发展公共租赁住房的几点思考

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《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》要求，大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，重点发展公共租赁住房，逐步实现公共租赁住房与廉租住房并轨建设。可以说，公共租赁住房已经在我国住房保障体系的发展战略中占据了中心地位，建设公共租赁住房已成为现阶段及今后一个时期保障性安居工程建设的重点工作。以河南省信阳市为例，“十二五”期间，信阳计划建设保障性住房108184套，其中公共租赁住房42771套，占到全市建设总计划的40%。面对当前公共租赁住房建设的繁重任务和资金保障不足、建设形式单一、配套政策不完善等因素的制约和困扰，结合信阳实际，笔者认为，加快公共租赁住房建设，应从以下几个方面着手。

一、多种渠道筹措建设资金，解决保障资金不足问题

公共租赁住房建设过程中资金筹集压力大、保障不足是各地普遍遇到的一个绕不开的难题，也是制约其发展的重要因素之一。要破解公共租赁住房建设保障资金不足的难题，必须统筹用好“三金”：即政府投资资金、社会融资资金、自身收益资金。

1.落实政府投资资金

公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，政府负主体责任是理所当然的。各地政府必须将公共租赁住房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公共租赁住房的投入；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公共租赁住房、廉租住房建设；从土地出让收益中安排一定比例统筹用于公共租赁住房建设和廉租住房建设；地方政府债券资金优先用于公共租赁住房等保障性住房建设。对财政资金安排不足的地方，应适当提高土地出让收益提取和地方政府债券资金安排比例。政府投资资金是公共租赁住房建设的主导资金，唯有不折不扣落实到位，才能引导、激励各种社会资金参与建设，形成补充。

2.巧借社会融资资金

《国务院关于加快发展公共租赁住房指导意见》对公共租赁住房的融资政策提出了指导意见，各地应结合本地实际，巧借外力、为我所用。一是进一步发展地方保障性安居工程投融资平台，为公共租赁住房等保障性安居工程建设提供融资支持。二是大力支持符合条件的保障性安居工程投融资主体发行企业债券，专项用于公共租赁住房建设；鼓励金融机构向符合条件的公共租赁住房投融资主体发放中长期贷款。三是对资本金足额到位、租金水平合理、实行市场化运作的公共租赁住房项目，金融机构在风险可控的前提下给予贷款支持。同时，还可探索设立公共租赁住房投资信托基金，吸引社会资金投资建设公共租赁住房，或采取资金补贴等方式支持企业建设公共租赁住房。

3.用活自身收益资金

公共租赁住房可通过租金、租售配套商业项目等形式，产生自身收益资金，达到弥补不足、循环使用的目的。对政府全额投资的公共租赁住房，租金收入可专项用于偿还公共租赁住房的贷款及维护、管理和投资补助。按照有关规定，公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，或出租，收益资金用于公共租赁住房再建设，以实现资金平衡。

二、多种形式参与建设，解决建设形式单一问题

目前，大部分地方的公共租赁住房建设模式为政府划拨土地、政府投资，建设形式比较单一。政府应引导、鼓励多种形式参与建设，多种渠道筹集房源。

1.政府投资建设

第一种是政府直接投资建设；第二种是政府通过收购、市场租赁等方式筹集公共租赁住房房源；第三种是政府注资成立国有性质的投融资公司，专门负责公共租赁住房的融资、建设和管理工作。

2.社会投资共建

由政府有偿供地并提供优惠政策支持，社会机构或企业出资建设，纳入公共租赁住房范围，由政府统筹管理。

3.开发企业配建

在建设商品住房、经济适用住房和棚户区改造、城中村改造时，按照一定比例配建公共租赁住房，由政府持有或回购，或由开发企业持有经营并纳入政府统筹管理范围。以河南信阳市为例，2010年信阳市开发建设商品住房250万平方米，若按10%的比例进行配建，可建设保障性住房25万平方米，此举可大大减轻政府的建设负担。

4.用工企业自建

远离城区、住房困难职工较多的独立工矿企业，在符合城市规划前提下，经批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，纳入政府统筹管理和政策支持体系，以优先解决企业内部职工住房困难问题。

5.设立投资基金

设立公共租赁住房投资基金，吸引社会投资，定向用于公共租赁住房的建设和运营。

三、严格兑现优惠政策，解决工作推进不力问题

按照相关规定，公共租赁住房在建设用地、税费征收、手续报批上可享受一定优惠政策，政府及相关部门应严格落实各项政策措施，合力推进工作开展。

1.优先保障建设用地

落实建设用地是实施公共租赁住房建设的基础和前提。建设用地能否落实，落实后能否顺利征用，关系到项目能否顺利实施。要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障；在年度新增建设用地计划中单列公共租赁住房用地计划指标，并提前组织农用地转用、征收报批工作，依法收回的国有闲置土地和储备土地，要优先用于公共租赁住房建设；以其他方式投资建设公共租赁住房的， 将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件后，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿供应。

2.落实税收优惠政策

严格执行财政部、国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定，对公共租赁住房建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。免收城市建设配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，市人民政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

3.加快项目申报审批

建立公共租赁住房项目建设联审联批制度，畅通手续报批绿色通道，对公共租赁住房项目建设手续实行限时办结。

4.科学安排规划布局，解决配套设施共享问题

公共租赁住房作为住房建设的一个分支，其选址、配套规划等都应该统筹纳入城市整体开发建设的大盘子中，只有这样才不至于割裂公共租赁住房与城市整体建设的关系，才能实现城市功能的良性运转，满足保障对象的交通、医疗、教育、文化、服务等全方位需要。采取在产业集聚区、开发区集中建设，在中心城区与商业楼盘混合建设的集中和分散相结合的模式，是解决公共租赁住房规划布局的一个有效途径。

一要科学规划选址。公共租赁住房要在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下，与商品住房开发均衡布局，统筹规划建设交通、教育、医疗、通信、商业等公共服务和社区服务设施，在中心城区建设的规模应不低于保障性住房任务总量的40%，避免集中建在城市偏远区，形成城市“贫民窟”。在许多国家的城市化过程中，不少城市因种族歧视形成贫民聚居区，至今仍饱受困扰。比如法国由于“富人区”与“廉租区”泾渭分明，最终导致严重的社会冲突。布局要与需求有效对接，鼓励产业集聚区和开发区内用工集中企业集中建设职工周转房，享受保障性住房优惠政策，纳入当地政府公共租赁住房统筹管理。

二要实行混合建设。将公共租赁住房布局在城市交通条件较好的地区，与商业楼盘布局在一起，参照商业楼盘的标准，配套学校、医院、商店、健身、图书馆等设施，建成标准化的现代居住小区，实现与商业楼盘的互通互融，共享无差别的配套和服务。

三要规范建设标准。公共租赁住房必须满足基本居住需求，符合工程建设标准，确保工程质量安全。新建公共租赁住房要合理确定套型比例和结构，按集体宿舍进行建设的，建筑设计要符合《宿舍建筑设计规范》的有关建筑标准规定。公共租赁住房在交付使用前，还应当进行简单装修，具备基本居住条件，尽可能实现租户 “拎包入住”。

5.规范准入退出管理，解决配套政策不全问题

当前，大规模的公共租赁住房即将交付入住，强化准入、退出管理，加快惩戒机制建设，确保公共租赁住房申请与受理阳光运作，也成为目前迫在眉睫的一项重要工作。

一要规范准入管理。要合理确定公共租赁住房保障对象标准，定期调整并向社会公布，民政、公安、金融、房管等部门建立信息共享机制和联合审核体系，进一步完善公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、复核机制。对政府组织建设的公共租赁住房实行公开配租，严格承租对象资格审查、审批和公示；社会投资机构或企业自主投资建设的公共租赁住房，出租和管理由房屋产权单位负责，租赁对象和租金价格报住房保障管理部门备案。

二要强化退出管理。公共租赁住房属于公共房产资源，在经营与管理中，租赁双方要严格按合同约定承担责任和义务，承租人不得转借、转租或擅自改变住房用途。租赁期满，无意继续承租的，租赁期内承租人获得其他住房收入超过当地公共租赁住房保障标准的，应当退出承租的公共租赁住房。

三要建立惩戒机制。针对当前有关保障性住房等法律规章中监督条款形同虚设、申请对象和工作人员弄虚作假、骗购骗租后受不到应有的惩戒等情形，应当尽快建立对当事人骗购骗租保障性住房行为的责任追究制度，进一步加大骗购骗租的违规成本。