房价该不该调?怎么调?

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新一轮房价调控，因各地出台的具体目标普遍设定限涨10%左右，而引起社会广泛争议，也使有关房价该不该调的争论趋向白热化。显然，在房价调控问题上，社会观念出现断裂，共识远未形成。

在一些经济学家和某些利益相关者看来，根本不需要也不应该由政府来干预市场。房价这么高，是市场规律的作用。现在需求这么刚性，怎么可能调得下来？显然，这是从教科书上援引的教条，是看问题只看表象的结果。

必须得承认，现行的房地产市场，不是自由市场经济，也不是市场充分发育成熟的经济形态。它的形成，原本就有诸多非市场因素起作用，而政府原本就有调控的职能。在这个意义上，政府调控房价天经地义。政府为什么要调控房价，原因就在于房价太高了，百姓承受不了，就在于判断这个房地产市场是一种畸形，不调控积攒的问题会更多。

所谓的刚性需求，恰恰是高房价驱使下的强迫性消费结果，本身是一种不理性的消费行为。房价飙升的十年，不少大城市大多经历了三四倍甚至十倍左右的变迁。许多人当年就为了等两年，想多攒二十万手头宽裕一点后再买房，结果就在这种等待中房价飞升了两百万。这种房价的现实批判，比任何理性的判断都更能迫使人们不顾一切地去买房、炒房。结果导致中国人平均购房年龄的不断下降，一路降到了27岁。这个年龄当然没什么积蓄，无非啃老加按揭。所谓的刚性需求，就是这种被迫透支，涸泽而渔。

还有一些人面对房地产绑架中国经济的某种现实，在调与不调面前无所适从了。硬往下调，伤了有房人的信心，伤了中国经济的增速，“硬着陆”搞不好容易机毁人亡。不往下调，那么多人望房兴叹，中国经济结构矛盾突出，隐患不少。正所谓房价涨，百姓苦；房价跌，百姓苦。

在某种意义上说，各地房价调控目标基本“限涨”，正是上述各种观点作用结果。要么认为调不下来，只好把目标定得宽一点，实现起来就容易一些。要么认为房价调控基本是扯淡，那就用糊弄的办法对付。同时，还从一个侧面表明，地方政府绝大多数不希望房价跌，认可本地房价是合理的。还有一个不争事实是，地方政府也是高房价的受益者，土地财政像鸦片一样很让一些人过瘾。几此种种，导致一个房价核心因子“百姓住房支付能力”，在此次房价调控目标中集体性缺席。放之天下，没听说过有这么不考虑购买力而设定价格调控目标的，显然在这个问题上地方政府集体性地失聪。

所以，我们必须正视房价远超百姓支付能力的现实，正视现行住房购买是强迫性透支消费的结果，正视对中国经济产生的诸多不利因素。有了这样理性的态度和客观的判断，我们才能静下心来研判房价与百姓实际购买力之间的关系，研判住房消费的规律，进而确定一个科学的、理性的房价目标。没有引入科学的研判，就以现有的房价为基准，设定一个限涨幅度，这更多的还是靠感觉治理，靠长官意志治理，而不是科学的行政态度。

科学研判之后确定的房价目标，比如房价是当地居民人均年收入的N倍等等，这个目标就是我们调控房价的基本坐标，依此逐年分解调控落实之。这个具体的N倍，须得用科学的态度，科学的调查，科学的数据才能得出，不是想当然。我们相信，在此基础上确定出来的房价调控目标，才是合乎人民意愿，合乎市场发展规律的，有的地方或有升，有的地方或有降，这才是事物的本来面目，而社会公众也才会普遍接受。

这样的科学调控，才会带来经济的“软着陆”，也最终会实现安居梦。“限涨”式的调控，将注定使大多数人梦难圆。也正是在这个意义上，在民众那里，那种不讲科学的调控，还不如没有，越调越涨的现实，已经让民众失去信心。你不调，让它涨，飞上天之后还有落地的那一天，尽管这会让经济很受伤，但民众更可能享受低房价。你这一调，泡沫没了，降不下来了，意味着民众只能在高位买房，不得不用未来一辈子的负担来过今天的日子。当然，“硬着陆”，泡沫破，经济都会很受伤，那时百姓的购买力也未必可乐观。因此，唯有科学调控，应成为房价调控的最大社会共识，成为各方利益均衡的“最大公约数”。