一座烂尾楼的诞生

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇一座烂尾楼的诞生范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

北京金融街上曾经的惟一五星级酒店项目，变成一个不断吞噬资金的黑洞

2006年12月，北京国泰光大投资有限公司（下称国泰光大）总经理成清波将2.3亿元股权转让金首付款打入北京京茂房地产开发有限公司（下称京茂公司）账户（共管），但他并没能就此将通程金海国际大厦（下称通程大厦）――位于金融街上的一座著名烂尾楼收入囊中。

三个月后，国泰光大仍有3.1亿元股权转让金的余款未付清；即使付清，成清波也还是拿不到通程大厦的所有权。错综复杂的债权债务纠纷，令这座烂尾在北京金融街上的惟一一座五星级酒店，变成一个不断吞噬资金的黑洞，将趋之若鹜的地产玩家一一套牢。

将通程大厦转让给国泰光大的京茂公司，已被该项目原所有者中通达控股有限公司（下称中通达公司），后者坚称京茂公司与其达成的股权转让协议亦出于伪造。

在与国泰光大签署转让协议之前，京茂公司还曾与北京美华投资有限公司（下称美华投资）达成转让协议，美华投资为此先期支付1.77亿元股权转让金首付款，至今仍握有通程大厦作为抵押的一纸国有土地使用证。

京茂公司、中通达公司、美华投资与国泰光大，每家公司均自称为通程大厦的所有者。迄今为止，通程已前后倒了数手，先后有七家公司巨额资金被卷入漩涡，但没有一家拥有通程大厦的完整资料、公章与执照。

通程乱象勾勒出的，是中国房地产掘金潮中的一个个扭曲身影。

第一手：长沙通程力竭

“通程大厦毗邻官园、阜成门、复兴门及西单等京城商业中心区，南邻中国国家京剧院，北接国际投资大厦办公楼群，具备成熟商务环境，新兴金融街气度非凡，周边分布各大部委办公所在地……”

2004年12月底，通程大厦的预售广告如是写道。其时，这座被冠以新型产权式酒店概念的16层大厦刚刚封顶。

通程大厦由北京通程金海置业发展有限公司（下称通程金海）开发。该公司成立于2002年12月25日，注册资金2990万元，法人代表为周兆达。公司由三家股东出资组建，长沙通程实业集团（下称长沙通程）出资1465.1万元，占股49％；长沙金海林置业有限公司（下称长沙金海林）出资897万元，占股30％；北京众城广澳投资有限公司（下称北京众城广澳）出资626.9万元，占股21％。

2002年12月28日，通程金海与前北京西城区城市建设开发公司（现为北京西都地产发展有限公司，下称西开）签署土地转让协议书，从西开手中买下官园危改小区内公建A栋项目的土地使用权。该项目总占地约1.33万平方米，其中代征地约6820平方米，已由西开完成“三通一平”，即完成拆迁、通电通水并修通施工所需的临时道路。依照协议，通程金海将向西开支付14888万元，此费用中不包含向政府交纳的土地出让金。

在转让之前，西开已向当时的北京市国土资源局缴纳15％的土地出让金，共计768万元，取得临时土地使用证。按约定，通程金海须返还该笔款项，再另行支付剩余85％的土地出让金4352万元，两项共计5120万元。

如此下来，通程金海为购买该地块总共须出资2.0008亿元。

2003年6月，通程金海正式获得北京市国土资源局颁发的国有土地使用证，但此时它尚欠土地出让金1944.72万元，另欠西开土地使用权转让款2473.127万元。

从2003年11月到2004年3月，通程金海顺利取得了建设用地规划许可证，公建地下部门和地上部门建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开工所需的四证。随后通程便与施工方中铁建设集团有限公司（下称中铁公司）签约，以1.042845亿元的价格将工程包干给中铁建设，由施工方先行垫资。约定开工日期为2003年12月30日，竣工日期为2005年6月1日。

万事俱备，只欠东风。2003年12月，在通程大厦开工前，通程金海与中国对外经济贸易信托投资有限公司签定信托借款合同约定，以国有土地使用证作为借款抵押借款1.6亿元，年息7％，约定18个月后即2005年10月12日还清，后实际借款金额为1.44亿元。

2005年初，通程大厦完成结构封顶并获得房屋预售许可证。看似一帆风顺之际，以长沙通程为首的三家股东却决定以股权转让的方式出让该项目。知情人士透露说，当时通程大厦产权式酒店的概念不受市场认可，预售时一套也没卖出，使通程金海面临强大资金压力。

根据中磊会计师事务所对该项目的审计，截至2005年3月31日通程金海资产总额约为3.75亿元，负债总额为3.626亿元。负债中包含在中国对外经贸信托投资公司的信托借款1.44亿元，利息30.8万元；对西开的土地转让欠款2473.127万元；对北京市国土资源局的土地出让金余款欠款1944.72万元；以及中铁建设总公司第十二项目部工程欠款6113.86万元，此外还有土方、建筑设计费及人员工资等款项。重重债务下，只余转让一途。

2005年3月，长沙通程等三家股东与厦门某地产公司达成转让协议，但随后，中通达公司半路杀出，愿以更高价格受让这一项目。2005年4月4日，中通达胜出，并承诺代长沙通程赔付厦门某地产公司300万元违约金。

第二手：初来乍到中通达

与在湖南已有多年房地产开发经验且拥有上市公司的长沙通达不同，中通达公司此前并无任何房地产开发经验。

中通达成立于2003年11月，注册资本5000万元，法人代表为张栋。公司股东有三，其中北京天辅启明投资顾问有限公司出资2500万元，上海乾灵实业发展有限公司出资1250万元，张金丰个人出资1250万元――张金丰为张栋之弟。

按照北京中诚亿房地产评估有限责任公司的测评，因该项目地下面积占项目总面积近三分之一，其价值仅约为7191元/平方米。中通达公司出价7500元/平方米，远高于项目估算价值。但因该项目原报规划檐高仅为60米，而到了2005年，可报规划檐高升至80米，这意味着地上部分加高，由此增加了11000平方米建筑面积。项目价值也因此水涨船高。

按约定，中通达将按通程大厦的建筑面积，以7500元/平方米的价格支付股权转让金，合计4.6327亿元（项目负债从转让款中扣除）。自签约当日，受让方应向出让方支付第一笔转让金为1000万元。十日内，再向出让方支付第二笔转让金1.55亿元，尾款为5000万元。

为防止受让方拖欠股权转让金，双方又约定，出让方与通程金海按通程大厦地面以上面积，以8000元/平方米签订总额为5500万元的商品房买卖合同。只有当协议签订30日内，中通达支付了5000万元尾款后，出让方才会解除房屋买卖合同。

合同约定相当细致。通程金海要求，只有在中通达完全交付股权转让款后，才能移交通程金海的全部档案、印鉴及文件资料。而对即将到期的中国对外贸易信托投资公司借款，也由中通达在2005年4月25日前置换解除，或提供长沙通程认可的反担保措施。

尽管协议对转让金交付时限约定十分严格，但是，中通达公司第一次付款3000万元后，就未再付款。为此，双方于2005年6月再次签订补充协议。中通达公司在该协议中承诺，在原协议约定的第二笔款项中，有1.35亿元未能按期支付，因此给出让方造成损失，中通达愿负责赔偿，另加年息10％。加上当初约定支付给厦门某公司的300万元违约金，两笔款项支付时间为2005年6月15日。

2005年5月底，在与长沙通程等达成补充协议的同时，中通达完成了通程金海公司的股权变更登记手续。通程金海名义上已划归中通达所有，其法人代表亦由长沙通程董事长周兆达换为鸣。

实际上，在补充协议签订之前，中通达就已另行支付了3000万元，签订补充协议后，中通达公司又分两笔支付了1.05亿元给长沙通程。至此，双方转让协议中，约定的前两笔共1.65亿元已偿清，但第三笔5000万元，却未如约支付。

第三手：通达电子无心恋战

中通达公司屡屡违约，原因很简单――“没钱”。

中通达在2005年6月前支付给长沙通达的前两笔转让金1.65亿元悉数来自中国通达电子网络系统公司（下称通达电子）。这是中国电子信息产业集团公司的下属子公司，系国有企业，近年投资高速公路及公路收费系统，资金实力雄厚。

但是，投资通程大厦项目并非公司行为，而是由总经理李久文在没有通报上级公司的情况下，与中通达公司私下签订了一份联合收购合作协议书，由通达电子幕后出资，中通达台前操盘。张栋与李久文相识多年，被李推至前台。

这份签订于2005年3月30日的协议书约定，中通达负责前期资金6500万元，并负责后期资金及项目运作，包括增加的11000平方米建筑面积报批事项等；通达电子则负责前期资金3000万元，占控股公司50％的股权，并负责指派项目公司董事长、财务。但实际情况是，通达电子几乎承担了其后支付的全部股权转让金。这种合作模式显然超出了其总经理李久文的预期和承受能力。

在2005年6月付完1.65亿元之后，张栋、李久文之间开始出现裂痕。此时，正值改组的中国电子信息产业集团内部开始调查这笔巨额资金亏空，通达电子由此走出幕后，决定以托管形式入主通程大厦。通达电子认为，因中通达公司违约，《联合收购协议》无法继续实施，通达电子先期垫付的收购通程大厦全部股权款项及其它款项共计人民币1.85亿元，责成中通达在2005年6月31日前回购；若无力回购，则由中国电子信息产业集团公司全面接收通程大厦管理工作。后因中通达公司一再坚持，回购时间宽限至2005年7月10日。

与此同时，2005年7月，长沙通程等亦向中通达发出催款通知。无效后，于2005年9月向湖南省高级人民法院提请民事，称中通达公司未偿付第三笔5000万元股权转让款及赔偿金478万元，并要求其另行支付违约金4632.705万元。

至此，中通达后续资金已断，又有大额资金待付，腹背受敌。通程大厦由通达电子接管。接管之后的通达电子亦无心恋战，只求赶快转让项目以求资金回笼，于是，在未通知中通达公司法人张栋、通程金海另一股东张金丰以及北京通达董事长鸣的情况下，由通达电子出面，以7800元/平方米的价格与北京京茂达成股权转让协议，总价款约4.818亿元。

北京京茂在签订合同当日，支付通达电子5560万元股权转让金作为首付。通达电子则在开庭前一日，将该款项支付给长沙通达，使其撤消了诉讼。

第四手：北京京茂无本坐庄

与中通达一样，北京京茂并没有房地产开发经验，也没有充足资金。其老板为另一“奇人”王耀民，王耀民与通达电子总经理李久文相熟，首付的5560万元来自厦门某建筑公司。王耀民承诺取得通程大厦项目后，由该建筑公司承揽工程，由此要求该建筑公司垫付工程款5560万元。

付完首付后，北京京茂再无后续资金。尽管如此，北京京茂仍顺利办理了通程金海的股权变更手续，其法人也由此前的鸣换为王耀民。

后来的一系列运作手法证明，北京京茂介入该项目的实际目的，是期待通过再度转手获取利益。但此时，该项目尽管解脱了与长沙通程的债务纠纷，却因信托贷款到期，及长期拖欠施工款、土地出让金及土地转让款等债务被法院查封。

2006年5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司作为握有该项目国有土地使用证的第一债权人，决定将该项目公开拍卖，以偿还其信托贷款本息1.77亿元。

北京京茂则在此时与美华投资达成股权转让协议，美华投资同意支付1.77亿元股权转让首付款，以用于偿还信托欠款，解除抵押。

但是，在交付首付款，获得土地使用证后，美华投资却无力在短期内偿还剩余负债。此时，该项目尚欠通达电子1.65亿元前期代付收购资金，北京京茂5560万元股权转让款，中铁建设公司6113.86万施工款，北京市国土资源局1944.72万土地出让金，西开2473.127万元土地转让款及若干其他施工设计等杂款。

如此负债累累，但美华投资仍坚信，以1.77亿元取得该项目的土地使用证抵押后，再通过项目转让、抵押贷款等多种渠道可实现套现，决不会亏本。

但是，同样等着转卖获利，为通达电子解套的北京京茂已没有耐心继续等待，转而联系其他更具资金实力的地产商。于是，国泰光大成为了烂尾楼连环套的又一个入局者。

第五手：国泰光大仍遇死结

更令人意外的是，早已出局的中通达不甘就此与金融街的这个大项目擦肩而过。

2005年7月，中通达给通达电子发函，要求终止托管经营，称因通达电子托管经营，致使公司融资和正常业务无法开展，要求通达电子交还通程金海公司资料副本及公章。

2005年10月，中通达公司再次发函给通达电子，声明解除并终止通达电子的托管。

随后，中通达公司开始谋求将通程金海项目转让。2005年11月，中通达与智弘国际商务咨询（北京）有限公司（智弘国际）达成股权转让协议，以5.1亿元将该项目转给智弘国际。

但该转让协议未及履行，中通达公司董事长张栋就因抽逃注册资本金的罪名被海淀公安局逮捕。张栋在被拘捕八个月后，因证据不足被释放。此时，通程金海已转至北京京茂名下。

张栋再次向北京市工商行政管理局大兴分局企监科投诉，认为通程金海另一股东张金丰的签名系属伪造，印章印文亦属伪造，该合同应判无效。经过北京华夏物证鉴定中心证明，在大兴分局企监科仲裁时，北京京茂及通达电子承认伪造签名及印章，但至今并未撤回股权变更。

与此同时，北京京茂与国泰光大却再次达成股权转让协议。国泰光大以总价5.4亿元购得项目，且支付首付款2.3亿，用于偿还通达电子1.65亿元代付款及北京京茂筹措的5560万股权转让款。

据知情人介绍，国泰光大入局之后，通程大厦虽位于北京二环的黄金地段中，但由于辗转多家操盘，资金成本及债务利息与日俱增，已成死结。

“北京几乎所有烂尾楼背后都有类似的故事。”一位业内人士告诉《财经》记者，“陷入其中的每个玩家都想在投入一部分首付款取得项目后，就依靠资本运作迅速转手套现，结果却越陷越深。”