金轮天地赴港IPO 土储28万m2仅够开发两年

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名不见经传的金轮天地控股有限公司（01232.HK，以下简称“金轮天地”）1月16日正式在港交所挂牌，成为2013年首个在香港上市的内地房地产商。这是继旭辉和新城控股2012年底登陆港交所后，又一家成功在港ipo的内地房企，但相较于前两者，“迷你型”的金轮天地无论从企业规模还是融资金额来说，均无法望其项背。

2009-2011年，金轮天地年收入均在5亿元左右，2012年上半年收入也才6.63亿元，但由于打着地铁商住概念，招股期间却受到香港投资者的追捧。尽管如此，其后续可持续发展的潜力可能将受困于地铁沿线优质土地的获得情况。

商住+地铁概念

1994年4月，金轮集团主席王钦贤在南京成立南京金轮房地产开发有限公司。这是一家不折不扣的家族企业，其儿子王锦辉为行政总裁，王锦强为副总裁，王钦贤的妻子、妹妹、妹夫、外甥等要么是公司股东，要么在公司担任高层。

对于金轮天地，南京多位业内人士均表示对这家开发商知之甚少，甚至少有听闻其开发的项目，网上可以查阅的金轮天地的资料也寥寥无几。南京网博机构总经理孙海告诉时代周报记者：“金轮开发的项目体量都很小，包括旗舰项目金轮国际广场，总建筑面积仅9.8万平方米。金轮天地只能算南京的二流企业，看不懂它的上市。”

招股说明书显示，金轮天地的项目位于江苏南京和扬州、湖南株洲三个城市，成立至今开发的项目不超过10个。2009年至2012年6月30日止，收益及溢利主要来自金轮国际广场、金轮星城、金轮华尔兹及金轮时代广场。金轮天地2010年纯利为2.93亿元、2011年纯利为5.13亿元。2012年上半年，收入6.63亿元，净利润仅1.99亿元，净负债率15%。

此次金轮天地发行股份数量为4.5亿股，由于市场投资者反映积极，截至1月15日，金轮天地公开发售部分超额认购达80.41倍，最终发行价逼近1.72港元的上限，每股达1.68港元，按发行4.5亿股计算，共集资7.56亿港元。

金轮天地的业务模式为销售商业及住宅物业，出租及经营管理由其自身或第三方拥有的商用物业，在策略上保留选定购物商场的长期所有权以获得经常性租金收入及长期财政实力，并出售办公室、住宅物业及酒店式公寓组合以获得资本增长。截至2012年6月30日，房地产开发业务及物业租赁与经营管理业务所占比重为55.2%及44.8%，收益分别为92.8%及7.2%。

其住宅业务主要为刚需，截至2012年9月30日，已竣工及开发中的可销售总建筑面积中约81%为中小户型普通商品房。

缘何这样一个没有业绩规模的内地房企会受到追捧？中指研究院南京分院总经理曹旭东向时代周报记者表示，金轮天地区别于其他地产股的是，并不是以纯粹地产商身份IPO，而是加入了地铁概念，其业务策略是开发连接或邻近高人流量的地铁站及交通枢纽的商住项目，一般加入步行街等特色，街道两旁设有商店，吸引大量人流，并且经营租赁地铁商铺。

“这种业务一般是国企或政府下面的市政建设企业来操作，某种程度上是一本万利的，虽然它规模和影响力不大，但如果能拿到很多这样的业务，容易赚钱，又比较稳健，未来业绩也会有支撑。”曹旭东说。

金轮天地开发的金轮国际广场、金轮时代广场、金轮新都汇及金轮星光名座都属于此类地铁概念项目，合共占截至2012年9月30日止全部已竣工物业和开发中物业总建筑面积的55.1%。同时，金轮天地持有物业为6.39万平方米。据了解，金轮国际广场从2009年运营开始出租率为95%以上。

金轮天地目前已成为南京地铁商用物业项目的长期伙伴，2012年5月，还与南京地铁就开发中国药科大学地铁站上盖的商住项目签订了意向书。据时代周报记者了解，金轮天地还将通过合营公司租赁及管理由南京秦淮河建设开发有限公司拥有的位于长虹路的一栋商业综合楼，预期将于2014年竣工，合作期30年。

土地储备风险

截至2012年9月30日，金轮天地土地储备总建筑面积28.4万平方米，总估值51.83亿元。其中，已竣工未出售的房地产总建筑面积6.7万平方米，估值7.02亿元；已竣工投资物业6.4万平方米，估值29.78亿元，未售开发中物业13.5万平方米，估值12.43亿元，开发中以供持作投资物业1.8万平方米，估值2.6亿元。

这意味着，金轮天地所有土储均在已开发或开发中，没有其他任何土地作为未来开发用途，当前土储只足够未来2-3年发展，倘若2013年底前，未能找到及收购合适土地，将无任何可供开发的新物业。

“土地储备代表房地产企业的后续发展潜力，金轮天地的后续发展潜力有限。”东方证券分析师张奇认为。

王钦贤在出席上市仪式后表示，集团现时的项目，位处城市及农村的各占一半，未来会于铁路沿线，包括地铁及火车站附近发展项目。

金轮天地集团财务总监陈伟健称，预计今年销售目标达10亿-15亿元，较去年上升50%。土地储备方面，今年将有6个新项目，其中3个已经签订合约，6个项目共增加62万平方米土储，令集团土地储备增至100万平方米。

据悉，金轮天地此次融资50%用于拨付新项目资金、40%用于拨付开发中项目的开发资金，10%用于运营资金及其他一般企业用途。

即便有足够资金获得土储，但金轮天地的竞争对手包括大型全国性及区域型房地产开发企业，金轮天地未必能按合理成本为未来项目找到或收购合适地盘。

金轮天地长期以来成功的关键因素之一就是以极具竞争力的成本收购优质土地，从2007年起每年谨慎拿一块地，2009年、2010年、2011年、2012年上半年，其平均土地成本占平均售价的14.5%、18%、14.6%、14.1%。

但这其中不乏有违规操作获取土地的行为。2011年，南京地铁邀请金轮天地竞投金轮新都汇项目土地，并没有按转让国有资产的有关规则在指定交易中心就转让进行挂牌出让程序，该地价1.56亿元，现已开发，这暗含了可能被判决转让无效的风险。

金轮天地称，以后每年收购可能超过1块地，预期2013年及2014年分别收购三幅及两幅土地。