过时政策该退出了
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住房制度市场化取向不能改变――这是国家再三明确的一条原则。既然,形势和环境已发生惊天巨变,“90/70”政策也应该调整了。
房地产调控始于2004年,在过去6年中,我们一直频繁地出台着从土地、开发到信贷政策的各类政策,但是这一轮又一轮的政策往往最终被束之高阁。政策反复出台却反复上演着“狼来了”的故事,也难怪我们的市场经常性地表现为政策市。2006年九部委联合的“90/70”政策,即旨在通过增加供应量降低房价,却在开发商的抵制和地方政府的默许下,如今几乎“名存实亡”。
名存实亡的“90/70”
为了调整住房结构不均衡和抑制高房价,“90/70”政策规定:凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
4年之后回头重新审视该政策却发现,已是“名存实亡”。
这一结论可以从北京、上海、深圳三大城市得到注解。作为北京饭店二期的霞公府,位于北京市中心的王府井,8月底因其每平方米10万元的开盘均价坐上北京最贵楼盘第一把交椅。霞公府户型面积均在300平方米以上。在金九银十放量开盘之际,这样的大户型楼盘不在少数。
中国指数研究院的数据显示:从2007年到现在,北京批准有商品房上市面积为4333.98万平方米,销售面积为4696.81万平方米,而90平方米以下批准上市面积则为1286.16万平方米,销售面积为1199.31万平方米,后者占比分别为29%和25%。
而深圳从2007年到现在,批准上市的商品房面积为1291.40万平方米,销售面积为1214.05万平方米,其中90平方米以下的批准上市面积为708.87万平方米,销售面积为717.40万平方米。后者占比分别为54%和59%。
根据中国房地产信息集团提供的数据,统计自2006年6月1日至今上海公开出让的数量众多的商品房土地中,明确有“90/70”严格限制的地块仅区区37幅,涉及土地面积尚不足435万平方米,且从2009年9月之后至今公开出让的商品房用地中,再也未出现过“90/70”的相关限制。自2007年至今,上海销售总面积为2276.40万平方米,90平方米以下销售面积为813.18万平方米,后者占比为35%。
主管部门的默许
作为主管部门,住房和城乡建设部选择了默许。
位于上海焦点楼市板块的新江湾城玺园项目,无疑是调控下实现逆市热销的明星项目。成交数据显示,玺园成交房源的套均面积分别在约190平方米和195平方米。
该地块出让时,相关文件明确要求90平方米以下户型房源比重达到70%,该地块也是在这样一个硬性指标的前提下出让的。最初竞得该地块的绿城房地产集团有限公司也曾公开表示将根据“90/70”要求进行开发。只是玺园项目营销负责人表示“项目将不会有小户型的产品”。换言之,如今的玺园项目不仅未兑现地块出让时“90/70”要求,在售平均户型面积几乎是90平方米的两倍。
北京旭辉集团内部人士透露,截至目前北京采取的是区域统筹安排“90/70”指标,而不是每个楼盘都必须满足这个指标。“为了激发开发商投资热情,便于核心地段的开发,现在基本上都没有人关心了。”
“90/70”政策从未取消,反而是在不断强化,一直在严格实施。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林强调,“90/70”政策是能够影响楼市长期结构和房价长期调整的重要调控政策。和擅自更改容积率等规划指标一样,擅自突破“90/70”的限制,属于严重的违规行为,必须严格惩处。
事实上,目前这样的处罚形同虚设。国土资源部土地利用管理司司长廖永林此前公开表示,“90/70”贯穿从土地出让到具体规划建设,横跨国土和建设两大部门,处于部门监管的交接处,易出现监管的漏洞。“而且地方政府负责具体的政策执行和监管,中央主管部门也很难在具体的项目层面实现全程监管。目前,国土督察机构基本不涉及具体项目在‘90/70’方面的违规行为。”
其实, 中小户型90平方米标准从出台到现在,争论没有停止过。华远地产总裁任志强在“90/70”政策出台后就公开表示:“规定70%住房是90平方米以下的户型,没有任何道理。”
“当时中央推出90/70政策,初衷是好的,却不一定符合每个城市的情况。”温州大学房地产研究所石海均教授称,虽然建设部这一做法是房地产宏观调控的坚定执行,但是“一刀切”的做法带有计划经济的色彩,有悖市场经济原则。
如果说首次置业者对“90/70”政策拍手称快,那么改善需求者可就有点麻烦了。一个社区如果70%都是小户型,意味着居住的人群中,70%的都是未结婚或准备结婚的年轻人,不用怀疑,他们很快会结婚,会生孩子,会把一方或双方的老人接过来,甚至会有其他的亲戚或者保姆。这些,都是小户型单位无法满足的。而余下的30%的大户型呢,就连社区内部换房的需求都不能满足,更何况对外?
“在大家都还没有调整过来时,抢得先机固然是好,但政策长此以往下去,大家都是输家。”中地行市场部总监张斌表示,随着政府不断加大廉租房和经济适用房的建设,把低收入人群纳入政府住房保障体系,商品房消费人群逐渐倾向于改善型住房买家,而从整体楼市销售情况来看,大户型、豪华型才是改善型买家追捧的对象,“市场的归市场、保障的归保障,继续维持90/70政策根本没有必要”。
“90/70”政策是根据我国人多地少的现实而制定出来的的政策。在还没建立保障房体系之前,它有利于解决住房问题。但目前的形势已发生惊天巨变,当时的政策环境基本悄无踪影。事实上,小户型已经逐渐在楼市占据了优势并受到热捧。“90/70”政策也是到了调整的时候了。主管部门也不必那么欲语还休了。