地价管制与房地产市场化调控的关系研究
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摘要：本文针对房地产价格在新国八条出台后仍旧居高不下的现象进行了具体分析，指出垄断是高房价的制度性原因，其对房地产需求管理作用的发挥起到了限制作用，只有打破地方垄断，实行地价管制，才能有效抑制地方政府的过度垄断，有效降低房地产市场价格。
Price control and the real estate market regulation relations research
Nanjing University MIT Gu Bowen
Abstract: in this paper, real estate prices in the new country eight stage remain high the phenomenon undertook concrete analysis, pointed out that monopoly is the high prices of the institutional reasons, the demand for real estate management role played the role limitations, only to break the local monopoly, implementation of price control, can effectively restrain the local excessive government monopoly, reduce real estate market price.
Key words : monopoly price regulation to market regulation
2011年1月国务院加强房地产市场调控的“新国八条”出台，沉重打击了房地产市场的投机行为，各地房地产交易量已经明显下降，但与此同时房价却一直没有变化，大部分城市未出现回落。房地产市场对调控政策的反应并不强烈。交易量的下降仅仅表明市场短期需求受到抑制，而房价呈现刚性则表明支撑房价上涨的因素依然存在。因此，整个房地产市场处于僵持状态中，一旦政策稍有放松，房价必然再次攀升。可见，要打破房地产市场的僵局，还须采取进一步措施。那么解决房价问题的关键是什么?目前最优先考虑的政策应当是地价管制。因为在我国，土地垄断以及由此产生的高额垄断收益是房价居高不下的重要原因，而地价管制是降低垄断收益的最有效手段。
一、垄断是高房价的制度性原因
目前的房地产调控措施主要以需求管理为主。如提高购房首付款比例、提高按揭贷款利率、提高住房交易税等措施，都是通过增加购房成本来抑制购房需求，从而降低房价。从政策效果来看，需求减少没有带来人们所期望的价格下降，其根本原因在于我国房地产市场的垄断特征，以及由此造成的价格刚性。
基于我国的土地制度，整个房地产市场实际上被分为两个市场，即上游的土地市场和下游的住房市场。这两个市场都带有垄断特征：土地市场属于完全垄断市场，而住房市场属于寡头垄断市场。我国房地产市场垄断特征的根源在于房地产行业的核心资源――土地被地方政府垄断经营。就住房市场而言，虽然开发商数量相对较多，但由于房地产的区域性特点，不同地段的楼盘在同一时间内常常是唯一的，这种产品的唯一性决定了住房市场属于寡头垄断市场。
由于通货膨胀和房价上涨预期强烈，整个房地产市场处于卖方垄断的影响下，垄断权力衍生出高额的垄断利润，成为我国高房价的制度性原因，并在当前成为影响房地产调控政策产生成效的主要制度。
二、垄断限制了房地产需求管理政策发挥作用
目前除了保障房建设外，我国为抑制房价主要使用了利率工具、税收工具和相关行政手段等需求管理工具，但始终难以纠正垄断市场的价格扭曲问题。
我国特有的房地产市场结构限制了需求管理工具所能发挥作用的空间。需求管理产生效果的前提条件是价格对需求变化富有弹性，只有这样需求减少才能使价格下降，而我国房地产市场的分割和垄断造成价格对需求缺乏弹性。
由于我国土地供给完全由地方政府控制，需求减少后地方政府可以相应减少供给，从而使土地市场在原有价格水平上重新获得均衡，显示出价格刚性。由于垄断的存在，不仅不会出现从住房市场向土地市场自下向上传导的价格下降，反而出现了从土地市场向住房市场自上向下传导的价格刚性。尤其在我国经济持续增长、居民收入不断提高的情况下，土地作为稀缺资源存在长期升值潜力，在需求不旺的情况下地方政府抱着“皇帝女儿不愁嫁”的心理，宁可暂时少卖地，也不愿意降价“贱卖”。地方政府的这种做法不仅使开发商无法降低成本以应对需求减少，还实际上发出了“房地产价格不会下降”的信号，起到负面效应，强化了房价上涨预期，削弱了房地产调控政策的效力。
我国房地产市场结构决定了，不进行供给管理而仅仅进行需求管理、不管理优势群体而仅仅管理弱势群体，不可能纠正房价过高的现象，也无法打破当前房地产市场的僵局。
三、地价管制是抑制地方政府过度行使垄断权力的有效途径
地方政府倾向于推高房地产价格的原因在于高额的土地转让费用有助于地方政府在各省、各市乃至各县的“GDP竞赛”中获胜。地方政府通过高额土地转让费达到财政增收，再将财政增收部分用于投资从而拉动地方经济增长，而地方经济增速的快慢是政绩考核的最主要指标。从这个意义上说，房地产市场价格高涨和地方政府政绩考核目标相符。
但是，地方政府在房地产市场发展当中所要实现的目标并不符合一般家庭的目标，因为一般家庭在房地产市场上最优先要实现的目标是拥有自己的住房，即“居者有其屋”。不仅如此，地方政府通过房地产价格上涨所实现的经济增长并不能给予一般老百姓以实惠，反而加重了人民群众的生活负担。
四、冻结地价可作为房地产调控的临时手段
目前，各地已经相继制定了房价调控目标，下一步各地应参照房价调控目标，根据实际情况制定地价管理目标。地价涨幅上限不能高于当地GDP增速，也就是土地增值速度不应超过国民财富增长速度，只有这样才能保证地方政府无法通过土地交易超额分配当地国民收入。尤其在当前房地产调控的关键时刻，应暂时冻结地价。把冻结地价作为保证房地产调控成功的必要手段，具体理由如下：
1．冻结地价可以降低房地产成本
根据中国土地勘测规划院统计，2010年重点监测城市居住用地地价成本大约占到房价的三分之一。既然地价占到了房价如此之大的比例，那么要控制房价就必须先管住地价，如果地价仍在上涨，就不可能期望房价能降下来。
2．冻结地价可以迅速产生政策效果
目前已采取的房地产市场调控措施，都需要借助供需变化推动市场价格机制发挥作用以抑制房价。不仅利率手段和税收手段是如此，即使保障房建设也是通过增加房地产供给来影响价格。而冻结地价直接通过削减成本来达到降低房价的效果，不需要借助复杂的市场机制。而且地方政府作为冻结地价政策的制定者和执行者，并不需要其他市场主体配合就可以将其贯彻落实，因此执行效率最高，可以立竿见影地降低房价。
3．冻结地价可以降低涨价预期
政府的态度和行为会对房地产市场的预期产生巨大影响，一旦冻结地价，可以释放出强烈的政策导向信号，降低整个房地产市场的价格上涨预期。房地产市场价格波动不仅受到经济形势、相关政策的影响，还在很大程度上受到心理预期的影响。在当前房地产调控中，忽视了对地方政府的管理，造成其行为和政策取向缺乏足够的透明度，使人们对房地产调控能否成功持有怀疑态度。一旦冻结地价，既表明地价推动房价的机制被打破，更表明了政府控制房价的决心，也使政府行为能够更好地受到群众监督，有利于购房者对未来房价做出理性判断。
作者简介：
顾博文，男，1990年生人，南京大学商学院工商管理系硕士研究生，主要研究方向为现代经济与管理