成交量持续低迷开发商压力续存
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来自上海佑威房地产研究中心的数据显示：上周上海房地产成交均价重新回涨4%，达到17393元/平方米，再次打破前周创下的17296元/平方米的历史新高，为今年以来第三次打破历史纪录的周房价。而易居房地产研究院的数据显示上周商品住宅成交均价为17483元/平方米，环比涨幅2.17%。但同时数据也显示商品住宅的成交量大幅下滑了20%。
而刚刚过去的5月份是房地产市场传统销售旺季，经历连续数月的平淡后，开发企业对今年5月份充满期待，但此前公布的数据也令诸多上海开发企业深感失落。
数据显示，虽然成交成绩比四月有较大改观，但“红五月”并没有带来供求状况的扭转，同比去年逊色不少，今年5月上海的成交量同比去年下跌32.41%。而供应方面，5月份上海商品住宅上市面积比去年同期还上升了32.16%。由于供大于求，因此价格继续回落，该月内环以内商品住宅成交均价为29413元/平方米，环比小降1.44%。
成交量持续低迷
在目前房地产市场观望气氛越来越浓成交量继续低迷之时，上海商品住宅成交均价却环比大幅上涨，是什么因素继续推高上海房价？
佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，6月出现如此大的涨幅主要原因是近段时间出现了几宗比较大的高档豪宅交易事件，由此使得量价齐升。
以6月7日出售的滨江尚海湾豪庭为例，该项目位于上海内环的徐汇区，此次交易收购方为香港某集团，涉及该楼盘13、15两栋楼的183套房源，以3.2万元/平方米的价格集中成交，这笔收购涉及资金高达9.2亿元。
记者了解到，该楼盘去年下半年的最早开盘价格在2.8万元/平方米左右，这一价格之后经过逐步提升，在2个月之前，售价已经达到3.2万元/平方米。
对此，业内人士认为，低进高出成为此类整体收购的最终目的。“在‘弱市’的时候，对于市场的判断依据不能是价格，而应该是成交量。从今年4、5月份的成交数据来看，市场成交量同比是萎缩的。而目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主。”世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示，目前大多数购房者仍然在处于观望状态之中。
而刚刚过去的5月份，上海楼市经历了一波新盘放量上市的高潮，部分楼盘仍然涨价销售。但尽管开发商们热衷于提价，市场给他们的反应却是一盆冷水。在价格上扬的同时，上海楼市的成交量仍然持续萎靡。佑威房地产研究中心的数据显示，5月商品房和商品住宅的成交量虽然环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。供需比方面，5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24：1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28：1。
记者注意到，5月涨价的楼盘中，表现抢眼的是位于徐汇区的百汇园。网上公布的数据显示，百汇园在2007年4月份推出的房源报价为16800元/平方米；到了2007年底，报价就飙升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源报价升至42000元/平方米。但网上房地产的数据显示，尽管不断提价，百汇园2007年推出的房源仍然处于在售状态。据介绍，百汇园上月新推楼盘的成交价事实上远低于公开报价。
比成交量萎靡更令业内关注的是近期发生在上海普陀区的一起开发商退地事件。2007年，上海志成企业发展有限公司通过上百轮的竞价，最终以11.04亿元的价格拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，而这块地的起始拍价不过3.14亿元，该地块也因此成为普陀区当年的“地王”。不料今年传出消息称，该地块将于近期重新面向市场竞拍，因为上海志成企业发展有限公司因为自身原因放弃了这块“地王”，在开发商中引起了很大的震动。此外，有消息称，一直看好上海楼市的外资也出现了分化。
外资分化
在上海楼市，外资一直都是支撑房价上扬的重要力量。分析人士认为，银根紧缩显然已经对开发商造成重创，但上海楼市之所以不像深圳、广州那样出现深幅下跌，并不是因为上海的经济状况要优于这些城市，根本原因是过多的热钱涌进支撑着高昂的房价。外资在上海楼市中所占比重较高，其未来抉择对上海楼市未来走向至关重要。
不过，在中国楼市从紧政策日益严厉的预期下，也有外资开始获利回吐，不久前，李嘉诚旗下上市公司和李嘉司和记港陆宣布，将旗下位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司，这笔交易给和记港陆带来21亿元的收益。此外，多年来一直在上海楼市大手笔收购的摩根斯坦利也露出了“出货”的迹象，有消息称，摩根斯坦利正计划出售旗下两栋物业，目前正在寻找接盘者，这也引发了人们外资能否继续撑起上海楼市的质疑。
但以恒隆地产为代表的部分地产大鳄正摩拳擦掌，准备借房地产“熊市”大干一番。这体现出他们对上海楼市的态度上出现分歧。“熊市来临的时候才是赚钱的最好机会。”恒隆地产主席陈启宗表示。在他的计划中，未来将投资400亿港元于内地的18个项目。“这笔资金不会用到贷款，恒隆一直是个极度有规律性的企业。”陈启宗对于企业自身的现金流非常自信。因此，在目前信贷政策紧缩，内地房企资金压力极大的情况下，恒隆地产却能摩拳擦掌积极进行布局。“争取会在2009年前把18个项目全部拿下来。”陈启宗说道。
对此，世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜认为，目前支撑市场的大多以高价豪宅以及低价商品房的成交为主，中间的大多数则都处于观望状态，而外资在上海楼市中操作的对象主要是高价楼盘。大宗交易虽然存在2年期低进高出的嫌疑，但是并不能成为市场主旋律。他指出，相比来看，散户炒家所占比例更大，若这些散户集中抛盘，可能会对市场带来更大影响。
事实上，上海楼市由于充当了大量热钱的“蓄水池”，其高收益一直伴随着巨大的潜在风险，那就是外资赌人民币升值预期结束后出现的集体撤退。分析人士指出，依靠热钱推高上海楼市无异于吞服毒丸，因为热钱的最终目的是获利退出，热钱越多一旦集体退出时对楼市的打击就越大，而这种集体退出只是个时间问题。他呼吁，政府应当严格监管外资在上海楼市的炒作问题，不能让上海楼市成为热钱博取暴利的靶心。