英国人天津吹地

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1887年，大英帝国女王维多利亚登基50周年。当《上帝保佑女王》的旋律在天津新建的维多利亚公园奏响时，曾经的上海“地王”、广东人徐润正在天津英租界和法租界大量购进房地产。

此时的天津英租界已经初具规模：有了道路、港口、码头、教堂、市政厅和公园等。这是一个完全欧化、与传统中国风格迥然不同的“新城”。而令本地人吃惊的是，在这座“新城”中，市中心不再是代表权力的诸多衙门，除了一幢毫无官气的市政厅之外，市中心就是花园等公共设施。

即便如此，这一年的天津租界不少地方还是水坑和池塘，沼泽丛生、蚊蝇成堆。一个故事是，“人们费了好大力气把一套马车上的一个男人和一个女人从深深的池塘里救了出来，那个池塘就是安立甘教堂后来坐落之地。一个英国小女孩发表了一首讽刺短诗，在租界内迅速流传，她说天津是‘好天无地，而英国是好地无天’，意思是天津有一个美丽的天空，但没有像样的土地，而英国有一片美丽的土地，没有漂亮的天空。”（《天津插图本史纲》）

从这一年开始，这片“烂地”开始了价格腾飞，推动这种腾飞的，是英国人的土地经营。 吹淤垫地

自1862年英租界圈地之后，几十年来，英国人锲而不舍地干着同一件事：平整土地。

根据1860年《中英北京条约》的规定：“大清大皇帝允以天津郡城海口作为通商之埠，凡有英民人等至此居住贸易，均照经准各条所开各口章程，比例划一无别。”当年12月17日，英租界开辟，英国人选择了海河西岸、紫竹林村一带，面积约460亩。这里是天津的荒凉之地，遍地沼泽，但靠近海河，便于水运，且远离中国人的聚居区，既可减少冲突，又可避免艰难的“拆迁”。

地界划定之后，工兵上尉、后来著名的洋枪队首领戈登开始进行勘测和初步规划，他绘制了天津租界的第一张精确地图。在这张图上，租界内的土地被切割成许多地块，以便出售后进行开发。

圈地之后，租界当局就开始用最笨的办法进行经营——先从平整土地开始。

天津的海河常年淤积，如同黄河一样，成为“悬河”，河床高于地面，久之形成许多沼泽，本应成为水利的河道，却成为水害，而大量的沼泽既造成可耕地减少，又成为传播疾病的根源。1890年《中国时报》上刊有一位牧师的记载：“将要成为英国租界的地方是一片菜地， 在现今中街（今解放路）的一段偏西一点，是一丛破烂不堪的土坯房屋，从那儿到海大道（今大沽路）主要是一些高粱地、池沼和一些坟地。”在1901年意大利获得700亩的租界时，其地平面更为低洼，某些地方甚至比水平面要低20英尺。“需要进行填平工程的地点，像前面所说的沼泽地或低地， 有数百年沉积的污水或污秽之物， 放出不可言状的恶臭。”（日本“中国驻屯军”司令部编《二十世纪初的天津概况》）

平整土地，成为天津租界区建设的第一课。英国人发明了一种有效的办法“吹淤垫地”：将所需平整的地块切分成不同的方块，四周筑起较高的土埝，形成一个个池子；然后用汲筒挖泥机，从海河里汲出淤泥，通过管道导入这些池子，待水分渗透和蒸发后，这个池子就算填好了。这样既可以疏浚海河，又可以消灭那些极易传播疾病的沼泽，同时更可以获得平整的建设用地。通过“吹淤垫地”，每年可填土25万方到40万方。据统计，在中国收回租界之前，英租界共填入泥沙520万立方米，平均垫高1.4米，德租界填入181万立方米， 平均垫高2.6米。

这种办法，之后也逐渐被华界所采用。如今天津市区内河东、河北、河西、和平区的地基，大部分都是“吹淤垫地”而来。原先的海河，还是天津城乡的分界线，“吹”了几十年后，海河就成了天津城区的内河，到20世纪初，天津市区总面积比19世纪60年代开埠时，扩大了60%。可以说，现代天津基本都是“吹”出来的。 经营有道

老外们这么卖力地“吹”地，当然是有动力的：这块土地名为租借，产权还属于中国，但实际上已经被他们永久占领。

占领的象征，就是“永租”制。租界内的土地，由大清国政府“永租”给英国政府，而且，这种租约的解除按钮只操纵在英国“租客”手里，它不主动退租，大清国“地主”就不得主动收回——尽管大清国还在名义上拥有土地的所有权。

英国政府拿着条约文本，向租界地内的中国居民强行租取土地——即使是私有土地，也必须交出，而补偿款也已经由两国政府约定，私人地主根本没有讨价还价的余地，这就是所谓的“国租”，大大提高了征地的效率。“国租”的一次性补偿标准，根据1860年英国公使卜鲁斯发给总理衙门并得到中方认可的照会，每亩为30两，另付迁移费用每户10两。

按照大清特色的文字游戏，为了体现，这笔实际上的购地款，被称为“押租”——土地租赁的押金。理论上讲，“押租”并非“地主”的收入，如果“租户”退租，“地主”必须归还“押租”。但在租界内，只有“租户”才有退租的权力，而且“租户”又是英国政府，不是个人，它永远不可能退还这些在战略上极其重要的土地。因此，“押租”的金额，实际上就是“地价”，不久后，实事求是的老外们，就开始使用“地价”取代“押租”，“购买”取代“租赁”。

“押租”（地价）之外，洋人们还必须支付年租金（地税）。根据上海等地的过往经验，租界内的土地，洋“租户”向中国“地主”支付的地税，一部分用于向中国政府缴纳原定的钱粮（根据土地面积计算），若有富余，才是“地主”的收益。而天津英租界实行“国租”，“租户”只有一个英国政府，显然，面对这么庞大的“租户”，“地主”们根本没有还价的能力。实际上，大清政府也已经帮中国的“地主”们定好了价，两国政府经过谈判，参考当时大清政府在本地征收的钱粮实额，略加了点，“地税”被确定为每亩每年1500文 （其他国家的天津租界每亩每年为1000文）。

拿到土地后，英国政府将其分割出租给英国商民，租期为99年（后新增的租界为999年），并签发《皇家租契》。这是一个极有英国特色的安排，因为英国宣称所有殖民地的土地，在理论上属于皇室，商民们只是长期租用而已。实际上，99年的租期，等于是卖断，999年的更是如此。

值得注意的是，“国租”方式下，英国政府实际上成为土地的“二房东”，土地的最终用户只需与它打交道，而不需要与中国政府交涉。但是，这种模式令英国政府必须先行垫资，此后还要平整土地、修建道路，将“生地”先升级为“熟地”，前期投入相当巨大。此后，英国政府在新增租界时就学乖了，对某些地块不再“国租”，而是先与中国政府谈定地价，由租客自行向中国“地主”租取，这样既能防止“地主”散户们抬价甚至要挟不肯让地，也能减轻英国政府的负担。 地价起飞

根据英国驻中国公使馆为天津英租界制定的《地亩章程》，“无论在任何情况下，中国人不得在租界内租取土地”，但这一规定，实际上在租界的今后发展中，根本无法执行，只能废止。

“永租”令租界成为英国人的“恒产”，有恒产者方有恒心，这成为英国人几十年如一日坚持“吹”地的动力。

包括艰难的“吹”地在内，基础建设的成效是缓慢的。直到1887年维多利亚花园落成，天津的英租界还处在投入阶段。

“19世纪80年代中期，中街上几乎没有什么行人车马往来，没有便道，下水道也很差，只有三家店铺，还全都是平房。当时还没有市政厅，维多利亚花园四周还没有圈好，多少还是一片荒地，只是在有时打板球的时候才打扫一下，平时常常因成为垃圾场而弄得很脏。壮观的银行大厦、俱乐部和商店在那时都还没有出现，最高大的建筑就是现在戈登堂对面的一座两层楼，以及中街上的德国领事馆。”至于法国租界，则比英租界更为落后，“当时的大法国路和一条小道也没什么差别，法租界的西侧与中国地区紫竹林相连，那里因破烂不堪而令人讨厌。巴黎路（今吉林路）当时是中国市场，小贩们在那儿做着生意，随意地挤来挤去。过了狄总领事路（今哈尔滨道），人们就会在一个臭味难闻的纯粹中国城镇的迷宫中迷失了方向。”（《天津插图本史纲》）

但随着土地不断被垫高填平，及现代化市政建设的推进，租界已经成为当地最为舒适的居住区域，新的住房几乎一推出就马上租出去并立刻住上人，很多房屋还远没有竣工就有人预订。

后世研究者根据房契的对比发现，天津租界的地价升值相当迅速。1881年紫竹林地价到1892年就增长了450%，平均每年40%。

在租界的带动下，华界的地价也逐年上升。如宜兴埠村南，1863年每亩地价18两，到1908年为200两，平均每年增幅为25%。这种增幅，随着天津在大清国改革开放中地位的不断升高，而不断加快。如河东郭庄子，1898年的地价为每亩10两，1909年就涨到了350两，平均年增幅高达318%。

美国学者雷·蒙在《外人在华投资》中说：“地产是使租界的概念显得重要的一种投资。” 19世纪德国著名的经济学家弗里德里希·李斯特则在《政治经济学的国民体系》中指出：“土地价值的高低，是测验国家繁荣程度的最可靠标准。”包括天津在内，租界的地价不断升高，这虽然有“国中之国”的先天畸形优势在内，也在很大程度上凸显了体制文明的力量。

华洋分界，在视觉上有了更为鲜明的对照：“行于洋场则履道坦坦，而一过吊桥进入华界县城便觉狭窄兼多秽恶”。这种“殊有天渊之隔”的区别，令有识之士大声呼吁应在华界内“如租界之法以治之”，这在某种程度上推动了中国对新型城市管理和服务型政府的最初探索。