期间,国家不得任意收回土地使用权和非法干预使用权人的使用,只有基于公益需要才允许国家提前收回土地。在我国,土地使用权几乎具有与所有权相当的权能。土地使用权人不仅可以占有、使用土地,而且可以转让、抵押、出租土地使用权,并具有继承的权能。在我国经济转型期,土地使用权不仅可以随建筑物所有权的转让、抵押、出租而处分,而且可以独立处分,因此,土地使用权成为权利人的一种财产。既然土地所有权资本化是土地所有权主体收益的工具,那么,土地使用权资本化同样也是土地使用权主体收益的工具。
(一)必须建立土地使用权流转市场体系。这是吸引资本进入农村土地市场的重要手段,符合现有的法律法规,具有现实可能性和可操作性。
(二)统一核算土地资产价值量,并将土地资本化收益纳入国民经济核算体系。以价值量存在的土地资产。是土地资本化的基础和结果。也是土地要素与宏观经济联系的纽带。通过核算价值量的土地资产,不仅可以掌握土地资产自身的变动情况,还可以分析土地资产与国民经济运行的协调程度,为土地政策参与宏观调控提供决策支持
(三)加强对土地金融市场的调控与监管。党的十七大报告提出要“推进金融体制改革,发展各类金融市场,形成多种所有制和多种经营形式、结构合理、功能完善、高效安全的现代金融体系”
(四),规范划拨供地方式,满足保障性住房用地需求。由于土地资源公共性,需要在通过市场供应方式提高土地配置效率的同时,兼顾平等,满足民众平等占有和享受土地资源的要求
参考文献:
[1]葛扬.马克思土地资本化理论的现代分析.南京社会科学,2007
[2]周诚,土地经济学原理.北京:商务印书馆.