村委会集体决定出租村财产协议有效吗?

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案例

马家子村地处辽西102国道一侧，是当地商业集市较发达之地。村里的一所小学就坐落村东102国道的南侧。近几年来，由于学生数量减少，被镇中心小学兼并。从此，马家子村小学成了空闲的场地。

2009年，村委会将村小学校及南侧5亩地租给镇里某个体经营者。2010年5月中旬，距离租赁合同期满还差1个月的时候，接连有承租者找到村委会，分别要以年租金3万～5万元的价格租赁该场地。可令人不解的是，最终，村委会经集体研究，以年租金3万元承租给了外地人葛某用于建服装加工厂。2011年2月下旬，部分村民了解情况后，愤愤不平地找到村党支部书记、村委主任理论，得到的回答是服装加工厂属于环保企业，而且更为重要的是该企业的建立还能为村里解决部分剩余劳动力的就业问题。而后来的实际情况是：该服装厂只与多数村干部的亲属签订了固定期限的劳动合同，其他村民只有几人被登记做计件工，而且因工资低，几乎没人肯去。

对于村干部的解释，村民们非常不认可，他们又找到镇里。镇司法所工作人员受镇领导指派做村民工作，对村民说：“村委会成员都是村民代表，他们既是村委会组织者，也有权代表村民行使民利。再说，双方所签订的出租协议既成事实，希望村民给予理解。”

协商不成，村一、二组的小组长黄某、张某等39名村民联名，请求人民法院依法确认租赁协议无效。

人民法院审理后，支持了39名村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。

检察官点评

依据《村民委员会组织法》规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”一般来说，村委会在管理中，有权代表村民行使权利，但其所签订的这个租赁协议又为何无效呢？

农村集体经济组织所有的财产，属于该村全体村民集体所有，每个村民对集体所有的财产均享有平等的权利。既然村民委员会是村民自我管理的基层群众性自治组织，为了体现村民自己管理自己事务的自治性，对一些涉及村民切身利益的重大事项，《村民委员会组织法》做出了“相当民主”的规定，即“重大事项”必须经“村民会议讨论决定”。如果村委会的管理者剥夺村民的这种权利，村民作为自治组织的主人，就有权通过诉讼要求归还其权利。

那么哪些事项属于重大事项，必须经过“村民会议讨论决定”呢？

《村民委员会组织法》第24条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”其中，第（八）项明确规定“以租赁方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理”，而本案中村委会将村小学校及南侧5亩地出租，并未经村民会议讨论征得村民同意，也未经村民会议授权村民代表会议讨论表决，明显违背了法律规定。

也许有人认为，本案属于确认之诉，虽然案件的处理结果涉及不到村民个人对财产的分配及分割，但是，的村民是村集体财产的共有人，也是当然的利害关系人，当其权益受到侵害时，理所当然享有诉权。村委会未经民主议定程序，未召开村民会议表决，擅自将集体土地出租给他人，不仅剥夺了村民的民利，损害了村集体和村民的利益，更违反了《村民委员会组织法》的法律规定。所以，村民作为本集体组织成员、集体财产的共有人，完全有权利依法维护自己的合法权利。

既然村委会集体擅自出租行为违反了《村民委员会组织法》的规定，那么，依照《合同法》第52条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”的规定，人民法院支持了39名村民的诉求，依法判决该租赁协议无效。