房贷:锁定利率,锁定实惠?

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各银行新推出的“固定利率住房／商业用房”贷款，即银行为购买住房／商业用房的借款人提供的在一定期间的贷款利率保持固定不变的人民币贷款，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内的市场利率如何变动，借款人都要按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。

省钱与否因势而异

固定利率贷款是否能为购房者节省利息，主要受以下两个方面因素的影响。

利率上调显现优势

李小姐准备在银行贷款20万元购房，贷款期限10年。假设采取等额本息还款方式，对比固定利率和浮动利率，哪种贷款方式更划算呢?

如果按照目前房贷利率的下限为5．51％计算，李小姐平均每月需偿还2171．52元：如果按照光大银行固定利率住房贷款的方式计算，固定利率6．1 8％，李小姐平均每月需偿还2238．53元，每月需多支出67．01元。可见，如果贷款利率不发生变化，且银行均按基准利率下限执行，那么固定利率贷款每年多支出的800多元就算李小姐给房贷利率上涨买保险了。

如果按照基准利率6．12％计算，李小姐每个月需偿还2232．48元，每个月比光大银行固定利率贷款仅低6．05元，相对来说“保险金”还是比较低廉的。从长期来看，如果利率继续上调，固定利率贷款的优势就显现出来了。

市场竞争将有好处

目前，光大银行5年以下(含)、5―10年(含)两个档次的固定利率分别为5．94％和6．18％，比贷款基准利率分别高出0．09％和0．06％。然而建行推出了的个人住房贷款固定利率产品，其5年期和10年期的利率区间分别为5．76％～6．12％、6．12％～6．48％。从利率看，固定利率比贷款基准利率高出不到1％，专家判断：“目前国内的利率水平处于低位，前两次银行加息的幅度都在0．2％以上，1％以内的差额较为合理。”

另外值得一提的是，在宏观调控的影响下，2005年银行个人房贷业务全面缩水，直接影响银行营业利润，因此，在2006年宏观调控渐趋缓和的情况下，各银行势必将掀起一场房贷之战。例如，光大银行与建行推出的固定利率住房贷款的利率水平均低于市场预期，而且建行5年期的利率比光大银行又低0．2％左右。各家银行展开价格竞争对购房者而言是件好事，购房者可以在各家银行中寻找最低的利率尽量省钱。

选择与否三思而行

专家提醒，尽管固定利率住房贷款可以将利率上浮风险锁定，购房者可以不必担心贷款利率上浮，但是固定利率住房贷款并不是对每个人都适用，购房者在考虑是否使用这种贷款时也要考虑以下问题。

利率走势难判断

购房者必须根据自己的收入、还款能力，对未来利率走势做出判断，然后再考虑是否申请固定利率住房贷款。目前固定利率住房贷款适宜2种人群：一是认为我国利率水平处于升息阶段的：二是申请第二套以上房贷，担心未来会执行较高利率的。尽管购房者可以对自己未来的收入进行预期，但是未来利率走势这样专业的问题，很少有人能够做出准确的判断，也就很难说这个保险上的是否划算。

贷款期限有障碍

如果购房者的贷款总额较大，一般会倾向于延长贷款期限以降低月供负担。但是，目前两家银行的固定利率住房贷款的期限最长不超过10年，仅仅依靠固定利率住房贷款不能满足降低月供要求，必须寻求浮动利率贷款，而银行尚未允许借款人在同一笔贷款中办理浮动利率和固定利率的组合贷款。这一规定对那些贷款总额大，而又不想支付太多月供的人来说构成了一个障碍。

违约罚则细掂量

固定利率住房贷款中的一些规定也会增加贷款人的成本。比如，此次光大银行制订的固定利率贷款条款中，违约金为3％，也就是说，如果想提前偿还10万元贷款，就要缴纳3000元的违约金。这个成本是比较高的，而目前大部分银行浮动利率贷款提前偿还是不必缴纳违约金的。

总之，固定利率住房贷款给购房者提供了一个新的选择，但它是不是购房者的福音，时间尚短，还有待实践检验。