商业地产现状及估价影响因素探析

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中图分类号：F273 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）10-000-01

摘 要 近年来，商业地产在房地产行业的发展格局中一枝独秀，几乎每个热点区域性都可以看到商业地产的影子。然而，由于商业地产有其特殊性，所以在估价中的影响因素也具有其自身的特点。本文主要对商业地产进行总体阐述，分析当前国内商业地产的发展现状，在此基础上对商业地产估价工作中的影响因素进行简要分析。

关键词 商业地产 现状 估价

一、商业地产概述

商业地产是在各种零售，餐饮，娱乐，医疗服务，休闲设施和其他商业用途的房地产形式。在经营模式和功能、用途方面，区别于普通住宅，公寓，别墅等房地产形式。鉴于具有公共服务的特点，特别强调公共空间的功能作用、指导作用和附加值，以提升整个项目的价值；从项目长期经营的市场需求来说，商业地产在这个经营过程中，必须以动态的形式来经营，不像普通住宅、公寓等，建设完成、销售完毕后就结束了开发过程。从客户级别来看，商业地产被分为项目的开发商即最终的运营者，和项目的受惠群体即大众消费者两级。

二、国内商业地产现状

商业地产并不是简单的项目开发建设，还带动着周边第三产业的发展提升，也是提升城市功能和城市形象的有效手段。我国的商业地产的开发目前来说经历了三个阶段：以“直线型布局、功能单一、较低端”的现行商铺为主的初级阶段；以“呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体”的商办综合楼为主的中级阶段；以“呈总和立体布局，集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体”的城市综合体为主的高级阶段。

早在2011年时，全国商业地产已呈爆发式增长态势，并创历史新高。根据《中国统计年鉴（2011）》记载，2010 年全国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到 5598.9 亿元、1806.5 亿元，而 2011 年分别增长34.2%和 31.2%；相应的销售额分别达到 5354 亿元、2149 亿元，分别增长 46.3%和 31.2%。[1]

纵观商业地产的发展，可以看到其与当地的经济发展、商业形态、人均收入水平等各方面都有着紧密联系。从办公类商业地产来看，主要取决于所在城市中的以下的四个方面：经济发展水平，尤其是第三产业发展程度；交通的通达性；城市的技术设施及社会服务水平；城市的性质，是否为中心城市，对周边区域的辐射程度。在我国，目前北京、上海等东部发达城市由于经济发展水平高，很多国内外知名公司都聚集于此，因而办公类商业地产的发展自然就位列前茅。

对于商业营业用房来说，主要是为商业提供营业的场所，因此此类商业用房通常与当地的人均收入、经济发展、商业繁华程度等因素紧密联系起来。2010 年全国商业营业用房销售面积为 6921.5 万平方米，其中东部地区 3358.7 万平方米，中部地区 1739.2 万平方米，西部地区 1523.5 万平方米，分别占 25.68%，25.13%，22.01%，相比于办公楼东西部差距较小。 [1]

总体来看，目前国内的商业地产的市场还没有完全成熟，预计未来商业地产发展还将会迎来黄金十年。不过，由于其自身的复杂性也明显高于住宅，因此在短期内，商业地产市场还将会存在很多不确定因素，尤其是在开发运营管理上与住宅领域因为有着巨大的差异，这也是直接关系到商业地产开发成功与否的关键。

三、商业地产估价影响因素简析

1、关注商业地产发展模式

商业地产的出发点在于整合地产资源和其他资源，将土地开发升华培育为区域经济增长点。在这期间对于土地和房产的发展来说，是持续性的二次、三次的深度开发和利用，使其具有更广阔的升值潜力和投资价值。因此商业地产的价值更多地反映商业地产的开发模式，并依托行业的发展前景。商业地产的开发重在追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。在使用市场比较法进行评估时，对可选案例所做的不仅仅是简单的筛选、比较和测算，更多的应该分析商业地产的发展模式的合理性和前瞻性，是否符合社会发展的主流和未来的发展方向。

2、格外关注政策的影响

目前很多商业地产项目都争相上马，尤其在一些重大项目上，在申报过程中，在规划、对补地价、容积率等方面都有相当的政策可以优惠处理。但是，仍有一些项目会受到某些政策的瓶颈限制，在规划及产权的分割方面，也许会与某些政策相悖。如何将商业地产嵌入到城市的区域发展规划中，这将是每个项目都可能会遇到的问题，商业地产要深层次的发展，就必须将其合法化。在商业地产的估价中，要非常重视发展中所遇到的政府政策的问题，而且根据商业地产类型的不同，所受地方政策的优惠和限制也不同，所以在估价时就应格外关注各地各种政策对其市场价值的影响。

3、充分考虑投资回报的长周期属性

对于商业地产开发来说，从资金运用角度分析，商业地产对于资金的要求很高，投资回收期很长，而且在商业地产的运作过程中，运营资金的需求量也很大。因此，即使项目招商成功之后，还会需要很多的资金为其完成后期的运营服务。这对于资金实力的要求就会很高，需要资金实力和技术实力都很雄厚的企业，只有这样才能做好商业地产的运营，才能为入住企业和当地经济发展服务。所以，商业地产在采用收益法估价的时候，确定折现率就要充分考虑到商业地产的投资回收期特别长的特点，而且因类型不同，投资回报率和回收周期也是不同的，需仔细分析，有针对性地确定。

参考文献：

[1]数据来源于中国统计年鉴 .2011.

[2]何艳，吴丰.中心城市商业地产发展机会分析.资源与人居环境.2010（5）.

[3]赵阳.我国商业地产发展的问题与对策.建筑经济.2009（4）.

[4]黎明伏，虎林.浅谈产业地产估价应注意的几个问题.房地产评估.2013（3）.

[5]杨欣和. 影响商业地产评估的主要因素.商业时代.2006（5）.