深度解密院落投资样本

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厦门沐锦酒店有限责任公司虽然经营着中德记这个代表国家、民族及其文化历史底蕴的花园院落，却难言轻松，前期的房源寻觅、后期的修缮改造和经营思路都颇费心思。

在厦门的鼓浪屿中心位置，坐落着曾经声名远扬的中德记，左手大海，右手日光岩，面对中国最早洋人足球场，身后便是菽庄花园，它被誉为20世纪初的“中国第一别墅”，是爱国侨商、印尼糖王黄奕住的得意之作。这个美丽的欧式私家花园现如今被改造为一家度假别墅。虽然经营着这个代表国家、民族及其文化历史底蕴的花园院落，其承租人却难言轻松，前期的房源寻觅、后期的修缮改造和经营思路都颇费心思。

矜贵的房源

中德记度假别墅酒店总经理蔡国海向记者感慨道：“我经常开玩笑地说，真正找到房源，陆陆续续开始修缮黄家花园时，为它奔波忙碌的日子给我的第一感觉，就是当初不是我选择了房子，而是房子选择了我。中德记对黄家家族而言，是不可再生、绝无仅有、需要保存的祖产了。平心而论，我们的团队有没有用心在照顾中德记，他们一眼就能看出来。”

在鼓浪屿寻觅一套房子算是件机缘巧合的事情，大的豪宅稀缺，小的院落也未必能够轻易寻觅得到。私屿咖啡旅馆的负责人赵亲告诉记者：“鼓浪屿属于私产，可以交易的房源不多。岛上做得比较好的几家旅店基本都盯着这些空出来的房源。经过朋友的介绍，我认识了房东。我本身是学美术出身，因此旅馆成为了朋友作品交流与品赏咖啡的场所。”

很多买家对于自己的投资经历讳莫如深，投资目的也大相径庭。就算接触到了好的房源，在和房东的关系打理上也需要下一番功夫。曾有很多人有意向将中德记改造成博物馆、历史馆或者是会所，甚至有财团想入主将它打造成高端的私人俱乐部，但是都被黄家家族拒绝了。蔡国海告诉记者：“他们希望能找到真心会爱护这栋房子的人，这需要有一定历史文化保护的概念。因此黄家家族在挑选的承租人的过程非常谨慎和严格。”

私屿的房东原来将房子出租，结果被改造成了建材店了，面对自己的房子变成了脏乱差的场所甚为气愤。赵亲表示，刚开始接触房东，可能会觉得他是个古板的老头，在后来才能理解他的原则，用心经营这来之不易的房子。赵亲的私屿用纯正的咖啡与热情的服务吸引了许多游客，而在这个过程仅仅通过朋友介绍与口口相传，没有做任何广告。

蔡国海告诉记者：“中德记作为特色度假别墅，是一个新生的业态，因其建筑独特的大气及其承载的归国华侨的文化历史注定了它与鼓浪屿岛上其他小资型的家庭旅馆的不同。它们也许投入比较低，收入比较快，管理方面也比较方便。对我们来说，真的是一不小心就拿到了整个鼓浪屿最好的房子。我们未必能在其它地方找到一个同样标准的别墅。如果未来几年能把中德记经营好，对我们来说已经很宽慰了。”

纷繁复杂的修葺

相对于房源的难寻觅，后期修缮与改造也是一段艰辛的历程。作为2012～2013年鼓浪屿申报世界文化遗产的核心建筑，中德记在修复的过程中，政府的参与度非常高，因此经营团队对于修缮的细节也非常注重。

“其实中德记的维修是非常严肃的，其他的别墅，都是签完租约以后，承租人在政府的监管下完成修缮，房东的参与度其实并不高。而我们不同，这栋别墅所承载的历史及其对于黄家家族的意义，决定了黄家家族在修复中德记时，有很高的参与度。”蔡国海表示，“这是一件非常考验我们团队的挑战工作。”

为了还原当年中德记的辉煌，黄家家族以及精英团队下了很多功夫。由于几栋建筑的结构是木架结构，有些木头的东西不一定马上找得到，比如做墙上的雕花需要花一个星期。而中德记的玻璃是磨砂冰雕玻璃，由于磨砂冰雕玻璃一直没有到货，北楼修缮的时间特别长。他们花了半年时间将厦门会做磨砂冰雕玻璃的作坊叫到一块，对比之后才做选择。

蔡国海将黄家家族的管理者形容为黄家的守护天使，他承当了整个家族在鼓浪屿的房产保护重任。蔡国海告诉记者：“如果你有这样一栋房子，你也会兢兢业业地照顾好它。就说台风的时候，我们很害怕，管理者更紧张。如果半夜来台风，他一定会亲自过来看窗户有没有关好，如果是可以预知的台风，他一天会给我们打5～6个电话，确认我们有没有做好安全工作，自己也会过来巡查。

理清经营思路

经营团队希望将中德记恢复原貌，成为最忠实于原著的一样作品。目前很多的院落别墅都以打造纯粹的高贵为目的，中德记却希望旅客能够领略到上个世纪真正的厦门富商生活。“我觉得建筑能表达出人的气质跟性格，这三栋楼是黄奕住亲自督造的，你进去之后不会感觉到富贵惊人，而感觉住在那边会很舒适，所以中德记的定位是度假别墅。我有时在跟黄家族人聊天的时候，我会问他原来那个楼梯的旁边摆的是什么?他就说你不要知道了，知道了你也摆不起。我说那我找个类似的东西摆在那边也行啊。他就说你弄不起啦，现在那两样东西都在厦门博物馆呢。”蔡国海表示。

黄奕住当年在厦门创建了自来水公司、电话公司、电力公司、创办了拥有钞票发行权的中南银行，捐赠并创建无数学校、医院，更在鼓浪屿兴建了大大小小160多栋房屋，同时被成为“鼓浪屿房地产之父”。如今这些散步在鼓浪屿各个角落的房屋九成尚在。而中德记是其中首屈一指的建筑。蔡国海告诉记者：“我们希望它能够成为一个体验厦门富商生活的地方，当然当时并不是每个房间都会有床，这里头会有略微的改变。黄奕住在中国商人的形象中非常正面，可以说是楷模级侨商。当年盖了如此高大的楼房，并在规模、用料、装饰等方面压过在鼓浪屿这个公共租界上所有外国人的建筑物，爱国情怀可见一斑。”

除了接待游客之外，中德记也定期举行一些高端商务活动，或者是摄影展等有特色的活动。蔡国海表示：“不久前厦门有几个企业界的朋友到中德记，在微博上发了一条消息表示，中德记特别适合做深度商务会晤。比如几个公司高管来这边度假，包几个房间，顺便碰碰头，看看能不能擦出点火花，解决点问题，这条消息发出去之后还是蛮多公司打电话来说包几个房间。”